10月12日，国有六大行纷纷在官网以及其他渠道公布了存量房贷利率下调的方案和细则。
这次调整基本上都是按照之前央行的文件进行的，而且调整的幅度相当大，有个别客户一年减少的利息甚至达到几万块钱。
我们以工商银行为例来简单了解一下存量房贷利率怎么下调，能够下调多少。
一、哪些人能够下调存量房贷利率？这次央行对存量房贷利率下调可以说是雨露均沾，无论是首套房还是二套房都能够全部下调。
这意味着凡是在2024年10月31日之前申请的房贷，都能够享受房贷利率下调。
二、之前采取固定利率模式的客户能下调吗？在2020年8月份的时候，当时银行曾经对客户的存量房贷模式进行调整，当时客户有两种选择，一种是转换为LPR模式，还有一种是采用固定利率模式。
对于采用固定利率模式的客户，最近几年的利率并没有明显的变化，因此很多客户都担心这次存量房的下调，固定利率模式能否跟着下调？
首先可以肯定的是，固定利率模式的也能够下调，但前提是，大家首先要向银行申请将固定利率模式调整为LPR浮动模式，接着才能参与到利率下调的行业当中。
三、能够下调多少？央行在文件当中已经明确提到，对于存量房贷利率高于LPR-30个bp的客户统一下降到不低于LPR-30个bp。
这么说可能有些客户不太理解，我们举个简单的例子。
去年央行曾经对存量房贷进行过调整，只不过当时很多人调整幅度不一样，比如有一些客户是在LPR基础上加30个基点，实际利率为4.2%+0.3%=4.5%。
而现在央行的最新文件是要将这个利率下调到LPR-30个基点，调整之后的实际利率为3.85%（最新LPR）-0.3%=3.55%，下降的幅度是非常明显的。
当然在这只是举一个简单的例子，具体到不同客户身上，可能差异很大，对于那些之前在利率比较高的时候申请房贷的客户能够下调的幅度就比较大。
比如前几年有人在利率比较高的时候申请房贷，申请了300万20年等额本息，利率5.5%。
尽管2023年存量房贷利率下降了，但他的实际利率仍然达到4.8%，月供达到19468.72元左右。
而经历这次存量房的利率下调之后，他的利率可以下降到3.5%，对应的月供大约是17,476元左右，相当于每个月的月供可以减少1990元左右，一年减少利息接近2.4万，这个降幅是非常明显的。
这里面要特别提一下二套房，除了北京、上海、深圳之外，其他城市的二套房利率下调幅度跟首套房一样，都是LPR-30个基点。
只有北京，上海，深圳这三个城市是单独实行一道政策，这三个城市二套房的利率下调是不能低于当前二套房的利率下限。
据此推算北京二套房利率调整之后，五环以内最低利率为3.8%，五环以外为3.6%；上海在3.6%~3.8%之间；而深圳的二套房只能下调5个BP，也就是3.8%。
四、如何申请对存量房贷利率进行下调？至于存量房贷怎么下调，怎么操作要分不同的情况。
对于之前采取LPR定价模式的存量首套房，大家不用任何操作，各大银行会在10月25号左右统一进行调整，调整之后当日就直接生效了。
对于存量房贷是固定利率模式的客户，大家首先要通过银行的app或者官网或者网点去申请转换成LPR模式，接着才能参与到利率下调。在这建议大家在10月24日之前去完成转换。
另外对于北京上海深圳二套房客户，如果大家符合将二套房转化为首套房的，大家也需要通过银行的APP等各种渠道办理转换手续，办理完之后就可以享受首套房利率下调的优惠。
五、存量房贷利率什么时候能够下调？按照国有六大行公布的公告，他们将在10月25号对存量房贷利率进行调整，调整之后利率当日就直接生效。
比如一个客户10月26日是房贷还款日，当日他就可以享受房贷率下调带来的优惠。
但大多数客户都有可能要到11月份才能明显感受到房贷利率下调。
另外，在这需要特别提醒一下大家，即便10月末或者11月份大家房贷利率下调了，但也不会一下马上调整到位。
刚开始的时候，房贷利率下调是按照LPR-30个基点来调整的，这个LPR并不是最新的LPR，而是定价日的LPR。
至于之前定价的LPR是多少，根据不同时间点，过去一年LPR可以分为4.2%、3.95%以及3.85%，其中绝大多数存量房贷客户都是4.2%。
这意味着在10月25日调整之后，大多数客户的实际房贷利率将变成4.2%-0.3%=3.8%。还有一些个是3.65%。
看到这大家是不是一脸懵圈，这怎么跟央行或者网上所说的3.55%不一样？
其实大家不用着急，因为银行每年都有一个重新定价日，至于重新定价日是多少，要看大家跟银行所签署的合同。
从实际情况来看，绝大多数用户的重新定价的都是每年的1月1日。
到了重新定价日之后，银行会根据最新的LPR进行调整。
比如一个客户的重新定价日是1月1日，假如到2025年1月1日LPR仍然是3.85%，那他的新利率就变成3.85%-0.3%=3.55%。
但如果2024年12月份LPR突然下降了，比如从目前的3.85%降到3.75%，那他重新定价率就可能变成3.75-0.3%=3.45%。
至于什么时候会重新定价，要根据自己的住房按揭贷款合同来自于确认。
但不管怎么样，这次各大银行对存量房贷利率下调的力度是比较大的，大多数存量房贷客户能够减少的利息都会比较明显。
