河南小麦、大蒜换房，南京西瓜换房，无锡水蜜桃换房.……
为了去库存，开发商花样百出。
近日，位列2021年全国房企销售额排行榜TOP10的招商蛇口(001979.SZ)，在西安开盘多个项目，因弃验率高，陷入被疑“雇佣水军”的舆论漩涡。
西安市住建局商品住房销售公示平台信息显示，仅6月，招商蛇口旗下共4个项目进行线上意向登记，成为西安当月推盘大户。
其中，招商央玺、招商西安序、招商华宇长安玺等项目登记量远超房源数量，一改往日西安楼市登记低迷的现状，要知道，上述项目的均价并不低。
以位于浐灞生态区的招商央玺项目为例，均价每平方米3万多，最小户型204平方米，算下来一套至少600万元。登记数量能远超房源数量，实属不易。
不过，事件很快出现戏剧性反转。
到项目核验阶段，登记的68户家庭中，59户未核验或申请撤销，仅9户核验通过，弃验率高达86.76%。
招商蛇口西安公司官方微信公众号随即发布公告称，招商央玺项目开通自行销售。
弃验率如此之高，在招商蛇口的诸多项目中，并非个例。
6月18日，位于国际港务区的招商城市主场项目部分楼栋意向登记，单价约1.5万元的刚需盘，803户登记，534户弃验，弃验率为66.50%；
6月25日，位于浐灞生态区的招商西安序意向登记，72户登记，55户弃验，弃验率76.39%……
“登记火热，核验冷清”，在西安楼市亦非个别现象。
据房地产咨询机构克而瑞公布的数据显示，5月28日至6月18日，西安共开盘17个项目，其中弃验率20%以上的有11个，占比约7成。
行业分析人士指出，弃验率高除一些开发商营销炒作之外，还与楼市行情、购房者情绪等均有关系，但也不排除“雇佣水军”等人为操作。
2022年5月，西安某司的一个项目热度颇高，推出658套房源，吸引2805户家庭登记，相当于4个家庭抢1套房。但到核验阶段，917户弃验，仅1882组完成核验，最终选房时，实际销售只有224套，去化率仅为33%左右。
面对“雇佣水军”的质疑，该项目开发商对媒体解释称，系市场供应大，购房者观望情绪浓厚所致。
这样的解释，并没有打消购房者的疑虑。事实上，在楼市整体承压的情况下，一些开发商确实存在“雇佣水军”炒作营销氛围的情形，甚至成为业内公开的秘密。
上月初，就有媒体报道，深圳某楼盘招聘“充场看房团”，要求穿着打扮要富态，记者卧底半天赚了80元。
知名地产分析师严跃认为：“水军使得销售数据有水分，形成虚假的交易高峰，使得购房者带有恐慌的心理情绪买房，容易导致购房方面出现一些问题。”
但水军、房托的存在，一定程度上反映了楼市冷暖。“营销压力使得各种乱象出现，央企和国企都有参与，主要是因为拿地拿得比较多，所以销售压力比较大。”严跃进表示。
话说回来，以46.5亿元销售额，位列2022年上半年西安房企销售业绩排行榜第5名的招商蛇口（中指研究院发布），同比去年滑落两个位次，再加之近期集中推盘，是否存在业绩承压？
招商蛇口西安公司坦言，进入西安以来，无论招商雍景湾、招商臻观府，还是近期集中推盘的项目，都曾面临环境、市场、竞品等压力……
对于上述部分项目弃验率高的问题，招商蛇口西安公司解释，“央玺和西安序货值本身较大，同时面向的客户群体数量本身较小，客户在选择时有放弃的可能性，为正常现象；招商城市主场开盘同期多竞品项目集中开盘，客户对比观望未及时提供核验资料，本项目及同期推售竞品均存在弃验情况……”
其进一步解释，“水军和房托均为不实观点，其如果存在，对实际成交业绩并无帮助，我司无需增加该项成本。”
西安市浐灞生态区住建局相关工作人员则表示，这与项目本身的定价、位置相关，“招商西安序数字从表面上看没有啥问题，因为有些人登记之后跟其他项目一对比觉得不好，就会撤销。但是像你说的那个事（雇佣水军），还要待进一步调查。”
