我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，纯投资，名下有套房，请问南山区哪个板块投资潜力大？

深叔：你好，南山区又分成是几个大板块，不同板块背后的购买力差别又是非常之大。比如说西丽、桃源，南山中心区基本上全部是首次置业的刚需群体，是在南山福田上班，追求通勤时间短且生活便利的中等收入群体。前海的购买力基本上清一色是以投资增值为主的，毕竟这里是深圳的第四代中心。蛇口则是两极分化，有顶级豪宅，也有很多楼梯房，科技园则是清一色的在孩童时代就学习非常优秀的一群人，他们充分享受了教育带来的时代红利，他们想让自己的孩子也充分享受到读书带来的成长能力。深圳湾则是住着深圳的当代顶层精英，华侨城则又不一样，大隐隐于市，小隐隐于华侨城。

提问：深叔，您好，本人名下无房无贷，刚需买房，预算500万左右，但是想在深圳买房，该怎么买呢？有什么建议？

深叔：你好，在深圳，500万可以买到区间5.55-7.14万/㎡的70-90平的刚需房，在某些板块如南山、福田，甚至面积更小。但是在其他片区，像宝安的部分片区、龙华部分片区、罗湖部分片区、龙岗部分片区、光明、坪山、盐田，还是有机会可选的。怎么选要具体问题具体分析，但是一个最重要的是看清当下市场形势，根据自己实际详情况出发。无论做出怎样的选择，在深圳都要明白，能买西部就别买东部，其中优先考虑学位；尽可能靠近地铁；追求小区配套的完善；选择近市区而非远离市区山边远郊的房子；尽量不要选择新入围几率小的楼盘或片区；最后要选择适合自己的房子。具体买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：深叔你好，小孩2岁，预算总价800-100万的房子，想要在深圳南山买学位房。有什么好的区域推荐吗？

深叔：你好，深圳南山学区房价位高居深圳前排。在南山地带，坐拥多所高级中学。总价高的学位房的选择方法以南山区为例子，在南山区教育资源的带动下，南山学位房价格走势变化大。深圳的各大区域教育资源丰富，主要集中在南山中心区、前海、蛇口、南头、华侨城等地，各大中学云集。不同户型定位也不尽相同，一房选强势，二房认准高价值、高辨识度和高品质，三房及四房优势互补，学位房和小区品质可相互补充。买房要认准，尤其体现在学区房上。

另外2房方面，最好选择片区内热点价值高、名校实力强，辨识度高的学位房，前海、蛇口片区值得关注。而在前海，可以考虑南山实验荔林小学或者鼎太小学+南山实验南海中学的学位房，然后再是南山实验荔湾小学+深大附中的组合。在蛇口建议关注育才系小学+育才二中或育才三中的组合。至于选择3房方面，比较好的学位房大多是老破旧或老旧类型的楼梯房为主，蛇口的育才系小学+育才二中或三中是首要关注的方向。如果够不着、看不上这个价位段的优质老破旧学位房，那么建议沿着还改善楼盘品质+更大面积+热点板块+保值能力的方向去找学位房。

提问：深叔，你好，最近深圳楼市一直调控观望，今年又想买房，又看到深中通道开通的消息，感觉对中山的利好挺大的，现在比较纠结的是买中山还是南沙呢？

深叔：你好，建议后者，南沙它有副中心利好，离深圳更近，价格便宜；大湾区的利好都绕不开南沙，未来坐地铁，就可以从南沙直达深圳。南沙地理位置在大湾区的正中心，未来工作在深圳，居住在南沙可能会变成现实。首先南沙是大湾区的地理中心也是广州唯一的副中心，其次规划配套都不错，同时它也是唯一两个一线城市都有辐射利好的城市。也有人担心南沙政策收紧；其实南沙人才购房政策，并没有发生变化。影响的其实是贷款，南沙各大银行开始对外地客收紧贷款。深中通道开通后，对中山利好是有的，但房价已经有点透支。

提问：深叔，你好，请问罗湖的房子该怎么选？是选择西区好还是罗湖东区好？这两个板块哪个区域的增值空间更大？

深叔：你好，首先看看交通方面，整个罗湖的轨道交通是非常完善，有一号、二号、三号、五号、七号、八号和九号线，罗湖西区优势是地段。商业以福田一路之隔，地铁一个站呢就到福田，罗湖西区主要以商业、写字楼、公寓为主，商业方面众多罗湖的大型购物商圈都在西区，配套都很齐全。

不建议选择的片区有川峰火车站，还有国贸片区，这三个片区靠近罗湖关口，服务业居多楼盘，以八几年的电梯大厦房为主，楼林老旧，没有小区，还有很多50年产权的楼盘，还有就是这三个片区没有好的教育资源，但是片区的房价是整个罗湖最便宜的，我们再看看罗湖东区，有深圳最好的教育资源，片区内超九成的建筑物都是住宅，商业和办公比较少，居住氛围浓厚，缺点是片区内商业较少，东区值得选择的片区有黄贝岭、翠竹景、莲塘这三个片区，拥有深圳最好的教育资源，不太建议选择的片区有文景度和草铺片区，这两个片区在地段位置上没有太大的优势，居住环境整体偏差，距离地铁站也比较远，也没有好的教育资源，但是这两个片区的房价整体的在东区是比较偏低的，区域增值方面，整个罗湖已经处于发展饱和的状态，没有新的土地资源开发，主要是依靠城市旧改更新来推动区域发展。旧改的时间也是一个很漫长的等待过程，如果在福田工作，喜欢商业氛围，可以选择。罗湖西区的楼盘如果想居住环境更纯粹，又想给孩子最优质的教育资源，东区呢就比较适合你。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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