每经记者 包晶晶 每经编辑 薛晖

6月20日，西安房管局发布购房新政。

通知称，为深入贯彻落实中央“房住不炒”的定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，自本通知下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）；非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。通知还要求将临潼区纳入住房限购范围，严格执行本市住房限购政策。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“政策出台非常及时，符合预期。该政策是针对“一落户就炒房”现象进行了收紧。对于无户籍的人员，在西安限购区域需要满足5年社保的条件。这一规定非常严厉，实际上现在需要交纳5年社保要求的，主要是北京上海等大城市，所以西安此次调控，对于一些外来人口的购房行为进行了管控。

“从西安此次政策管控来看，实际上说明了近期房价炒作和过快上涨的三个原因，包括借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房。此次西安政策管控，较为及时。此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，应该说此类政策组合拳的施展，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。”

就在18日，国家统计局公布5月份70个城新建住宅价格变动情况，西安再度领涨5月新房价格，环比涨幅2.0%，同比大涨24.4%。数据显示，西安已经持续半年同比涨幅领跑70城，且环比涨幅居前。

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西安楼市又火了？

严跃进指出，“西安市场这两年房价上涨力度的确较大。其原因在于西安在人才导入等方面有较大的力度，人才引入加大了购房需求；另一方面，西安城市建设发展速度快，尤其是轨道交通建设过程中，相关楼盘价格上涨明显。”

两年迁入人口115万

自2017年3月，西安率先以“史上最宽松”的户籍新政拉开“抢人大战”的帷幕——“三放四降”招纳人才，放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。

此后两年多来，西安先后7次升级调整户籍政策，至2019年2月，人才政策再次升级为“全国高等院校在校学生均可落户西安”——本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生均可落户；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下亦可落户。

不断宽松的户籍新政，正在加速人口流入的同时，也加速优化西安市人口结构。

在2019年5月，西安市人大监察和司法委员会组织部分委员会委员和市人大代表，对市户籍新政落实情况进行视察时获得的最新数据，截至2019年4月30日,西安户籍人口共1004.9万人,流动人口317.9万人。

两年零两个月的时间里,西安市共迁入落户115.1万人，从迁入人口文化结构看,学历落户和人才引进占比高达64.05%。

西安房价绝对价格仍偏低

人口流入带来的购买力带来了购房刚需的持续增长，但需要注意的是，尽管西安房价同比数据持续领涨，但与同类省会城市相比，西安房价的绝对水平仍然偏低。易居研究院《中国百城房价数据》统计显示，5月份西安新建住宅均价13931元/平方米，与百城均价13937元/平方米几乎持平。

如果横向比较同类省会级内陆城市，5月份合肥17307元/平方米、石家庄新房均价15804元/平方米、济南15406元/平方米、郑州13792元/平方米，西安的房价并不突出。

再看更能反映真实市场情况的二手房市场：据国家统计局数据，西安市5月份二手房价格环比、同比涨幅分别为0.6%、12.1%，尽管涨幅在70城中靠前，但远远不如新房价格数据抢眼。

严跃进判断，“西安目前并非全国性的购房市场，即便房价上涨，也不可能持续上涨。换而言之，对比一些全国性的房地产市场来说，类似杭州、三亚等，西安的房地产的市场需求更多还是陕西省内的，市场经过炒作后还会降温，不可能长期涨幅靠前。

事实上，市场交易量并没有数据反映出的“火爆”，西安市统计局公布，1-4月商品房销售面积548.87万平方米,下降9.4%,降幅较上年同期扩大8.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.1%。

每经记者查阅《中国百城房价数据》发现，5月西安市单月成交面积环比增加44%、同比减少32%；同时，成交金额环比增加48%，同比则减少30%。

成交数据的回落，无法支持市场“从小阳春走向盛夏”的结论。

高端项目抬高均价

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，“同比涨幅是没有太大的意义，这里存在着一定的结构性因素，部分高端项目备案价格高了，有可能也会影响价格变化。”

“最近房价是在涨，但也没有很夸张。”曲江板块的“中海曲江大成”置业顾问告诉每经记者，她们开发销售的项目在西安市场属于中高端项目，之前开盘的已售罄，下个月即将开盘的备案价为17000-18000元/平方米，但还不是最高的。

记者查阅各交易平台，发现1月份入市的38个楼盘中，有三个普通住宅项目均价超过20000元/平方米，6个项目超过15000元/平方米，随后的几个月也持续出现一定比例的高端项目和精装修项目，甚至最高单价超过32000元/平方米。

“三四月份这个阶段一些项目集中放量的话，有可能结构性上会影响市场价格的表现，其实从整个市场的趋势看起来，其实五、六月份乃至今后市场还是有动力不足的迹象。目前卖的好的，应该还是价格有优势、或者是被限价的项目。”张宏伟判断。

属板块轮动补涨所致

《每日经济新闻》在2019年2月曾报道过全国房价板块轮动的现象，根据上海易居房地产研究院当时发布的《全国房地产板块轮动现象研究报告》称，本轮房价上涨周期中，大部分城市的启动时间为2015年下半年，西安则属于板块轮动中上涨时间靠后的城市。

就在大部分城市房价一路高歌猛进的2015到2016年，西安、锦州、遵义等城市房价最大跌幅才一度达到4.1%。直到2018年上半年，西安楼市开始逐渐回暖，并在2019年1月达到历史高位均价——16087元/平方米。

对于板块轮动中的表现，严跃进分析认为，“过去的西安周边交通并不便利，西安市场也属于“孤岛”的概念，但近两年，包括西安到汉中南、西安到宝鸡、西安到延安的高铁都已经在建或部分运营，有助于省内部分地级市的购房者进入西安，进而带来更多的购房需求，从而带动房价上涨。在购房需求比较大、同时西安过去几年没有上涨的情况下，房价更是容易出现补涨。”

正是由于西安房价经历过此轮下跌，又在上涨轮动中扮演了“补涨”的角色，当全国各区域房价呈现平稳发展之时，西安房价呈现出同比涨幅一路走高的态势。

严跃进也曾指出，“此前西安已出台对房屋交易秩序管控的政策，充分体现了当前房地产市场依然有各类不稳定因素。对于西安市场来说，后续不排除会有新的调控，尤其是其环比涨幅和同比涨幅排第一的现象，容易引发管控。”