在乡村，土地是农民的根，而宅基地则是农民安居乐业的基石。随着城乡发展的加速，宅基地的价值也逐渐被看见，不少人动起了买卖宅基地的心思。但宅基地真的能随意买卖吗？
一、买卖宅基地的动机卖方：闲置资产变现
很多农民朋友随着生活条件的改善，已经在城市买了房，老家的宅基地和房屋闲置下来；有的农民因继承形成“一户多宅”，试图通过转让以规避政策限制；也有的农民是因为医疗、教育等大额支出，不得不“贱卖”宅基地。
买方：追求田园生活或投资
一方面，随着人们对生活品质的追求，一些人向往田园生活，想低价在农村买块宅基地建个小院，享受乡村的宁静。另一方面，也有投资者看中了宅基地的潜在价值，想通过购买宅基地进行开发或等待升值，其中不乏有人想“赌”拆迁补偿翻倍，从而投资购买宅基地等拆迁，但多数因身份不符而“竹篮打水一场空”。
二、宅基地在哪些情况下可以买卖？宅基地作为一种有限的土地资源，如果能通过合法途径转让，不仅能盘活闲置资产，还能给农民带来一笔可观的收入。
1.同一村集体内部转让
村集体内部转让的条件是，双方均为本村成员，经村委会同意，且受让方符合“一户一宅”。同时，转让行为需经村集体同意并报乡（镇）人民政府批准。
法律依据：《土地管理法》第六十二条第四款（农民转让后不得再申请）、《民法典》第五百零三条（需集体同意）。
2.试点地区跨村调剂
跨区调剂进行宅基地买卖需政府审批，并符合规划条件。例如，内蒙古伊旗苏布尔嘎镇试点跨村竞拍，32宗宅基地成交355.2万元，集中获得的宅基地使用权，再通过招商引资的方式，把获得的收益分给本镇的27个村。
3.历史遗留无证房补证后交易
历史遗留无证房应当“先确权再交易”。房屋是合法建造的，但因历史遗留原因的无证房屋需要流转的，应当先完成确权登记发证，补办集体土地建设用地使用证，否则对于双方而言都会面临法律风险。
4.政府主导有偿退出
农户将闲置宅基地交还集体，获补偿或置换安置房。在不少地方，为了让宅基地资源得到更合理的利用，同时解决那些还没安置的住户建房难题，开始尝试一项大胆的举措 —— 村与村、乡镇与乡镇之间进行宅基地的跨区域有偿调剂。就拿义乌市来说，他们率先出台了《义乌市宅基地跨村跨镇街安置实施细则（试行）》以及《义乌市农村宅基地资格权权益有偿调剂办法》。这一系列试点政策，就像是一场农村宅基地改革的 “冲锋号”，目的就是要把那些闲置、未利用的宅基地资源盘活，让它们重新焕发生机 。
三、3大风险：轻则赔钱，重则钱房两空！1.不具备资格，合同无效
以万宁法院的一起案件为例，王某炳是万宁市礼纪镇某村村民，明知宅基地不能转让，仍与非本村的王某桢、唐某某签《合伙建房合同》，以提供宅基地合作建房，租期 30 年。王某炳拆老宅，二人支付款项后建房，因纠纷建到二层停建。王某炳起诉求赔偿，二人反诉要求返款。法院认定王某炳明知二人不具备购买资格，合伙建房合同为规避法律的宅基地买卖合同，应属无效，结合情况判决王某炳向二人支付 46 万余元。相当于老房子没了，他还倒赔46万！
法律依据：《土地管理法》第九条（集体所有土地禁止非法转让）、《民法典》第一百五十七条（无效合同需返还财产并赔偿）。
2.无法过户，拆迁补偿纠纷
北京房山李某强与同村王某鹏进行宅基地及房屋交易，交付房屋、付清房款后，却未办理过户登记。多年后房屋面临拆迁，2017 年，王某鹏、李某强妻子赵某梅及村委会签订协议书，对拆迁补偿分配做出约定，包括赵某梅获 30 万元宅基地补偿款、王某鹏获房屋拆迁款，还划分了安置房面积，规定拆迁签字需双方协商。
但因拆迁款分配起了争议，李某强之子李某辉认为协议无效，毕竟之前李某强与王某鹏的房屋买卖合同已被判无效，此次协议损害自身权益。王某鹏则称协议是双方自愿，还有村委会见证，应属有效。
法院审理后，虽确认此前房屋买卖合同无效，却认为拆迁补偿协议是基于拆迁背景对各方利益的约定，且有村人民调解委员会盖章，驳回李某辉诉求。
法官强调：宅基地使用权的特殊性，即便同村交易，如果未办理过户登记，则容易留下隐患，拆迁时原户主可能独占拆迁补偿款，因此宅基地交易后续要重视过户手续。
3.行政强制拆除
不管都市还是乡村，违法建设的房屋都无法进行合法交易，这是铁律。农村宅基地上的房屋必须要有合法途径获取的集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、乡村建设规划许可证、土地登记表以及个人建房用地审批表等一系列权属证明，而且得和当地乡村庄规划的要求相符，绝不能存在违法用地的情况，这样才具备流转的基本条件。若房屋属违建或交易违规，买家可能面临强拆且无补偿，即“违法建筑不得交易”。
四、最后的话宅基地买卖看似简单，实则暗藏诸多法律风险。宅基地交易如同一把双刃剑，合法操作能盘活资源，违法买卖则人财两失！在进行宅基地买卖时，一定要谨慎再谨慎，充分了解相关法律法规和政策。
你身边有因买卖宅基地引发的纠纷吗？如果你是农民，会选择“卖地变现”还是“留着养老”？评论区聊聊！
