文/王新喜

一周之内，两地先后官宣“取消公摊面积”。前有衡阳发文明确指出，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。

后有河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

不止是张家口市、衡阳市，去年以来，合肥市、湘潭市、肇庆市以及广西壮族自治区等地，也都提出过要探索套内面积计价。

目前，我国商品房销售主要采取建筑面积计价。建筑面积与套内建筑面积有何区别？

所谓套内建筑面积，是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。建筑面积则包含了套内建筑面积以及公摊面积。公摊一般包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

一般来说，公摊面积占总建筑面积的20%–30%之间，相对于按照建筑面积计费，按套内面积计价就能知道得房率有多高，从而可以对比、选择那些公摊占比较小的项目。

取消公摊，这个政策对去库存存在作用，对购房者总体是一种利好政策，但对二手房的打击非常大。

举个例子，我家房子买的时候面积是按100平方米计算的，实际使用面积大概是80平方米，每平方米售价4万，总价400万。

那么现在如果取消公摊，我房子如果出售，面积就只能按照80平方米出售了，如果每平方米单价不变，总价一下子从400万变成了320万。如果大幅提升每平方米单价，这恐怕是卖不出了。

从这个角度来看，取消公摊是为了保新房，特别是在一些三四线城市，二手房交易本来就不多。两者权衡取其轻。

但抛开二手房不谈，取消公摊要达到理想的效果或许并不容易。同样要面对一个很关键的问题：每平方米销售单价怎么确定？如果单价还是和取消公摊前一样，那开发商肯定不会答应，毕竟公摊面积不卖了，但不能不建啊。

因此，取消公摊，这可能带来三个结果：

首先是以建筑面积计费，开发商必然受到损失，是否会牺牲商品房质量的代价来降低预期损失？特别是对于那些预售房来说，本来就是用未来的收入来进行开发的，现在收入减少了，开发还能保质保量的进行下去吗？

因此，开发商可能会做两点，其一，较大幅度的涨价，让现在的套内面积价格涨到与过去建筑面积定价，最终的总价格一致。其二，降低商品房的质量，从房屋用料到装修的各方面的配套设备上进行偷工减料或降低标准与质量，从而来降低开发商建房的各方面的成本，避免利润损失大幅降低。因此，这有可能与购房者的预期走向相反。

其次，从过去开发商做大公摊到倒逼开发商节约公摊，毕竟，公摊面积大，意味着建筑用料与成本大，但如果公摊面积小了，相对来说，购房者的居住体验也会受到影响的。

其三，现在大部分房地产开发商的日子本来就不太好过，否则也不会出现大量烂尾楼，如果这个时候还要大幅减少它的预期收入，会不会导致开发商房子建一半，手头没有资金，出现烂尾的情况？

其四，新房市场与二手房市场“脱钩”的情况明显，二手房卖不动。

如果你的住宅得房率还没有80%，买的是一套80平的房子，这一下子就只有按照60平去卖了。而且现在房价都在跌，大家都在追求越来越大的房子，房型小的有可能反过来，面积越小大家越不想要，单价有可能更低。

很多消费者购买新房往往需要卖掉二手房回笼资金，如果二手房失去了流动性和金融属性，对房产市场的影响也不可忽视。很多家庭就会被房子所累，购买新房之后，就不能置换和变卖，造成很大的困惑和心理压力。

这带来的潜在影响是，很多家庭的旧房可能会成为“负资产”，每年的物业费、暖气费、车位费等就是很大的开支。多套房的家庭也难以回笼资金。一些家庭在收入减少或者失业的情况下，也不能及时卖房“止损”，只能拖延到房子“断供”成为法拍房。

因此，取消公摊，对购房消费者来说，是好事。但是真的是要做好方方面面的制度设计和衔接，以上四个负面影响或许也要同步思考解决。

首先是烂尾楼的问题，如果按照过去的预售制，用未来的收入来进行开发的，现在收入少了，如何避免烂尾楼的情况变多？因此，为了避免这个问题，配套取消预售制或是需要考虑的，缺乏实力的房地产开发者或许就会被淘汰出局，这样，购房者也能更加无后顾之忧的在楼市入手买房。

其次，在取消公摊之后，需要通过制度验收，确保房屋验收品质不受影响。如果公摊取消，房屋质量下降，购房者贪便宜买到了有质量问题的房子，过不了几十年又会被作为危房而被拆迁了。购房者花了一辈子的钱，却买到的是质量低劣，问题多多的商品房，这个事实是无法让人接受的。

其三，如何避免公摊面积越来越小，影响居住质量？

国家规定的公摊比例，一般多层住宅的公摊面积约在10％～13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％～15％，点式的楼盘公摊大多在15％～17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。

如果公摊面积减少，很多达不到相关的标准，这也可能导致公共设施的投入减少，比如公共的楼梯、过道、门廊等面积会变窄，可能影响正常的通行，降低居住的舒适度?，影响社区的整体品质和居住体验。

其四，取消公摊，若大幅提升房屋销售单价，或会造成房价快速上涨甚至是暴涨的假象，会对市场造成很大误导甚至是扭曲，甚至出现新一轮限购限价。

因此，如果避免套内面积价格大幅上涨，也是需要思考的问题，因为如果折腾一圈后，消费者发现只是一个数字游戏，可能同样影响楼市的购房信心与信任。

因此，取消公摊虽然是一件好事，但真的是要做好方方面面的制度设计和衔接，对利益相关者可能采取的行动与导致的结果考虑进去，采取相关的措施进行规避，如何规避这四个负面影响，或是让取消公摊，成为一件真正利于购房者也能推动房地产市场再度繁荣的重要一剂强心针的关键。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载