地产开发商、个人住房贷款，他们的背后都站着银行。

从2021年开始，房贷违约潮开始显现。

这波浪潮从个人家庭开始，一直蔓延到地产开发商，资产价格的崩盘，已经严重威胁到了金融系统的稳定性。

从数据来看，去年没收拍卖的房产数量猛增了43%，国内多家银行也披露了今年上半年的抵押贷款违约率上升，房价下跌的趋势，在下半年似乎还在加快。

一旦房子进入拍卖程序，就意味着法律系统需要将这些房主驱逐出屋，但由于数量庞大，说服原来住户离开的任务，都留给了买家们。

尽管以美国的标准来看，我国房贷违约潮还没有那么严重，但已经给银行带来了压力。这些银行还面临着和房地产崩盘相关的其他损失，其中就包括向地方提供贷款、房地产开发商违约以及楼盘烂尾等等。

这些违约因素的背后，最后一道防火墙都是银行。

更糟糕的，还在于抵押贷款本身。

过去，我国企业长期以来一直都把房地产作为抵押品，从银行贷款。但银行已经发现，这些抵押品的价值已经远低于他们把贷款发放给企业时的价值。

这样的场景何曾相似。2008年的美国次贷危机，包括日本的地产泡沫破灭，背后都有抵押贷款的影子。

相同的是，背后损失承担风险的要么是银行，要么是房屋持有者；不同的是，我们的情况要比美国日本好太多。

理论上，在银行违约率不断上升的时候，应该减少贷款的发放，或者至少加强贷款审核。但在刺激经济措施的一部分，自今年9月下旬开始，银行一直被要求向房地产开发商及其他借款人提供更多贷款，以增强市场流动性。

但现在，银行自身也面临着困难。

一开始，银行的困难是暂时的，也是短暂的。毕竟在过去，我国银行一直有着充足的盈利点，在为弥补未偿还贷款的损失拨出准备金之前，我国银行每年有近4.3万亿元的利润，这也意味着在短期内，银行可以用利润慢慢将损失对冲掉。

但长期下去呢？

随着央行的降息、降准，银行的净利差已经越来越低，这严重威胁到了银行的盈利点。我国银行的作用不可谓不重要，在为地方提供预算收入方面起着至关重要的作用，贷款人向财政部缴纳的所得税、交易税和股息相当于我国经济的1%。

而现在，随着银行面临损失，这将严重打击到银行收入。

通常来说，当家庭面临房贷违约潮后，会进入止赎程序，银行将房子拍卖，然后将原来的房主赶出去。

但现在，新法规通过后，银行驱逐一些违约房主也开始变得困难。法拍房的竞标者通常必须在未看房的情况下出价购买，然后与街道工作人员一起说服住在里面的人离开。

这是一个漫长而浩大的工程。

由于法拍房的处理繁杂，哪怕是银行，除非真的没有其他选择，否则也不会将房子选择拍卖。但即便如此，去年猛增43%的法拍房，数量依然惊人。

法拍房不断增加，一些房产甚至不得不两次拍卖。第一次拍卖时，银行会试图以规定的折扣价（比当前评估价值低20%）的价格出售房产，如果无人出价，银行则会以半价再次尝试。

去年，我国法拍住宅房源挂拍38.9万套，与美国进入止赎程序的房产数量大致相同，但美国人口只有我国人口的四分之一。

在2008年次贷危机期间，美国每年有高达280万房产进入止赎程序，也就是所谓的法拍房。

而我们今天面临的问题是：会不会也演变成这样？

目前，我国的房地产价格已经从2021年的最高点，下跌了近30%。30%，已经是非常可怕的数字，除了法拍房上升之外，全国各地至少还有700万套未完工的公寓。

根据瑞银分析师最近的估计，在这些未完工的公寓中有400万套是由总计贷款了2.5万亿元的家庭购买的。

违约潮的风险，还远没有过去。

2.5万亿，相当于我国银行资产负债表上所有抵押贷款的近7%，因为牵扯庞大，风险极高，因此哪怕是银行，也不得不对这些未完工的公寓审慎看待。

一旦进入止赎程序，就意味着风险和事态的扩大。

但好消息也不是没有，如果房价没有进一步下跌的话。许多购房者已经预付了部分抵押贷款或支付了大笔首付，这意味着哪怕是房价大幅下跌，这些房主拥有的房产价值仍然高于他们尚未偿还的抵押贷款额。

但如果，房价进一步下跌的话，当房产价值开始低于尚未偿还的抵押贷款额时，问题和风险就会暴露出来。

银行会评估得失，购房者也会评估得失，当房产价格已经远低于贷款额时，违约，反而是最理性的选择，这也是地产危机蔓延的开始。

事实上，提前还贷也是一个明智的选择。在最近这几轮降息之前，房贷利率一度逼近6%，对银行来说，这是一个稳赚不亏的买卖，但在房地产愈来愈不确定性的今天，一切都变得扑朔离迷起来。

房贷，在今天依然还是一个挥之不去的风险。

在欧美，许多借款人都有抵押贷款保险，在止赎拍卖未能达到需偿还的贷款全额时，保险公司会向银行支付这之间的差额。

但在国内，只有不到0.5%的抵押贷款上了保险。这也意味着，如果拍卖环节未能达到需偿还的贷款全额时，银行会承受全部风险。

对购房者来说，他已经陷入了事实上的破产，当银行拍卖房产也无法收回贷款的时候，盈亏只能由银行自负。

这也是为什么今天我们要阻止房地产进一步下跌的原因。我们要让房价止跌回稳，因为如果资产价格还在进一步下跌的话，违约潮带来的风险，最终都会由银行全部接盘。

房价上涨，所有房产持有者都会从这轮上涨中受益。

反过来，房价一旦下跌，那么在房价下跌的过程中，所有持有者都会蒙受亏损。

一个理想的市场里，房子就是用来住的，而不是拿来炒的。尤其是当三四线城市的房子也开始变得火热的时候，我们就需要冷静思考，这是否真的具备所谓的“金融属性”，还是说其中有什么泡沫。

投机者，往往只看到了上涨中的受益，很少看到下行过程中的痛苦。

只要是市场，就一定会有涨有跌，这一轮地产的下行，它更像是一个教训，教训那些不尊重市场，不尊重经济学规律的人。

而金融系统所面临的考验，可能才刚刚开始。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。