日前住房和城乡建设部于一场新闻发布会上公布了一些房地产市场新政策，当中最受瞩目的一条，便是涉及对100万套危房实行货币化安置的方案。此消息一出，一石激起千层浪，也引发了各界诸多疑问：如此大规模的货币化安置，真能充当拯救房地产市场的“万能灵药”吗？

首先我们要明白，为什么时隔多年，货币化安置这一“老招数”会再次被祭出。原因很简单——楼市购房需求不足。从23年开始，限购放松、限售解开、首付降低、商贷利率下调，甚至购房补贴等政策层出不穷，但购房者就是不买账。统计局的数据一次次显示，新建商品房销售下降，库存上升，楼市陷入困境。

房企债务缠身，无法接手地方出让的土地；地方土地财政陷入困境，无法正常运转。整个房地产链条上的各方都急于寻找突破口，于是货币化安置再次被提上日程。

货币化安置，说白了就是政府出钱拆迁危旧房，接下来让拆迁户拿钱去买新房。这样一来，既能消化房企的新房库存，又能让地方财政得到喘息的空间。看似一举两得，但真的能如愿以偿吗？

我们先来看看货币化安置的“威力”。在过去货币化安置确实曾经推动过楼市的快速上涨。比如2015年的棚改货币化，就成功激发了楼市的活力。但那时的背景和现在大不相同。当时居民杠杆率较低，负债空间充足；而现在居民杠杆率已经接近见顶，负债空间所剩无几。

再来看体量。2015年至2018年，棚改货币化的套数都在600万套以上；而今天计划中的货币化安置套数只有100万套。这100万套，相比于当年的体量，只能算是“小巫见大巫”。

更重要的是，货币化安置能否成功，关键不在于拆迁户本身，而在于能否带动后续个体跟风进场。在过去的棚改货币化中，拆迁户只是“火种”真正的“可燃物”是那些跟风进场的购房者。但现在由于负债空间见顶和个体收入增长预期放缓，这些“可燃物”变得越来越难以点燃。

当负债空间满了，个人就借不了钱了，杠杆率也上不去了。要是大家觉得以后收入涨得慢，那他们就怕以后贷款买房有风险。在这种情况下，就算政府出钱拆危房旧房，让住户拿补偿款买新房，也很难有效地给整个房地产市场提提神。

这样100万套的货币化安置，到底能不能“托起”房地产呢？恐怕很难。货币化安置虽然能直接创造购房需求，但无法改变楼市供需失衡的根本问题。如果供需失衡问题得不到解决，楼市就难以真正回暖。

那究竟该怎么做，才能解决楼市的问题呢？关键还是要看居民这一端。唯有减轻居民负担、增添福利、提高工资收入，居民才会有能力和底气去买房。与此同时还得完善社会保障机制，减少居民对未来不确定性的顾虑。如此这般，方能真正激活楼市的潜力，使楼市成为经济发展的“正果”而非“成因”。

当然这并不是说货币化安置完全没有作用。在一定程度上，它确实能消化一部分新房库存，为房企减轻债务压力。但要想让楼市真正回暖，还需要从更深层次的问题入手，从居民端出发，解决供需失衡、负债空间见顶、个体收入增长预期放缓等根本问题。

总的来说，棚改货币化安置计划涉及的100万户看似数量庞大，但要想使房地产市场趋于稳定，还需借助更多政策与举措加以推动。唯有老百姓更具信心，楼市方能真正繁荣。因此对于楼市出台的新政，我们无须过度紧张或盲目乐观，保持理性，多加关注政策调整及市场动态，这才是最为关键的。