买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟
文/观察员老王看数据，金三首周成交还在跌；
看视频，二手房还在疯狂地抛；
看市场，青岛已经有了暖春的味道。
上周末又马不停蹄地跑了两天市场后，老王更加笃定一个会被愤青们骂得很惨的结果：
青岛楼市，已经脱离底部，进入“右侧交易”的周期。
何时出手？
要不要捡漏？
市场回暖有哪些坑要小心？
周一，照例我们要聊一聊。
迷惑性数据下的真实市场
熟悉老王的人都知道：我这个人有两个优点，除了真诚之外，再就是勤奋。
然而，在过去的三个周，老王一直在团岛——欢乐滨海城——闫家山——东李一线活动，而且每个周跑的，基本就是那么七八个盘。
因为老王对于当下，以及未来的楼市有一个预判：市场不会有百花齐放的的行情了，在以价换量的主基调下，聚焦主城是最明智的选择。
所以，虽然3月份首周的新房成交比二月末跌了三成左右，但是老王认为有很多亮点值得我们去关注：
市北、李沧的成交量回来了，这不但是青岛主城刚需的“解渴”之地，也是那些手里有俩闲钱，想在低位配置优质资产的近郊和外地买房人，聚焦的地方。
大家都明白，网签数据是有滞后性的，如果你到营销中心看看，就会明白三月份首周的数据要比这好得多。
如果以前开发商置业顾问发群截图还可能是造假的心理战，那么当下隔两三个小时的砸金蛋直播，以及带有时间的定金截图，则更像是置业顾问们的一种压抑了许久的宣泄。
让老王意想不到的是，周末“串红”的情况开始逐渐增多。一个是同区域内，从销冠楼盘到降价冷盘的人气外溢；一个是同一家开发商，主城楼盘向城阳地铁盘、西海岸书包房的外溢。
现在的市场，已经释放出一个非常明确的信号：如果你硬挺着，不论是渠道还是客户，绝对不惯着你；如果你优惠让利，那么人气必然上升。
所以，越来越多的开发商，开始走以价换量的路。
突破平台效果立竿见影
在上周五，云上观澜出特价房出乎老王意料。因为就如同老王分析的那样，在新房奇缺的市南，这样一个自然资源、配套、产品力都没有硬伤的项目，之前卖得很好，而且明年一季度就交付了，佛系买房也没问题。
然而，开发商显然有着更高的追求。
“不到三万买市南”的宣传语，起到了立竿见影的效果。老王一个对公园住区心心念很久的长辈，周六上午就果断出手了。原来家中还有分歧，主事人对于地段还有所顾虑，但是两人现场调研时，恰巧碰到了久居团岛的老同事，一聊对板块有了全面的认识，然后爽快刷卡。
如果开发商没有钜惠的动作，他们不会走出大门；来到营销中心，理性调研，一切就皆有可能。
据开发商昨晚的喜报，10套特价房已经卖了7套。
同样的情况，在滨海国际中心上演。一个上周忙工作的朋友，有些失望地问老王：
1.6万元/平方米的房子没有了，现在仅剩两套房源都远超预算，怎么办？
老王的回答是：新一批房源马上加推，你要信我，就第一批来选房。
我们看这一轮楼市的复苏，有三个明显的特点：
1、买房人都集中在市南、市北、东李三大核心城区。哪怕是西海岸和城阳，也一定是近地铁通勤方便的房子，这都是比娃哈哈纯净水更纯的刚需。房子其实早就看好了，就是等一个价格和一个大家都买的气氛；
2、安全第一，大家都去买央企或者国企的房子。老王关注的一个央企开发商，老四方、城阳、西海岸三个盘同时都红了，没有大降价，就是央企准现房，示范区做得好；
3、在人气回升之后，成交量也上来了。以前晒个群接龙，老王根本就不信，现在晒什么？晒有转账日期的定金截图，晒砸金蛋的场面，晒晚上9点才从营销中心回家的辛苦。
就如同老王去年预测的那样：在核心区供应量大幅萎缩的情况下，楼市热点相对集中，金三必然会有。
因为开发商折扣力度超出了老王的预料，所以市场的人气与成交量也超出了预期。
舒心比省钱更重要
当然，有些楼盘价格让人满意，就更加映衬出个别楼盘的价格实在让人无奈。
在老四方板块，典型的代表就是通和·启章。说实话，从开盘到现在，老王从来不觉得这是一个性价比很高的盘，但是一点都不妨碍它进入尾盘阶段。
一共就212户，海慈医院和周边企事业单位的改善，再加上M4号线的刚需外溢，让这个盘价格一直比较坚挺。
周末晚上，陪着俩年轻的朋友去探访，他们中意的楼座只剩下二楼和顶楼。常规思维之下，价格没有大跳水，楼层也不咋地，当然不能买。
但是，年轻的朋友每天要七点钟到单位，对比市南区的老房子，对比通勤更远的新房，这似乎又是最好的选择。
怎么办？
只能果断选择那个相对好的答案。在这种供需比之下，我们先要保证自己的买房计划能实现，人生规划能进入舒心的轨道，然后再去计较价格。
如果是为了省俩钱，把最合适的房子错过了，又在出租屋里住了三四年后，买了更偏的区域，你说值得吗？
我希望刚需族们明白：房地产萎缩的趋势不会更改，所以我们现在能选择的房子很少，未来会更少。
开发商的这一波促销，每个月都会有一个变化。对于老王能看得上的那十几个盘来说，虽然房源越来越少，随着交房时间的日益临近，价格上行的概率要大于下行概率。
现在就好比鲅鱼大量上市时，你低价挑好鱼；好鱼挑完了，你还可以低价买破了肚子的鱼。
但是你要明白，在当下这个供需比之下，2024年一定会有一个高价买臭鱼的阶段。
当然有人会说了，买不了新房我买二手房，但是好的二手房人家为什么要卖？要卖为什么会低价卖？
退一万步讲，就你慵懒的状态，真出现价格好的优质二手房时，你能抓住这样的机会？
判断不出新房时机的人，对于更为复杂的二手房，更难理性分析其性价比。
所以，在楼市起势时，提醒大家：抓住那个仅存的，相对好的机会。
当然，除了劝你高效权衡，选择最好的时机，老王还有一个特点就是不怕得罪人，敢于说实话让你冷静，避开回暖楼市中的那些坑。
2024年，绝大多数人都不会去远郊当韭菜，但是不是青岛主城的房子，降价都值得买?
上个周，中车学校公布了，估计中车四方智汇港，会因此大促一波。但是在人口下行趋势之下，这个地方一定不会形成优质学区，原因有二：
1、不管挂什么牌子，都没有启元学校那样的底蕴和师资；
2、圈层不行；
撇开核心配套不谈，这个以淘汰户型为主的楼盘，一期交付的品质也很差，曾被《青岛日报楼市》曝光：
所以，虽然是在主城区，虽然有利好，这一类滞销盘不要碰！老四方有，东李也有！
其次，不是所有央企的降价盘都能买。云上观澜没问题，因为这个盘以前卖得很好，而且特价房很有限，所以开发商有充裕资金去保证品质；青岛滨海国际中心也没有问题，因为中信泰富实力雄厚，而且这只是一期产品，后续还要卖豪宅；海信依云小镇也没问题，海信的现房是品质最稳定的存在。
但是，有些央企就不一定了。开盘预冷之后，就开启了降价模式，要想保证利润，那就只能减标降配。
逻辑对了，房子才能买对。
