买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王2024年，老王有许多外地的朋友变得异常纠结。
存款利率破2，黄金涨到历史高位，就连保险的收益率都在不断降低，手里有点余钱，想买房子又不敢。
临沂已经有三套房了，而且房价一直在跌，青岛……
考虑老王是青岛人，朋友很有礼貌地只说了半句话。老王接着说：
在过去五年中，青岛的垃圾房产将山东老乡坑惨了！
然而，你如果是一个像老王一样每年至少去四个强二线城市出差、旅游、调研的人，就会发现另一个问题：
从经济与产业的角度去看，青岛是北方除了北京、西安之外，最好的城市。
从自然资源与核心配套的角度而言，青岛在北方的二线城市中没有敌手。那么：
限购大门已经完全打开的青岛，是不是这个抄底季最值得出手的那一城吗？
先揭家短：青岛炒房为何都赔了？
说句心里话，除了在麦岛出手顶豪的超级买家，在过去六年中，一个外地人在青岛买房几乎都是赔钱的，亏一半的都不是最惨，最惨的是房价亏了一半不说，房子还迟迟交付不了。
为什么会出现这种情况，没有比老王更了解其间内幕的人了。老王就把这个家短一次性全部说出来：
躲开这些坑，你在青岛买房，赔钱就很难了。
第一地段。70%的外地炒房客来到青岛，最关注的是价格和人气，而也恰恰是落坑的主要原因。
工薪阶层收入不多，想靠一套大城市的房子逆袭，看着青岛的房价大涨，就坐上了家门口的大巴车，去往了上合示范区、蓝色硅谷这些不限购的地方。
那时候买房的人，往往脑海中只有五个字：炒房赚大钱！
问题是，你走在上合示范区的大街上，多久能看到一个人，你研究过吗？和市南隔海相望的维多利亚湾，超高层得房率是多大你研究过吗？从海洋活力区到青岛传统市中心的通勤距离时间是多少，你研究过吗？
这些问题，老王都是顶着开发商巨大的压力，给大家提过醒。只是有些人钱虫上头，不管不顾罢了。
不以居住的基本属性，去配置资产的人，不仅仅2018年会在青岛被割韭菜，2020年去重庆，2021年去贵阳，2022年去西安，甚至去苏锡常这样经济活力非常强的城市，也同样会被割韭菜。
花最多的钱，买最烂的房，什么城市，什么市场也别想赚钱。
接下来，我们来说说城市的问题。
在上一轮牛市中，青岛是开发商最喜欢的城市，因为主城区之外，城阳和西海岸的项目卖得也是飞快，而且利润率可以达到全国最高。
我们看一下过去十年青岛新房供应量：
许多要做规模的小开发商，自然会上一些非常规的手段拿地。桌子上桌子下很多条件，这是财务审计严格的央企和正规民企做不到的。
那么，青岛就会出现一个现象：劣币驱逐良币。
绿地泉、禹洲、实地、奥园……在西海岸的核心区，哪能找个靠谱的开发商，央企被挤到了远郊，地段硬伤又无法弥补。
胶州，即墨，情况更甚。
要么是在垃圾地段买了大饼房，要么是在核心地段买了高周转开发商的垃圾房，左右逃不开一个垃圾。
所以，外地朋友来青岛买房亏钱：区市监管失位的责任占一半，自己没有理性的资产价值体系，责任占一半。
一直被黑：青岛背后的利益与问题
如果大家打开短视频平台，会发现青岛是被网红们喷的比较多的一个城市。但是，你如果以一个游客的视角来青岛看看，我相信很多人都会觉得青岛是北方最宜居的城市，没有之一。
那为什么青岛，就是不落好呢？
老王认为原因有两点。
第一，利益。那些从化妆品销售员转行做地产专家的人，虽然视频前后逻辑不通，但靠着深谙算法的技巧，真能收获一大批粉丝。人家带着这些粉丝去重庆买房子，重庆的楼盘可以提前一个周封盘，涨价，配合割韭菜，然后奉上高额佣金，青岛哪个开发商能做到？
为什么那么多青岛短视频博主也不客观分析青岛？因为世道艰难，很多开发商都把可怜的营销费通过自己熟悉的哥们弟兄，洗入自己口袋里了。
你让人不能舒服的赚钱，人家为什么说你好？
第二，对比。除了流量收割专家外，还有很多专业且良心的专家，也看不上青岛。为什么？
因为他们选择的对比目标有点“高”。长三角、粤港澳大湾区的那几个明星城市，很显然人家是南方火箭班的成员；从各个衙门口到平台公司，理念与效率领先北方普通北方班都不是一星半点，青岛只是北方普通板的尖子，“普通班”那些思维守旧、人情社会等毛病，都是有的，红瓦绿树综合征也是很难改掉的。
青岛只是北方相对好的城市，这是有地域情结的北方人，特别是山东人，应该理性正视的一点。
中国马上要进入第三次城市洗牌 ，在农村已无人可吸的情况下，县城和三线地级市，人口未来一定会向经济、医疗、商业、交通资源更为集中的城市聚集。
青岛这座城市的逻辑，我用四句话概括一下。
第一，产业方面，高精尖的产业少一些，但这个缺点从另一个角度看优点，那就是底盘稳，不会因为大国摩擦被欧美国家卡脖子，所以青岛这几年的经济还是稳步向上的；
第二，交通方面，对外，山河四省高铁出行很便捷；对内，五号线和八号线开通之后，市区内地铁基本闭环成网，是中国TOP10的存在，不输任何一座强二线城市；
第三，医疗在二线城市算是中游水准，对比济南、郑州、西安虽然没有优势，但是对比三线城市还是优势明显；
第四，商业。从市南-崂山的金线分布，到沿着地铁线的遍地开花。几乎每一个新兴住区，都有大型商业mall的配备。2023年青岛市社会消费品零售总额6318.9亿元，居北方城市第二位，全市全年招引首店、品牌店、旗舰店320余家。
李沧区的王府井已经开工
随着中国老龄化的深入，除了产业带来的年轻首置需求外，康养需求将成为未来三十年房地产发展的一个重点。
从城市的角度而言，在北方养老，济南、郑州、西安哪个城市比青岛更有优势？
相比长三角有杭州、苏州、宁波、无锡、南京、常州等选择，相比粤港澳有广州、佛山、珠海、东莞等可以比较，青岛与成都、厦门、西安三个城市一样，是一个拥有地域稀缺度的城市。
你觉得这是老王在自卖自夸吗？
所以，很多城市的房地产也许没有下一个波峰了，但老王认为青岛必然还会有。
二八分化：2024的青岛机会
困扰外地朋友的两大问题说完之后，我们再说回到楼市。虽然当下济南楼市比青岛好，但是济南、郑州、西安，甚至成都，都是一个类型的内陆城市。我们通过一张内陆城市的地铁网就可以清晰看出这样城市的特点：
内陆城市是可以中心开花，四散发展的。前三十年往东，后三十年往西，再三十年可以往南、往北。
因为发展的方向多，所以同一价格段的房子，未来包括豪宅在内，价值逻辑还有被稀释、颠覆的可能。
但是我们看青岛，城市的绝对核心五四广场-金家岭都在南部沿海，未来发展只能自南往北发展。
正因为这种特殊的城市分布，青岛是有恒产逻辑的。去年绝大多数强二线城市的豪宅都大幅下跌，但是麦岛的豪宅增值依然达到了50%左右。
要是有三五千万，就在麦岛守顶豪，不管大势怎么走，这些顶豪一定涨。
如果买不起顶豪，那么你也尽量在青岛核心城区出手。
市南、市北的滨海房源，户型一流，有地铁，有公园，周边配套成熟；
李沧、市北地铁或者开车可以十五分钟到达核心商务区的改善房，有会所、有商业mall、大品牌开发商；
高新区有地铁、商业mall、公园、五所三甲医院、学校，自成一城的城市综合体项目；
老王推荐这些区域，这七八个楼盘，价值逻辑都不是建立在未来会有多少外地人入青的测算上，而都是在品质人居基础上，青岛内生改善会去的地方。
数量少，品质好，价值逻辑稳固，是我们2024年抄底青岛的逻辑，当然你到西安、成都等城市买房，也同样适用。
只是你可能居家搬迁到西南或者西北居住吗?
在回故土三小时高铁的范围内，买这个国家相对稀缺的优质房产，才是别人恐惧、纠结、退缩时，聪明人该干的事儿。
外地的朋友不知道怎么在青岛出手，我可以给你良心且专业的资产配置方案。和中介们不同的是，我为我的推荐负责10年。
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