作者｜王晗玉

编辑｜郑怀舟

在住房和城乡建设部提出研究建立房屋养老金制度不到一周后，上海房管局发布了有关住宅维修资金管理的新规定。

此前在8月23日，住建部副部长董建国在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上提到，上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把房屋养老金公共账户建立起来。

随后这一消息被部分市场观点解读为“个人出钱给房子养老”、“房屋养老金等同于房地产税”等含义。

不过经过多位研究机构专家在住建部直属期刊《建筑》杂志发表解读，目前可以确定公共账户筹集资金无需业主额外缴费。但透过市场讨论的热度也可感知，楼龄老旧导致的居住质量下降与检修困难正逐渐凸显。

这一困境对应的现实是，当前存量市场中，楼龄超过20年的“高龄房屋”占到15%，且规模正持续扩大，并不断推高折旧损耗与安全隐患。因此体检、规避此类风险的资金需求有多大？此前已在执行的住宅专项维修资金是否足够？未来又有哪些市场机会？

8月23日在国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国在答记者问谈时提到：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

如肖正华指出养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

严荣也表示，公共账户资金来源要由公共部门筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。因此“当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱”。

虞晓芬则指出，尽管我国在推行住房商品化时建立了购房者按建安成本5-8%缴纳房屋维修基金的制度，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。

这解释了当前试点工作为何在已执行房屋维修基金制度的前提下，仍需建立公共账户。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解释说，房屋养老金由个人账户和公共账户组成。个人账户由住宅专项维修资金平移而来，现行标准延续自2008年的“按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交”。当资金余额不足首期资金的30%时，需及时续交。

按照最初设想，个人账户资金可用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修等工作。但在实际运作中，严跃进提到，这部分资金存在规模过小、应对房屋安全新问题的解决能力弱等问题。且过去很多老旧房屋、房改房等都未及时建立维修资金的账户和数据，账户的资金缺口比较大、续筹难、业主抵触情绪大。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，此前住宅专项维修资金存在程序冗长、提取和使用难的困境，导致一边是资金“睡大觉”、一边是需要大修大补而不得、不及时，从而损害相关业主的权益。

而公共账户不同于个人账户——账户归属于个人，资金的提取、使用须经业主决策——或将更好地发挥统筹作用。严跃进预计公共账户会以市一级账户的方式建立，以更好发挥全市统筹和统领功能。

谈及公共账户未来可能的资金来源，严跃进预计至少有7项，包括土地出让金、老旧小区改造资金、财政拨款、税费支持等。

制图：36氪

目前有多位业内专家判断，依照当前的存量房屋规模和房龄，房屋养老金个人账户既有资金规模过小。那么要想满足实际的房屋维修所需，还需筹集多少资金才够用？

对此，严跃进在其针对房屋养老金制度的研究报告中算了一笔账。

首先，据其结合国家统计局数据统计，目前至少有15%的房屋房龄超过20年，至2030年，这一比例则将达到32%，届时房屋“老龄化”问题将更为严重。

数据来源：国家统计局、易居研究院 制图：36氪

同时，当前市场也已步入存量房占主导的阶段。以上海为例，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，按2023年上海新房交易规模约1000万平方米的规模计算，存量房市场约为增量房市场的76倍。这表明后续存量房的管理将愈发受到重视。

当前根据统计局公开数据，全国城镇存量住房总规模达到约350亿平方米；严跃进根据房屋检测、电梯更换等各地情况估算，每平方米房屋每年安全管理成本约为5元；再根据各房龄段的房屋进行简单平均和估算，其估计存量房平均剩余房龄约25年。

据此三者相乘，严跃进认为，若要持续开展全国性的房屋养老金政策，未来至少需要4.4万亿元的资金投入。

此外，根据相关机构披露，目前房屋养老金个人账户资金规模约为1万亿元，因此公共账户资金缺口或达3.4万亿元。而按照存量房平均剩余房龄约25年计算，待公共账户落地执行，此后每年管理、维修存量房投入的资金规模或需达到1300亿元。

4.4万亿元的资金需求，从另一个角度来看，也将催生一个4.4万亿规模的市场。严跃进亦认为此类资金支持有助于加快房屋体检、房屋维修、房屋管理等一系列工作，带动相关产业链扩大市场。

以房屋检测行业为例，根据政策导向，房屋养老金的一个重要用途是投向房屋体检业务。这或能带动传统房屋检测机构、新型房屋检测机构、专业细分领域检测机构的业务提振。

根据易居研究院的报告，传统检测机构通常包括房屋检测中心、建筑科学研究机构、建设工程检测中心、房屋质量检测站、室内装饰质量检测中心等，属于老牌检测机构，基础扎实，也有包括城中村改造、动拆迁业务和老旧小区改造等领域的成熟检测经验。

新型检测机构包括智能检测机构、大数据分析机构、绿色检测认证机构、互联网+检测机构等，此类机构市场扩张能力较强，能利用数字化等技术快速和精准输出检测结果。

而如防水检测、隔音检测、抗震检测、甲醛检测、土地检测、岩土工程检测等细分领域检测机构，伴随新规试点对此类细分领域的重视，其业务量或也会有持续拉升的机会。

此外，过去在物业维修领域中，涉及到设施设备安装类工程，往往面临资金提取困难等问题。伴随房屋养老金公共账户逐步建立，资金状况有望持续改善，设施设备和工程安装行业也有机会获得增长。

“包括房屋体检和检测行业、设施设备和工程安装行业、智能设备和数字化行业、房屋维修管理和服务行业等都会获得更大的发展机会。”严跃进判断。

显然，在增量市场有所回落的当下，对于房屋检测、设备安装一类行业参与者，养老金公共账户的建立更值得期待。

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