钝刀子割肉，确认难受。大盘一天掉一点，今天盘中跌到2710.62点；前一个新低位置是年初急跌创下的2635.09点。这些点位其实意义也不大，周围大部分投资者都不谈论投资了。唯一基金圈冒出点小花边或者金融民工再就业的消息，还能在市场上作为茶余饭后的笑料。
拉回到我们今天的正题，之前我们介绍过美联储降息会利好美债，那么除了美债，还有一类资产或许也会受益。
这就是——美国房地产市场。再扩大一下范围就是美国的不动产市场，或者叫REITs市场。
目前美国拥有全球规模最大、最成熟的REITs市场。美国REITs产品数量有221只，超过3.5万美元不动产资产。
这里不动产资产就包括了物业、住宅、基础设施、医疗中心、办公楼等。
REITs产品，相对于股债是比较独立的一类资产，主要靠股息（比如收租金）+资产升值。这类产品的特点就是波动低于股票、且与主流相关性较低。
在即将到来的降息背景下，低水平的利率有利于REITs降低资金利率成本、提高估值水平。也就是降息是利好美国REITs产品的。
华泰证券复盘2000年以来的三轮降息周期后房地产市场的表现，发现：
第一轮周期：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后。
第二轮周期：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第22/54个月才重回正增长。
第三轮周期：本轮降息为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。得出的结论：本次即将启动的降息周期背景与第三轮更为接近。但值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较第三轮周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的正向积极作用。
那么如何投资美国REITs市场？
公募基金里有相关布局，找到了5只QDII基金如下：
诺安全球收益不动产，QDII-REITs，也就是投资海外的REITs。从持仓看，主要投资房地产信托（REITs），其中包括了工业产、酒店及娱乐、办公室地产、住宅房、零售业等。美国REITs占比70.78%。这只基金是主动管理型，依靠基金经理投资水平。在季报里基金经理提到“未来随着利率下行周期开启，将同时利好 REIT资产的股票属性和债券属性，利率下行将使得REIT有望获得比股票资产更大的上行弹性。”
鹏华美国房地产，QDII-REITs。中期报告显示，该基金只投资了美国REITs，占比64.79%。基金在行业配置方面超配了数据中心REITs以及生命科学实验室REITs，同时低配了零售和公寓板块。金持仓主要以美国REITs为主（64%），同时持有美国房地产相关股票（1%左右）。
广发美国房地产指数，指数型-海外股票，跟踪踪MSCI美国 REIT指数。只投美股地区，权益类资产（房地产信托凭证）92.53%。中期报告中基金经理提到，“如果美国在下半年进入降息周期，那么商业地产的压力可能会有所缓解，从而带动相关品种的估值出现修复。”
嘉实全球房地产，QDII-REITs。这只基金投资的是美国和日本，美国大概占7成。整体基金权益资产（房地产信托凭证）占比为91.40%。有意思的是，基金经理在报告中提到了政治因素，就是美国大选，“特朗普赢得美国总统大选的概率上升，市场可能需要消化通胀重新加速和美债收益率曲线趋陡的风险。”
摩根富时发达市场REITs指数，指数型-海外股票，跟踪富时EPRA/NAREIT发达市场指数。这只基金投资全球市场，7成左右是美国，其他地区有澳大利亚、英国、日本、法国、新加坡等。权益资产（房地产信托凭证）占比为93.52%。
综合看上述5只基金，短期业绩上，指数类型表现更好，得益于REITs仓位高，几乎9成以上。长期业绩上，也是指数型更好。看来跟美股类似，被动跑赢主动。
另外，投资海外不得不提一个汇率风险。
最后，国内REITs最近两年也雨后春笋，今年以来也有表现不错的：
今天就这样。
