今天一网友给我发了青岛某豪宅的降价记录，短短两月从1200万降到了460万，并成功售出。

这是怎么回事呢？下面，咱们来做一个福尔摩斯般的解读。

01 大降价促成交？

下图是网友发送的这套房源降价记录：

去年12月5日挂牌时价格为1080万，12月7日涨到1200万，之后降到1100万，然后今天（2月25日）以460万成交。

这是什么样的房子，什么样的房东，可以做到降价740万、降价幅度61.7%来促成交？

这套房子位于石老人海水浴场旁的银座领海公馆，楼下即是沙滩浴场，可谓是一步之遥：

再来看个实景图，这位置可以说是全青岛最好：

从上图也能看出，这个小区是商住两用性质的，但以这个位置来说，即使单纯作为办公也不止这个价。

335.45平，460万，单价1.37万；而同小区的挂牌价为5.1万/平：

难道房东是个傻缺？难道房东着急用钱？难道房子面临拍卖？

其实都不是，万事异常必有妖，真是的原因并不是这样。

02 真实的原因

作为商住两用，银座领海公馆的户型非常一般。当然，豪宅一般也不是那么在意户型。

但这个房子的户型似乎还要更差一点：

东西朝向，边角不规则，浪费面积大，即使这样也不能成为超低价的原因。

要知道，同小区一套352平的房源在2022年以2430万成交，虽然户型要好点：

不知道你有没有从上图发现什么，最新成交的两套房子户型一样、面积一样、成交时间一样。

下图是那套500万房子的调价记录：

说到这里其实谜底已经揭开，而且通过内部朋友也已经确定：这两套房子是同一套，是两个房产证，两个房产证的总面积是335.45平；只不过展现在我们面前的是分开的价格、合并的面积。

也就是真实的面积是335.45平，成交价格是960万。

原来是贝壳给我们摆了一个龙门阵。但不知情的朋友看到这个，会认为银座领海公馆就值这个价，这对于同小区甚至于附近小区的市场行情打击非常大。

在此，我们还是奉劝贝壳要善良，起码展示出真实的面积、价格等关键指标。

03 大降价是真的

可即使这是一个乌龙，但这套房源能够在挂牌2个月就成交，说明非常具有性价比。

我们以335.45平、960万计算，单价是2.86万，而小区的挂牌价是5.1万，2022年7月的一个成交价是6.9万。

这套房子看似只是从1200万降到了960万，下降了240万，但这是在本来就不高的价格基础上下降的。要知道青岛各区市二手房的成交周期都在36个月以上，这套房子能够在2个月成交，本身就是性价比到了一定程度。

而且，如果你对青岛近期的成交房源进行查询，会发现都是经过大降价才能成交的。

像即墨区中央公园的一套房源，五个月时间从210万降到157万才终于成交：

鑫江桂花园的这套则是从255万降低到156万，8个月成交：

东李某小区的一套房源，则从270万降到了165万，9个月成交：

这都是近几天成交房源的调价记录。大家可以自己看一看，基本每一套成交房源的背后，都有几十万、上百万的降价记录。

这就是青岛二手房市场血淋淋的真实场景。