今天，咱们聊一聊春节期间青岛楼市的表现，以及未来的走势。

01 春节里的“中产危机”

下表是中指统计的今年春节部分城市新房销售面积：

这个数据仅供参考，因为咱们也找不到更准确的数据。

青岛今年春节新房销售面积较去年下降63%，在统计的25个城市里是最大的，当能一定程度上反映出行情之寡淡。

而去年同时期，刚刚经过特殊时期，青岛楼市的“金三银四”小阳春提前到春节假期，很是火爆了一段时间。

寡淡行情之外，我们从上表还能得到一些其他的思考。

上表对25个城市分成了三挡，一线城市上涨108%，二线城市下降46%，三四线城市下降29%。

如果把一线城市称之为富人阶层，三四线为穷人阶层，那么青岛所在的二线则是中产阶层。

而二线城市恰恰是春节期间行情下滑最严重的，可以认为是遭遇到了“中产危机”。

其中原因也很好理解，年前一线城市刚刚放松了调控，春节期间正是利好兑现季；三四线城市则迎来了一年一度的春节回乡置业潮；而二线城市，大家春节期间都回老家了，又没有外地人来买房，自然成交最惨淡。

这么说来，青岛等二线城市的“中产危机”似乎是短期现象。其实也不全对，这种危机越往后会越严重。

02 短期还不错

楼市，和人口，紧密相关。

虽然春节期间三四线城市会有回乡置业潮，但和前些年相比这种潮流已经很是减弱。在和二线城市的比拼中，三四线城市处于绝对的弱势。根源就是，二线城市对人口的虹吸。

下表是2022年底相对于2021年底，山东16市常住人口的变化：

山东只有5个城市是正增长，而绝大部分的增量都集中在青岛、济南两个二线城市上，甚至于连烟台都是负增长。

此消彼长，这是青岛、济南对全省的虹吸结果。

如果我们把时间拉伸到10年的跨度，结果会更加震撼：

10年时间，青岛常住人口增加了147万人，济南增加了115万人，这种百万数量级实在是太大了。

而我们把这10年分成两个5年的话，青岛、济南后5年的人口增加量要比前5年大很多，说明青岛、济南的虹吸作用还在加强。

在这种短期的人口迁徙红利下，青岛、济南的楼市不会太差。

因此，上述短期的青岛楼市判断，是和三四线城市比拼的结果，也就是青岛这种二线城市还有得人口、资金来虹吸。

但中长期来看，其“中产危机”或将不可避免。

03 中长期不乐观

目前山东的城镇化率已经达到了64.54%，在未来还能快速增长几年；但再往后就会很慢了，青岛、济南在省内可以享受到的人口迁徙红利将大大减弱。

而青岛、济南的人口内生力更加不行，没有外来人口的衬托，早就是负增长了。

在2022年，山东总的死亡人口已经超过了新出生人口：

同样，全国人口也在2022年负增长：

在未来的中长期，可以买房的年轻人将大大减少，那时候人口迁徙红利也没了，青岛、济南这种二线城市才会真正遇到“中产危机”。

在未来的短期，青岛这种二线城市的楼市行情，受益于人口迁徙红利，是在和三四线城市来比拼；而在中长期，三四线城市没有什么可以虹吸的，全国人口又少了，在楼市、城市上就会出现极端的寡头效应，一线城市开始大量虹吸二线，而二线将在和一线的比拼中彻底落下阵来，出现“中产危机”。

当然，现在一线也在虹吸二线，但二线可以从三四线获得补充，进大于出，还是可以“顺差”。

综上，从低级别城市到高级别城市，楼市的危机将会逐渐显现；最终的结果，就是如日本、韩国那样，人口、资金往大城市过度集中，只有那里的房价才会永远有支撑。

如果你是一个楼市投机者，或者十分在意家庭资产的盈亏，则应当早点准备，从低级别的城市往高级别的城市转移，是永远正确的方向。

如果你是一个安于现状的人，则不必那么焦虑，过好当下才是应该。