本地购房服务平台「西安房哥」，深耕十年，接地气，说人话！

问答397期

问：19年110万买浐灞半岛，如今亏了40万，割肉还是观望？

答：当年均价13000+的入手价格，其实还好，主要是没想清楚是否长期自住，五年时间，利息还算可控，主要是装修成本，在二手房阶段必然是打折的。

（浐灞半岛二手房价格，来源：贝壳）

对于浐灞半岛，优势社区大，配套全，地铁，学校，商业，公园都有，短板密度高，房龄长，住宅多，和御锦城一样的问题，二手房阶段，没有稀缺性，房东之间相互砸价会严重，导致小区整体价格上不去。

对于刚需长期自住，是性价比的二手房选择，浐灞范围内，浐灞半岛，御锦城，龙湖香醍等都是情况类似的小区。

但不住，或短期住长期卖，则是要折价出售，如今二手房行情继续下行，浐灞半岛本身不算出众小区，稀缺度，学区房，次新房优势都没有，还是市场不太首选的两室。

如果住，自己掏钱装修，喜欢就好，父母也可以住，如果背负比较大的压力，在看不到头的房价面前，及时止损，毕竟这不是你一个人的问题，而是太多西安房东的处境。

问：为什么没有人看未来之瞳以东？

答：也看，但是三年前，高新三期卖的最好的时期，就是瞳东，包括紫薇华发，中海寰宇天下，新希望锦麟天玺，招商臻境，目前已经全部交房，只剩一个华宇御璟天宸，瞳东目前是二手房市场。

当年大家买瞳东，是冲着确定性来的，本身大仁遗址，国际医学，地铁5号线，五初都是建好的，最早这个区域也是周边房价最低的。

但地理位置决定了 瞳东发展很有限，国际医学、西电校区，侧坡车辆段占据大量土地，过了西沣路，就是长安地界，因此土地在哪儿，高新未来在哪儿，只能向西。

除了位置外，瞳东因为此前名校力度有限，虽然招商，新希望，中海的交房都不错，但房价上没有跑出亮眼的小区，关注度偏弱。

外加瞳北31小，11初学区房范围不断扩大，瞳西，瞳南，新房，新地，新产品层出不穷，瞳东没阳台的三代住宅讨论就更少了。

问：沣西均价13000+的新房，房价见底没，自住敢买不？

答：西安房价短期快涨，快跌的区域里，沣西是很典型的一个，很短时间内房价过万，然后13000+，15000+，最贵的时候过20000+，当年不限购，很多外地朋友涌入，自住的基础并不牢固。

830新政，沣西限购后，购买力迅速萎缩，同时西安主城区放开限购，且新房不断，去沣西买房的就很少了，如今这里均价回归到13000+，且还有现房小区，万科，龙湖，华润，科为，中铁等都还有房在售。

二手房部分，有代表的小区是万科大都会，目前均价万元出头，在售上百套，沣西已事实回归投资失败，纯自住市场。

但对于周边翱翔小镇，创新港上班，就近自住，沣西环境，房子品质还是不错的，目前价格也算低点，新房二手都可以选。

至于是不是最低，天知道，很多房东按照当年买入价格，已经赔进去了首付！

问：经开区为什么感觉不温不火，是港务区把人吸走了吗？

答：城北的声音比城南弱不是一两天了，毕竟2011年3月，西安行政中心正式才整体北迁，周边此前都是农田和村子，短时间内，经开区有如今的成绩，已经很不容易。

作为西安唯一工业主导的开发区，经开很低调，没有大规模开发新区，住宅也比较少，城区范围主要在凤城十二路以内，而泾渭新城和渭北新城一个在高陵，一个在临潼，地理上也没有连接。

目前经开的主阵地是高铁新城，18年未央移交后，如今已建设五年，主要成绩为医院，学校，在建的多为产业园，商业和尚稷路沿线的住宅小区。

速度虽然不快，但还是很稳的，产业为主，住宅，商业辅助，目前比较缺的是地铁和商业，至于虹吸还是有的。

城北方向的徐家湾，未央湖，高铁新城，包括秦汉，空港，泾河，高陵，都面临港务区住宅的虹吸，毕竟城市面貌更好，配套更全，且价格也够得着。

问：怎么看天地源永安观棠备案价，算不算高新三期主动降价？

答：最新的公示价格上，普遍在19000+上下，和高新三期动辄25000+起步的相比，降了不少，不排除还有开发商额外的折扣。

高新三期的住宅，除了供应没有节奏，新房背刺次新房外，价格也没有梯队，东西南北一个价，但城建和配套兑现是有先后的，价格理应保持梯度。

以港务区为例，面貌最好的奥体保持20000+，欧亚大道东保持16000+，秦汉大道北保持16000+，港务大道东保持15000+，有梯队大家都有饭吃，但如果都卖一个价，则是旱的旱死，涝的涝死。

永安观棠位置已经不是CID核心，周边以法士特，苏宁易购等产业园为主，周边剩余空地众多，城市配套和面貌相比仁村等差了很多，自然价格会低。

外加当年拿地也便宜，所以开发商才敢说，备案均价19060元/㎡，最低16570元/㎡起，单套总价189万起，首付不到30万就能买高新三期。

但这个高新三期和贵族小区们所在的三期，不是一个地方！

问：18年买中铁建花语城，感觉没涨太多，卖不卖？

答：踩对了时间，已经比太多人处境要好了，花语城是当年的东郊热门小区，小高层的均价也只有11000+，在当年行情下，自然是摇号疯抢，小区交房后，盖得也还算不错，央企发挥比较稳定，算是周边的改善社区。

总价148万买，如今178万卖，其实迟到的就是西安房价整体上涨的红利，不算赔，但也前景有限，主要原因是位置和周边的购买力问题。

花语城所处位置是城东穆将王立交附近，亮点为6号线地铁口，除此之外，周边都是综合市场，安置房小区，老房子，是城东的腹地，改善小区生在老城区里，房价都很难涨。

同理还有北边的中海云锦，与产品，品牌无关，只和价格配套有关，学校无亮点，周边乱糟糟，城市面貌差，房价保持如此，已经很不容易，可以卖掉置换更好的区域。

问：西安有没有不愁卖的小区，是不是优质资产？

答：如今能在摇号名单上的新房，主城区也就曲江金茂府和星河湾，算优质资产，当然算，但这种优势是以自住改善为目的，以不差钱，不缺房为前提。

普通人对优质资产的定义，既包括够得着的门槛，还有随时转手置换现金的能力，既要好产品，好品牌，好价格，还得好地段，西安能做到这样的社区太少了。

即便是星河湾和金茂府，还有对前者户型太旧，后者CCBD周边改造慢的担忧，更别说普通小区了，如今甭管200万，还是800万，房子都已回归自住属性，在住的好的前提下，再卷所谓优质。

对于普通人，好好生活，自住为主，少负债，身体健康已经挺好，不瞎折腾，自己就是最大的优质资产。

问：都说华润悦府，悦玺是西安保值小区，以后还有类似新房吗？

答：上轮市场里，经开的绿城桂语兰庭，港务的绿城全运村，高新的保利天悦，万科国宾，曲江的中海大城等都成为明星社区，跑出独立行情，背后的原因都有学校，但也有凭借绝版地段的，就是华润悦府，悦玺。

在没有小区之前，电视塔本就是西安的黄金地段，城南腹地，交通，商业发达，还有曲江人源源不断的购买力涌入，小规模开发后，商业，地铁更加完善，好位置上盖房子，还是纯改善的小区，自然是保值小区。

小区本身，大户型为主，标准大平层，房子盖的也好，外加华润百亿投资的万象城商业，前景愈发看好，说明周边即便没有名校资源，依靠地段依旧跑赢。

有点像曲江的玫瑰园（住宅，商业，酒店），高新的中大国际九号（住宅，商业，酒店），外加悦府，悦玺当年限价摇号，买到的朋友确实是赢家。