“房地一体”的确权登记颁证是继上一轮“宅基地确权登记颁证”工作后农村不动产确权登记的又一次跨越式发展。从前许多农户手中仅有“集体土地建设用地使用证”，却无房屋所有权证，房屋的合法面积也无法通过证书直接确定。相较之下，“房地一体”不仅符合法律和政策的规定，也更加科学准确，对咱农民朋友的合法居住权利是更有力的保障。
日前，北京市规划和自然资源委员会联合市农业农村局共同发布了《房地一体宅基地确权登记工作指导意见》，把什么样的房屋能登记，什么样的不能登记等一系列问题一次性说清楚了。本文，在明律师就带大家看看这当中较为重要的内容。
【要点一：违法占地和违法建设的宅基地上房屋不予登记】无证房屋可以通过补办手续取得合法化身份，但法律上的违建（含违法占地）无论如何是不能通过确权登记合法化的。
《指导意见》中规定，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、“小产权房”等，不得办理登记……
“依法依规，实事求是”是本轮房地一体宅基地确权登记的原则之一，对存量的“诸证皆无”房屋村、镇街两级会进行严格的调查和认定，县级自然资源和规划主管部门也会提供卫星航拍影像等数据予以支持，将无证和违建明确进行区分。
需要指出的是，这里的“城镇居民非法购买宅基地”的“时间界限”划定在1999年。在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》发布前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等是能够合法取得房屋及宅基地的。但在此《通知》发布后，城镇居民所谓“购买”的农村宅基地和房屋原则上均属“非法”，无法进行房地一体的确权登记。
【要点二：合法宅基地上建造不符合规划许可房屋的，先登记宅基地】实践中，许多农户建房的宅基地是有明确权属登记的，但房屋却是此后多年陆续建造的，有的甚至超过了三层，总之是未办理乡村建设规划许可证。
《指导意见》中指出，各区应对村庄规划时点作出认定，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，依据房屋建造时所在村庄规划编制及实施情况，分类分阶段明确房屋是否符合规划或建设要求的认定标准。
据此，对有地证但无房证的情形，需严格依据乡、村庄规划的制定年代进行区分认定，明确该房屋哪些部分是合法的，哪些部分是不符合规划和建设要求，需要进行改正的。换言之，对其中合法的面积经判定是可以进行确权登记的。
新规同时明确，在合法取得的宅基地上建造三层及三层以上建筑的，已按规定办理用地、规划及房屋建设审批手续的，按照批准文件记载的内容予以确权登记；无法提供建设手续的，可以按照本指导意见有关要求先行办理宅基地使用权确权登记。
也就是说，对三层及三层以上的农村无证房屋，只能先办理宅基地使用权的确权登记，房屋的合法性仍需村、镇街予以详细认定，但这和前述“违法建设”存在本质上的差异。
【要点三：“一户多宅”并非完全不可确权登记，两种情形例外】在房地一体的确权登记颁证中，“一户一宅”原则仍为前提，其中的“户”明确为以公安机关的户籍登记信息为基础，一般包括户主、配偶、子女、父母等。
不过“一户多宅”也并非全都不可登记，至少以下两种情形是可以进行确权登记的：
一是“可分户而未分户已另行建房居住的”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经村集体或村委会同意并公示无异议或异议不成立的，可按规定补办用地建房手续后，依法予以确权登记。
这种情形相当于是对一类常见的无证房屋可予以补办证件的情况，但前提是“符合相关规划”，否则未批先建行为则可能涉嫌违建。
二是对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。
因继承宅基地上房屋而占用的宅基地都是可以依法确权登记的，无论继承人是否城镇居民，是否在村内已另有宅基地上房屋。实践中有的村集体会鼓励这样的权利人自愿有偿退出宅基地，但必须已自愿为原则，不得强行收回其宅基地。
【要点四：进城落户农村村民及“外嫁女”的宅基地上房屋应予确权登记】对于实践中矛盾争议集中的进城落户农村村民和“外嫁女”的房地一体确权登记问题，《指导意见》作了简单直接的规定：农村集体经济组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。落户后失去集体经济组织成员身份的，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。
也就是说，即便进城落户后该村民已失去本集体经济组织成员资格，其原在村内的合法房屋和宅基地权利也应当得到保障，任何人不得随意剥夺。
《指导意见》还规定，因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。此即“外嫁女”的常见情形，秉持不能“两头空”也不能“两头占”的原则确保一处宅基地上房屋能够完成登记即可，但前提是女性村民的合法宅基地权益必须得到保障。
【在明提示】在明律师最后要提示大家的是，北京市新出台的《指导意见》重在指导执行中的具体问题，大的原则上和以往并无多大分别。咨询中常有农民朋友问我们为什么别人家的宅基地上房屋能登记，自己的就不给登记这类问题，想要搞清楚原因还是得首先请村集体和乡镇街道的工作人员为我们解释说明清楚，自己也要把全面、真实的占地建房事实整理明白告知给我们。
一旦在确权登记颁证中遇到阻碍，一定要及时咨询专业律所和律师，确保自己赶上这一波确权登记颁证，完善手续，这样既住着踏实安稳又能给可能的城中村改造、新农村建设搬迁等奠定获取满意补偿安置的基础。（王小明/文）
