征收时房屋虽登记为住宅，可实际用于经营，到底应当按照住宅补偿还是依据经营用房的标准补偿？倘若房屋用于经营，又有什么证据能够证明呢？征收方在针对此类房屋作出安置补偿决定时应当遵循什么样的规定？一起来看看北京在明律师事务所谢瑞青律师办理的这起房屋征收补偿决定纠纷案件是如何解答这些疑问的吧！
裁判规则房屋登记用途为住宅，由于房屋长期用于经营，符合“住改非"补偿条件，应该严格按照征收补偿方案中制定的标准对案涉房屋进行“住改非"补贴的计算。
征收人应当在对被征收人房屋进行测量、评估的过程中充分保障被征收人的知情权和异议权。
而在本案中，石某县政府在计算“住改非”补贴时，没有保证成某某的知情权和提出异议的权利，因此其作出的补偿决定被认定作出的主要证据不足，需要撤销并重新作出补偿决定。
摘自裁判文书网判决书：
本院认为，行政机关作出行政行为证据是否确实充分是审查行政行为合法性的要件之一。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本案中，石某县政府认为成某某的案涉房屋登记用途为住宅，由于房屋长期用于经营，符合“住改非"补偿条件，那么就应该严格按照征收补偿方案中制定的标准对案涉房屋进行“住改非"补贴的计算。石某县政府对“住改非"补贴具体的计算方式：按同地段商业用房评估价值与被征收房屋评估价值之差乘以20%，再乘以被征收房屋实际经营面积。案涉房屋的虚拟商业价值为每平方米27008元，评估单价为每平方米3763元，石某县政府单方认定的案涉房屋实际经营面积为85.18平方米。石某县政府按照上述“住改非"补贴的计算方式对成某某“住改非"的补贴确定为396002元［计算方式：（27008-3763）×20%×85.18=396002］。但是，石某县政府没有提交证据证明其测量成某某案涉房屋实际经营面积时，保证了成某某的知情权和提出异议的权利。据此，石某县政府作出的4号补偿决定，对成某某案涉房屋“住改非"补贴按实际经营面积85.18平方米来计算，主要证据不足，直接影响成某某的补偿利益，应予以撤销。石某县政府应在充分保护成某某合法补偿利益的基础上，依照法定程序重新作出补偿决定。 综上所述，4号补偿决定主要证据不足，应予撤销。成某某的诉讼请求部分成立，本院予以支持。
案例点评在国有土地上房屋征收与补偿的过程中，确保行政机关的行政行为合法性是至关重要的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这意味着在征收过程中，行政机关必须提供充分的证据来证明其行为的合法性，包括但不限于补偿的公平性、程序的正当性以及决策的民主性。
对于“住改非”的房屋，即房屋登记用途为住宅，但长期用于经营的情况，符合“住改非”补偿条件的，应当严格按照征收补偿方案中制定的标准进行补贴的计算。具体的计算方式可能因地区而异，但通常需要考虑同地段商业用房评估价值与被征收房屋评估价值，例如本案中，征收方给出的方案采用将同地段商业用房评估价值与被征收房屋评估价值之差，再乘以一定的比例，即20%，并乘以被征收房屋实际经营面积的方式来计算补偿金额，这一计算方式确保对被征收人的补偿既公平又合理，同时反映出房屋的实际使用价值和市场价值。
然而，行政机关在进行房屋测量、评估的过程中，必须充分保障被征收人的知情权和异议权。这意味着被征收人有权了解征收过程的相关信息，包括评估标准、计算方法和补偿金额等，并有权在不同意评估结果时提出异议。如果行政机关未能保障这些权利，可能会导致其作出的补偿决定被认定为主要证据不足，从而需要撤销并重新作出补偿决定。
在本案中，石某县政府在计算“住改非”补贴时，未能保证成某某的知情权和提出异议的权利，因此其作出的补偿决定被认定主要证据不足，需要撤销并重新作出补偿决定。这符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条至第十九条的规定，强调了补偿的公平性和程序的合法性，以及被征收人权益的保护。（文/李宗爱）
