Q&A | 壹 关键词：1500万、次新、大三房 █ 问： 1500万预算，在黄浦或者徐汇想买一个大三房，希望房龄新一点，地铁近一点，将军可以帮忙看看有什么选择吗？ ​〔暗黑大将军〕： ​1500万在黄浦买次新大三比较困难，只能买到二十到二十五年房龄的老商品，黄浦全境内从人民广场到五里桥，从瑞金二路到南外滩，都有选择。 徐汇内环和徐汇滨江也是一样的情况，房龄差不多，品质会略好一点。如果想要再新一点，那只能去中环，比如康健植物园，能买到十五年左右房龄的商品房，做不到人车分流，但外观和内部公区的豪华感要强许多。 要最近几年的次新，人车分流，则就是徐汇房价垫底的两个板块了，长桥和华泾，包括新房也还有供应。 Q&A | 贰 关键词：1000万、宜川、彭浦 █ 问： 家里一套彭浦新村的老房子准备卖了改善下，1000万，五口人，想要大三房，将军建议看看哪里呢？ ​〔暗黑大将军〕： 两个方向，如果想要去市中心方便一些，阳城和宜川，都是可以买到电梯房130平以上，房龄老一点，但对比周边的老破小也算傲世一方。如果想要房子更新一点，生活圈子也不在市中心，那彭浦和宝山万达这边的商品房，都可以买到地铁口，2010年左右，居住体验相当不错的标杆小区。 Q&A | 叁 ​关键词：月供、杠杆、租售比 █ 问： 身边有200来万现金，很焦虑，目前背了500万贷款，在纠结要不要加点杠杆再上一套，怕错过了下一波涨幅，但是目前的月供已经不低，200多万全款买一套老房子收租呢，还是干脆二套杠杆拉满再来一套，将军认为哪种方式好呢？ ​〔暗黑大将军〕： 其实这不是哪种方式更好的问题，关键要看你的月供承受能力。 如果承受能力一般，200多万买老公房也不是不行，目前租售比都能拉到2.5%以上，能遇上旧改就更完美了。 如果承受能力尚可，拉杠杆到600－700，选择租售比相对高点的产品，也能租到1万＋，等于增加1万多的月供，换来总资产包的提升，在市场上升期自然能获得更多的利润。 Q&A | 肆 关键词：500万、花木、杨思 █ 问： 大将军，请问我500万预算，想在外环内买一个两房，上班在南码头和外滩，有什么板块推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 通勤方便点的，环内500万的商品小区，就要接受没有地铁或者楼梯，比如北蔡和康桥。更近一点的花木就只有老公房了。 ​如果需要地铁，那优先可以考虑杨思的动迁房，户型都不错，也有电梯，虽然物业和公区保养差一些，但还是比周边的老公房强不少。