Q&A | 壹 关键词：太原邸、衡复、学区 █ 问： 将军，太原邸这个小区怎么样，我看外表蛮普通的，价格一直居高不下，想问问看为什么？ 〔暗黑大将军〕： ​这个盘要说缺点只有一个，就外立面是涂料看起来不高档。但其他方面满是优点。 首先太原路虽然算不上衡复的核心，但也延续了低密度和国际化的居住氛围，传统上只角地段，核心市中心，前往所有的城市重要功能区，效率都极高。 其次小区对口的建襄和市二／位育，是教育强区徐汇当中，最好的公办小学和初中之一，附近若干全国最好的三甲，可谓老少通吃。 再回到小区本身，外观确实很一般，但小区的窗墙比高，通透度好，得房率高，户型好。一进家门得到的舒适体验，大部分新小区也难以做到。 所以是金子总会发光，太原邸朴实低调，路过都不会注意到它，但实际却不简单，价格高也是情理之中。 Q&A | 贰 关键词：中海徐滨、昌平云岸、次新社区 █ 问： 大将军，预算想买大面积，最近和朋友在争论到底是中海徐滨值得上，还是昌平云岸，朋友说昌平的老静安地段完爆龙华，你怎么看？ ​〔暗黑大将军〕： 从地段角度，昌平是老静安最蹩脚的位置，普陀一步之遥，不过城市效率角度，毕竟在中央活动区范围，且并非边缘界限处，因此级别还是比较高的。而徐汇滨江毕竟属于中央活动区的边缘，本身位置就比不过老静安昌平路，中海更是直接出了CAZ范围，所以地段确实要输给昌平云岸两级左右。然而买房选择并非单纯的地段比较，那也太简单无脑了，还是要考虑更多的综合因素。 第一从小区角度，中海地块徐汇区明确给到了品质标准，再加上地块相对方正，可以去打造园林环境。而昌平云岸这方面就比较欠缺。 第二社区角度，中海虽然与目前的徐汇滨江之间，还是有差异的，但中海作为大型综合体项目，在落地之后，街道界面就与建成的徐滨区域连成一片，享受同一片次新社区。社区面貌这方面，昌平路也会弱一点。 第三户型角度，中海无论入门还是改善，基本都是现在的标准格局。而昌平云岸的入门户型套均过大，功能性偏弱。 所以总体来说，昌平因为其他方面的问题，即便在地段更强的基础上，依然无法说完爆中海。两个楼盘价值接近，只能说侧重点不同。 Q&A | 叁 关键词：700万、古美、七宝 █ 问： 700万，上班一个在漕河泾，一个在虹桥机场，考虑三房，带个学区，将军帮忙推荐推荐？ ​〔暗黑大将军〕： 大虹桥和漕河泾都在上海西南区，学区选择比较固定。 如果更重地段，想尽可能靠近市中心，能接受老房子，则可以考虑古美的平南＋实验西校。 如果更重品质，想买个商品房，能接受外环外，则可以考虑七宝的明强西＋七宝二中。以及莘庄南广场的莘城九年制。 如果更重学校，想买区头牌，交通可以适当放弃，则可以考虑春申的闵实验＋莘松。 Q&A | 肆 关键词：张江、产业、学区 █ 问： 最近看了过去这些年上海的板块涨幅，张江名列前茅，产业和学区是不是未来买房的风向标呢，将军怎么看这个思路？ ​〔暗黑大将军〕： 张江的开发是从城乡结合部开始的，通过导入全市最优质的资源，包括产业、学校，这两者对于新兴地段来说，确实非常重要。因为城乡结合部地段，本地购买力相对欠缺，需要从外部获取更多的购买力，工作与教育无疑是最简单粗暴也是最有效的方式。 ​但随着板块的开发与城市的扩张，新兴地段转变为市区成熟地段之后，交通配套和城市效率都达到了更高水平，单一产业就不再那么重要。因为四通八达的公共交通，使市区地段不再依赖于“单一”产业园区，我们写板块文章的时候，也都会特意去分析30分钟通勤圈，产业由单一升级为复合。而除了产业之外，成熟地段由于周边本地购买力的积累，其他纬度的重要性随着地段的提升而进一步凸显。 ​教育资源的吸引力，在大部分成熟地段当中，依然能够保持。只是随着产品档次和总价段的提升，其影响力及在房价中的权重也会越来越低。