上海洼地？一些小区已开启贬值通道！

本篇的商品公寓都位于九里亭街道，大多在2000年到2010间建成，社区规模庞大，都沿河道而建，面积段以紧凑户型为主。家门口多自带配套，但距离地铁都有点远，业主多为在大虹桥和西南市区工作的年轻白领。

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板块笔记：

救命，上海垃圾板块要翻身了！#B063

楼盘笔记：

警戒，上海房价最容易闪崩的地方 #l099

九城湖滨国际

九城湖滨国际由本地民企开发，2007年-2009年分两期建成，楼盘为11-18层电梯小高层、联排别墅，容积率1.5，绿化率46%，中海物业，费用1.65元/平·月。

楼盘外立面为黄色面砖，保养还不错，看不出岁月的痕迹。小区大门刷卡进出，安保盘查不严。楼栋门厅有的是纯色墙砖，有的是分色墙砖，白色砖面很干净，显得门厅也亮堂几分。

小区是围合式湖景社区，人工水景的面积非常之大，中心湖前后的楼间距达到近百米，湖里投放了一些鲫鱼、白鱼、花鲢和螺蛳养生，湖水清澈，楼栋倒影清晰可见。搭在溪涧的木质拱桥连接着岛屿和花园小径，鹅软石的小道上镶嵌着鱼形花纹，绿植丛林中设有不少观景亭台，动物造型的小雕塑点缀在其中，生态体验佳。

人车不分流，车位比1:1.2，车位配比还是绰绰有余，在九亭商品房小区中实属难得，不过小区地库与楼栋电梯无法，很不方便，产权车位约20万。

项目共85个单元，一期一梯两户，二期两梯四户，得房率较高。

一房58/66平全南户型；

两房85平全南户型，一卫；88平手枪户型，卧室一南一北，厅朝西或东，一卫；90平南北通，一南一北，一卫；108平南北通，双卫；

三房101平南北通，一南两北，一卫；122平南北通，两南一北，双卫；131平飞机户型，双卫；

四房143/160平南北通，两南一北一朝东/西的半圆弧型阳光房，双卫。

九城湖滨国际自带商业街，再加上西面和南面都有社区商业，家门口特别热闹。斜对面是九里亭公园，溜娃晒太阳的好去处。最大问题还是距离九亭地铁站太远，步行有点尴尬。结合品质和位置，算得上九亭的标杆楼盘之一，小区的换手率和出租率非常高。适合追求配套便利、居住舒适的刚需和刚改家庭。

奥林匹克花园

奥林匹克花园由中体产业集团开发，1999-2023年分三期建成，楼盘为4-6层楼梯多层和8-16层电梯小高层，容积率1.3，绿化率45%，自持物业，费用1.65-1.85元/平·月，一期步行至地铁9号线中春路站约800米。

奥林匹克花园一期

南区一期外立面多层以黄色涂料为主，小高层以黄色和灰色面砖为主，外墙灰渍明显，充满岁月感。北区二期以黄色和褐色面砖为主，外墙同样老旧，有脱落痕迹。三期新房外立面为深黄色和褐色涂料。

小区敞开进出，门卫只管车辆，不盘查行人。多层门厅地面铺砖，墙面白色涂料难免蹭出尘垢。小高层地面墙面铺砖，二期的门厅比一期显然干净许多，也没有停放非机动车的现象。

奥园以涞寅路为界，分为南北独立两区。一期东南角有个很大的人工湖泊，周边是有黄沙地、儿童游乐区、休憩平台，视野开阔，不少老人和孩子在此玩耍晒太阳。二期也有湖泊，但是不大，湖面上有黑天鹅在游嬉，周围的活动区域也小了很多。小区的活动区非常多，全龄化都能参与。三期靠北侧，栋距还算宽敞，河道横穿三期楼栋，在两边的景观步道上做了一些修缮，其余公共景观则与二期共用。

人车不分流，车位比1:1，地面停车空地还是较多的，缓解了地下停车的压力，产权车位约18-23万。

奥林匹克花园二期

住宅共361个单元，户型很多，分为一梯两户、两梯三户和两梯四户，多层得房率较高。

多层两房78平南北通，一南一北，一卫；91平全南户型，一卫；90平南北通，三开间朝南，一卫；82平南北通，一南一北，一卫；

三房106/120平飞机户型，双卫；111平，卧室朝南，厅带北向和东向双阳台，双卫；108平南北通，一南两北，双卫；130平南北通，两南一北，双卫。还有少量145/160/179平复式。

小高层一房67平全南户型；55/73平卧室朝南厅朝北；两房93平南北通，一南一北，一卫；83平手枪户型，卧室一南一北，厅朝北，一卫；90平全南户型，一卫；三房122/135平飞机户型，双卫；126平，卧室三南，厅带东南或西南转角阳台，双卫；131平南北通，两南一北，双卫。还有少量198/205平复式

奥林匹克花园三期新房于2023年底交付，共424套，由10栋8-13层电梯小高层组成，其中有一栋是安置动迁商品房。两房75平全南户型，一卫；90平南北通，一南一北，一卫；三房100平飞机户型，一卫；115平飞机户型，双卫；105平南北通，一南一北一东，一卫；四房135平南北通，两南两北，双卫。

奥林匹克花园三期

奥林匹克花园算是九亭最大规模的楼盘了，小区人口众多，管理较为困难，北面是九星红木市场、七宝农副产品交易市场和学校，外部环境也嘈杂，再加上飞机航道的影响，负面因素相对多。楼量交易量换手率超级频繁，典型的刚需上车盘，大部分业主都住不了太久。

金丰蓝庭

金丰蓝庭由上海地产集团开发，2005-2008年分三期建成，楼盘为5-6层电梯洋房和9-11层电梯小高层，容积率0.9，绿化率50%，上房物业，费用1.55元/平·月。

楼盘外立面为浅黄色涂料，部分墙面有些灰渍和色差，大体保养还算可以。小区刷卡进出，一期门禁敞开，三期相对严格。楼栋门厅地面铺砖，墙面为白色涂料，部分楼栋重新粉刷过，未重刷的已明显有脱落和色差。

小区以沪亭北路为界，以东是一二期，以西是三期。一二期小区又以横穿的河道分隔，中间有石桥连接通过。每期都有中心湖泊、亲水平台、大片草坪和亭台栈道，景观色打造类同。一期景观面积最大，三期是独立小区，规模小但私密性更好。

人车不分流，车位比1:1.2，停车还是较为宽裕的，有地下车库，都是租赁。

项目共108个单元，分为一梯一户和一梯两户。

两房100平南北通，一南一北，一卫；三房125平南北通，两南一北，双卫；124平飞机户型，双卫；四房162平南北通，三南一北，双卫。

金丰蓝庭一期北靠沪渝高速，有点嘈杂。小区有九亭地区唯一的电梯洋房，停车也无忧，户型都在100平以上，业主层次相对统一，多为自住。相比奥园，管理更好些，本地业主比例更高。

五洲云景花苑

五洲云景花苑由象屿置业开发，2001-2007年分批建成，楼盘为10-18层板塔结合电梯小高层，容积率1.5，绿化率50%，复欣物业，费用1.55元/平·月。

楼盘外立面为浅黄色面砖，保养一般，已蒙上一层灰色。小区刷卡进出，盘查不严。楼栋门厅地面墙面铺砖，没啥装饰，本来就较为狭窄的空间还停放了非机动车和快递包裹，只够一人通行。

小区北面和西面都有河道围绕，河上还有一段建于1836年的石墩古迹，被保留下来。绿植景观稍有些不协调，一侧枝叶繁茂，另一侧枝叉干枯，地面大片的土黄草皮，满目落叶，显得萧瑟。

人车不分流，住宅车位比1:0.5，小区停车紧张，外围和能利用的通道都停满了车辆，产权车位约20万。

项目共45个单元，分为一梯两户和两梯两户，塔楼两梯十二户。

两房95平南北通，一南一北，一卫；104平南北通，双卫；三房136/155平南北通，两南一北，双卫；四房145平南北通，三南一北，双卫。

塔楼一房55平，朝南直筒间；70/73平，卧室和客厅都朝南或都朝北。

五洲云景花苑门口街道底商丰富，基础生活购物都很方便。小区中规中矩，在九里亭商品小区中没有特别之处。

绿庭尚城

绿庭尚城由港资开发，2008年建成，楼盘为14-27层板塔结合电梯小高层、高层，容积率2.5，绿化率30%，上海本地物业，费用1.5-1.6元/平·月, 步行至地铁9号线九亭站约1.2公里。

楼盘外立面为褐色和灰色涂料相间，对比色比较出跳，但部分楼栋侧而色差明显，已有岁月痕迹。小区大门刷卡进出，但安保盘查不严。楼盘门厅较为敞亮，地面墙面铺砖，虽没有装饰，但打扫很干净。

小区内部水系呈现“T“字型，把楼栋分隔为三个区域，中间有多座石桥连接。河水还算清清澈，没有看到落叶和飘浮物。楼栋间距开阔，视野十分通透，特别是东区近300米的景观步行平台，树植排布、灌木修剪、栈道选用，或密或疏，高矮不一，都有精心设计过，满满归家仪式感。

人车不分流，住宅车位比1:1.2，停车无忧，产权车位约18万。

项目共89个单元，分为一梯两户和两梯四户，塔楼两梯六户，得房率低。

一房69平全南户型；两房94平全南户型，一卫；103平手枪户型，一南一东南或西南，厅朝北，双卫；97平南北通，一南一北，双卫；三房88/121平南北通，一南两北，一卫；95平南北通，一南一北一东北/西北，一卫；103/128平手枪户型，两南一北或一南两北，厅朝西或东，双卫；123平飞机户型，双卫。还有少量188/197平复式。

塔楼一房66平，卧室客厅朝南；两房66平，卧室一南一东，厅朝南，一卫；三房88平南北通，两南一东北，一卫。