只有经济、产业、就业复苏了，房地产才有机会走出低谷，“止跌企稳”。

但现在，富人不买，中产不敢买，穷人买不起，仍然是当下中国楼市的真实写照。厦门的情况可以说明。

10月份一线城市的火热行情，厦门也交出了一份“亮眼”的答卷，新房成交量创出三年来新高。厦门房地产联合网数据显示，10月厦门全市新房成交5586套，其中住宅成交3157套，环比大涨了222.14%，同比也有128.44%的上涨。成交面积33.88万平，环比上涨210.54%，同比也上涨了142.62%。

二手房成交，虽不如新房火爆，但从环比和同比来看都实现了增长。二手住宅成交1975套，环比增长46.3%，同比也有41.88%的涨幅。

在成交量的推动下，厦门市的新房和二手房都出现了价格止跌回升的情况。国家统计局的数据显示，10月厦门新房成交量环比上涨0.2%，二手房成交量上涨了0.1%。成为和上海、深圳并列的唯一三个同事上涨的城市。

但是，救市政策的时效性越来越短，11月广州楼市行情就已经转冷，成交量也回到了救市之前。厦门的情况，也是如此。克尔瑞的数据显示，11月前两周，厦门商品房的成交量出现了明显跳水的情况。11月第一周相较前一周成交量腰斩，第二周延续跌势，跌到了这一轮大规模救市之前的水平，新房成交的均价也再次回到了3万元以内。虽然二手房的成交暂时还维持在高位，不过整体来看这一轮行情已经明显转弱了。

究其本质来看，厦门的房价虽然在不断调整，但依然维持在高位水平。更重要的是，这座城市的居民杠杆率已经处于满负荷的状态，很难再腾出位置继续加杠杆。而之前厦门房价一直跌，本身有这么几个方面的原因。

厦门房价高企，与厦门这座城市的地位不相匹配。这也是很多中心城市、省会城市房价调整的核心原因之一。说白了其实就是房价涨的太猛，涨得太快，严重超过了当地人的购买能力。

说到厦门，虽然头顶计划单列市、副省级城市的头衔，但不管是经济实力、人口规模、财政收入等硬指标都很普通，和苏州、南京没法比，和合肥也比不过。比产业经济，那被苏州甩的远远的，差的不是一星半点。但房价鼎盛时，厦门的房价收入比接近40，也就是说一个人在厦门拿着平均薪水，在厦门买一套平均面积的房子，得不吃不喝40年。说句实话，40年光阴干啥不好，全套在厦门一套房子上值得么？

再者，厦门的居民杠杆率很高。数据显示，2021年前后厦门居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳。在近几年的调整下，厦门的居民杠杆率下跌至全国第六位，深圳下滑至第五位，位居第一的则变成了杭州。

厦门的居民杠杆率排名虽然下滑了，但杠杆率的绝对数仍然不低。作为对比，全国居民杠杆率在2020年9月达到了历史新高的60.8%左右，之后这四年一直处于横盘状态，说明居民的杠杆已经处于拉不动的状态了。厦门的情况只会比全国平均水平更高。说句实话，再有钱的家庭，也禁不住这么霍霍呀。

还有一个原因，便是台海局势。台海局势的变化是厦门楼市变化不可忽视的一个原因。

最近这么几年房价下跌过程中，上至中央、下至地方都在出各种各样的救市政策，但效果越来越差，药效越来越短。无论是放开限购、放开落户、降低首付等新政，都无法改变下滑的楼市，因为这些政策还是在诱使大家出钱，国家还相信大家有钱。

但事实上，很多家庭杠杆已经拉满，家庭消费都难以为继了。所以，如果不在收入预期和房价之间找到平衡，房子还会继续往下跌。厦门虽然贵为计划单列市、副省级城市，但和北京上海、广州、深圳，那还是没法比的。如果想要尽快找到收入预期和房价之间的平衡，一方面要缩小收入和房价之间的差距，一方面要恢复居民信心。信心很重要，没有信心，就没有对未来的美好预期，这才是最可怕的。

房价的止跌企稳没有那么容易。国家统计局的数据显示，一线和强二线的局部成交比较火热，但全国来看还不如9月的情况。前10个月，全国新建商品房销售面积77930万平，同比下降了15.8个百分点，新建商品房销售额同比下降了20个百分点。照现在这个情况，全年商品房销售面积和销售额都将延续跌势。

现在谈房价企稳，时间上可能还早了点。前20年房价一直在涨，涨到了极高的位置，现在这才跌了两年三年就想要企稳，在一个较高的地位上企稳，说实话有难度，而且难度不小。几个一线城市的房价，在全球都能排得上名。泡沫依旧不小，想要消化泡沫依然需要很长时间。

再说了，现在包括就业、收入等基本面没有任何改善、扭转的迹象，收入、就业和经济是息息相关的，没有稳定的就业和收入环境，即便手头有钱的人，也不会将资金投入到下跌的楼市里面去。只有收入、就业环境改变，大家的预期和信心才会改变，这样房价才有止跌回稳的可能性。

只有经济、就业和产业局面回稳，后面的楼市才可能回稳。想要几句话和情绪刺激，那热度只能持续几秒钟。我们且关注后面这些经济指标的变化吧。