Q&A | 壹 关键词：双学区、13号线、7号线 █ 问： 夫妻两，一个上班在南京西路，一个在浦东世博这边，小孩年底出生，之前一直在看900万的房子，新政后预算打算提到1500万，也想有个双学区保底，三房将军有什么推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： ​13号线和7号线都是两头可以到的线路，沿线的学区主要在普陀，比如长寿路的江宁九年制，音乐广场、都华名苑等。以及武宁的武宁＋同济双学区，新湖明珠城三四期。 浦东这边，南部的双学区很少，只有前滩华二，这个预算可以买到中粮前滩壹号的紧凑三房，但面积有点小。 还有就是黄浦区，地段最好，房屋品相稍差，比如曹光彪＋格致的华盛大公馆，南北不通风，没啥小区环境，贴高架。黄外＋大同的欣安基，也没有环境，谈不上品质。 Q&A | 贰 关键词：新政、爱建园、金羽名庭 █ 问： 新政出台，交易量一下子就起来了，将军觉得房东会马上跳价吗，看了快一年房子了，现在有点慌了，不知道还要不要等，金桥的爱建园和洋泾的金羽名庭，将军会建议哪个？ ​〔暗黑大将军〕： 现阶段政策刚下来，市场还处于消化历史库存的阶段，普遍跳价多为中介话术，肯定是不至于的。但刚需买房，在能好好挑小区挑楼层的时候，就应该抓紧下手，等到行情好的时候，指望买到各方面比较满意的房子就是奢望。爱建园的品质、碧云社区，均比金羽略好一些。金羽主要卖点还是内环内。另外学校角度，实验东校也比进才北的发挥更稳定，进北是大校，虽然到校名额多，但基数也大，比平均肯定是比不过实验东校的。 如果对内环线不是那么执着，个人还是比较建议爱建园。 Q&A | 叁 关键词：2000万、金桥瑞仕、北滨江 █ 问： 刚卖掉一套尚东国际的两房，和家里人商量下来，打算2000万左右购置一套三房或四房，上班在张江这边，更喜欢浦西，将军建议往哪些板块看看？ ​〔暗黑大将军〕： 2000对于浦东的公寓产品来说，依然算是比较高的预算，因此天花板偏低，商品房主力预算在1000以内的板块就不建议考虑了。 内中环各板块的标杆，这个预算基本都可以够得到，首选金桥瑞仕，最均衡的六边形战士。 进内环，北滨江的尚海郦景、壹滨江产品最新，仁恒滨江园地段最好，如果对产品要求更高一些，那可以选择锦绣兰庭，世纪公园唯一的干挂石材。 新盘的话，之后的前滩南陆家嘴项目可以关注一下。黄浦江＋低密度＋全新社区，三重buff，全市也挑不出第二个地方。只是陆家嘴的发挥不太稳定。 Q&A | 肆 关键词：老公房、动迁、租售比 █ 问： 自住配置已经打满，目前多出一套资格，想小成本投一套，亏了也无伤大雅的，看了不少老房子，发现倒也不是像大家说的那样一无是处，甚至不少房子价格有点回升，将军觉得地段在未来会慢慢战胜品质吗？ ​〔暗黑大将军〕： 老公房的价格回升并不是因为地段，主要原因在于三方面。 ​第一是预算段，市区商品二手普遍在700－3000的价格段，正好与大量供应的新房价格段重合，供需不平衡，因此现阶段的承压更大。而200－300的老公房不存在这个压力。 ​第二是动迁zc，全市的小梁薄板房在未来三年内要迎来大规模的旧改，不少消息灵通的体制内中高层先行布局。 ​第三是租售比，老公房这一轮房价回撤幅度普遍较大，比普通商品房多跌10％以上。但租金并没有被影响，依然维持之前的水平，叠加利率下调，一些高租售比地段已经可以做到租抵供。 ​市场瞬息万变，没有一招吃遍天下的铁律。我们也统计过全市铝板、干挂石材、玻璃幕墙的楼盘，总体市场占比真的很少。长期来看，依然是品质好的产品更稀缺。