近期我们与“和光同塵香港国际控股有限公司”的创始人黎旭和先生进行了一次深度交流，他们依托成熟的资金方，组建了专业的投资团队，在全国范围内开始进行住宅新房土地前融业务的拓展，这个曾经无比火热的业务，现在还有人敢做？住宅新房开发还能赚钱吗？
让我们先回顾一下过去几年房地产市场的历程，再展望2025年的机会。
一、2020-2021年：房地产市场的转折与拐点
2020年是中国房地产市场的关键转折年。此前，楼市经历了长达十余年的“大牛市”，但2020年后，随着人口负增长、供求关系逆转、金融政策收紧等因素叠加，房价开始从中小城市逐步蔓延至全国普跌，标志着“只涨不跌”时代的终结。2021年，房地产市场进一步调整，驱动因素包括城镇化放缓、居民杠杆率见顶以及房企债务风险暴露。这一时期被普遍视为“牛市终结”的拐点。
二、2022-2024年：政策转向与市场分化
为应对市场下行，2022年起政策基调从“抑制过热”转向“支持企稳”，陆续取消限购、降低首付比例和房贷利率，并推出货币化安置、存量房收储等政策。然而，调整压力持续：2024年1-11月，全国商品房销售面积同比下降14.3%，二手房价格连跌31个月，房企拿地金额同比减少31.5%，土地出让收入较2020年高点缩水超60%。值得注意的是，核心城市在政策支持下显现企稳迹象，如2024年四季度一线城市新房销售同比增长40%，深圳、成都等城市房价环比回升，现房销售占比提升至26.5%。
在不少城市的个别优质项目，开始出现日光和开盘售罄的火热场面。北京门头沟的某央企的刚需刚改住宅项目，2024年8月底拿地，11月底售楼处样板间开放，12月和1月开盘两次，实现全部房源售罄。长三角某省会城市的临江央企高端项目，开盘5个月成交242套，成交总金额43亿，成交均价7.3万/㎡。上海核心区的亿元日光盘，单价21万元/平方米，套均总价近1.1亿元，开盘即“日光”，总销售额达119.79亿元。
三、2025年展望：调整深化与结构性修复
政策持续宽松：中央明确“持续用力推动止跌回稳”，一线城市或进一步优化限购政策，加大购房补贴和税费减免，同时通过专项债加速存量土地和商品房去库存。
市场结构调整和修复增强：一线及强二线城市因人口流入和经济支撑，房价有望止跌回稳；而中小城市因库存高企、人口流出，可能长期低位震荡。中指研究院预测，2025年全国商品房销售面积或下降6%，但核心城市成交量或率先回暖。
现房销售与“好房子”转型：预售制逐步让位于现房销售，2024年现房占比已达26.5%，未来政策将支持提升住房品质，如优化容积率、推广第四代住宅，以激活改善型需求。
投资与开发承压：房企资金链紧张和土地缩量将拖累开发投资，预计2025年房地产投资同比降幅收窄至8.7%，但土地购置费可能继续下滑11%。
2025年或成为楼市“分化拐点”之年。政策效果、城市能级差异、供需结构再平衡将共同决定市场走向。尽管全面回暖仍需时间，但核心城市的企稳将为行业注入信心，而中小城市则需通过产业升级和人口回流寻找新平衡。未来十年，中国楼市将步入“结构优化”与“品质提升”的新周期，政策协同与模式转型将成为关键。
投资的基本逻辑是“无人问津时买，人声鼎沸时卖”。结合上述基本面的判断，未来几年，可能是住宅土地前融最好的投资时机。一方面政府还需要继续推动土地出让，筹集资金进行经济发展和国家建设，未来仍将继续释放利好，大力招商引资，随着市场回暖，销售去化和客户信心会逐渐恢复。另一方面，传统金融机构深陷泥潭，无法参与住宅类项目的土地前融，能够提供大体量资金的合作方寥寥无几，因此，客观上需要市场提供融资支持。
