房财经网2月18日，北京规自委公示了大兴新城西片区DX00-0406-0003、0011地块，总平面设计方案。
花姐打开一看，第一印象是：黑乎乎一片，很是“丑陋”。
黑白色调，倒不打紧。
问题在于，它们平面图中的楼体，是黑色的，里面的各项指标数字，还是黑色的。
即便是放大再放大之后，有些数字花姐也需要半猜。
这两张“杰作”，出自中外建工程设计与顾问有限公司之手。它成立于1993年，自然人张仲良持股80%。
一个新盘的亮相，总平图是第一关，它能从侧面反映出地产商的审美，与项目的颜值。
七个月前，北京兴城发展建设开发有限公司（简称“兴城发展”），以21.46亿元底价，竞得大兴新城4幅地块。
除了0003、0011两居住地块，还包括0406-0033商业金服用地、0406-0007托幼用地，规划总建筑规模约11.95万平方米。
兴城发展由大兴发展集地和大兴城建，分别持股84%和16%。
穿透股权发现，大兴发展集地由大兴国资委持股51%，民营建筑老板吕保明持股49%；大兴城建由大兴国资委持有。
换句话说，兴城发展里有约41%股权，为民营资本。
三年来，大兴新城至少成交了8宗地（不包括西红门），总成交价达到179.98亿元。
一开始，中建三局火热参与，后逐渐退场。如今，只有大兴国资自己，或与吕保明联手托底土拍。
来看一下过往的土拍战绩：
1、2022年2月，中建壹品联合湖北联投与兴创置地、大兴城建，以48.2亿元拿下大兴星光城地块；
2、2023年6月，中建三局城市投资运营有限公司与大兴城建联手，10亿元拿下兴城之星地块；
3、2023年8月，中建壹品与兴创置地联合，28.75亿元拿下颐和公馆地块；
4、2023年11月，大兴城建与兴业恒盛，以9.7亿元底价，拿下DX00-0407-0007地块；
5、2023年12月，中铁置业和兴创置地以19亿元，拿下京玺地块；
6、2024年7月，大兴城建和大兴集地以底价21.46亿元，拿下0003、0011、0033和0007地块；
7、2024年7月，兴创置地以32.17亿元底价，拿下大兴新城051、052地块，以及黄村七街0248、0255地块；
8、2025年1月27日，大兴集地以23.2亿元底价，拿下0021、0022地块。
这些地块中，有两宗地进展缓慢。
一宗是DX00-0407-0007地块。拿地已1年3个多月，尚未取得预售许可证。于2024年8月份公布了总平面图，2024年12月6日领取了建筑工程施工许可证，没有公布案名。
另一宗是大兴新城051、052地块，以及黄村七街0248、0255地块。目前的进展是，052地块已经发布了招标公告，包括方案设计和勘察，但0255地块尚未有动静。
如今，0003、0011地块有了新进展。
虽然总平图已经出来了，但并不代表项目后面开展顺利。
花姐希望它不要步0407-0007的后尘，实在是太影响人们对大兴新城的信心了。
从0003、0011地块的总平图看，它们受到了北京“好房子导则”的指引，在阳台上做了较大突破，南向全部有开敞阳台、北面有一个开敞阳台。
未来，它们甚至还会汲取北京“好房子要点”的精华，进一步提升产品力。
除此之外，这两块地，还延续了兄弟楼盘兴城之星的特点，做清一色的大平层。
下面，花姐带大家详细解读一下两个地块的规划设计。
1、均为7栋6-10F洋房
这次兴城发展公布的两个居住地块设计图，总用地面积约4.94公顷，总建筑面积约12.27万㎡，其中地上建筑面积约8.15万㎡。
北边的0003地块接近永源路，用地面积2.5万㎡，容积率1.6，地上建面3.99万㎡，地下2.01万㎡；南边的0011地块占地2.45万㎡，容积率1.7，地上建面4.16万㎡，地下2.02万㎡。
不仅用地面积相仿，两块地的形状也比较接近，都为平行四边形状，0011地块则更加斜一些。
花姐仔细看了0003和0011地块的总平图后，发现它们仿佛一对孪生兄弟，各方面都很雷同。
0003和0011地块，都规划了7栋住宅楼，层高均在6-10层，平屋顶造型，楼栋的排序数字也都是一样的。
不同的地方在于，0003地块的1#和2#，到了0011地块掉了个个。除此之外，这两栋楼的体积，参数都一模一样。
两个地块中住宅楼的层数，也有差异。
0003地块1#、8#为7F，2#、6#为 10F，3#9F，4#6F，7#8F；0011地块1#、3#、6#为10F，2#、8#为7F，4#8F、7#6F。
两个地块都将5#，设置在了配套楼身上。
其中0003地块的南北两栋配套楼，均为一层7.1米高；0011地块北边的则为1-2F，南边为2F，高度8.8米。
此外，0003和0011地块，都在3#和4#之间，规划了室外活动场地和电动自行车停车位。
还有，两个地块都在小区南边和西边中间，设计了车库出入口及小区出入口。南边为车库入口，西边为车库出口。
稍微有点区别的是，0003地块西边车库出口和小区出入口，在4#的南边；到了0011地块，则换至4#的北边。
其他参数方面，0003地块共规划200户，有机动车位317个，非机动车位414个；0011地块则为204户，机动车位325个，非机动车位447个。
2、0003地块有了邻里空间
两个地块在各自小区的东侧，均有豪华的景观大门体系，糅合了物业、商业等配套。
其中0003地块，在南边的配套楼中，明确规划了“好房子要点”中新增元素——邻里共享空间。
根据规定，邻里共享空间的建筑面积，按照700平米/千户计算，最大单处面积700平米。不计入容积率。
来看看0003地块邻里共享空间的具体数值，它只有一层，层高7.1米，面积则在170平米左右。
这让黄村项目，成了北京首个配备邻里共享空间的项目。
而在0011地块，虽没有邻里共享空间，但南北两栋配套楼，都设置了其他商业服务。
3、户型相仿，175平米起步
外观基本趋同，黄村项目两个地块的内部户型，也几乎一样。
花姐测算后，它们的户型主要有3个段位，175平米至222平米。
具体来看，0003地块1#、8#为222平米，2#、6#为220平米，3#为175平米，4#、7#则为205平。
0011地块1#、6#为220平米，2#、8#为222平米，3#175平米，4#、7#为200平米。
之所以有200平米和205平米之分，主要在于：0003地块6#和7#的进深，为14.46米，而0011这两栋楼的进深，为14.06米；220平和222平的差异，也是由于进深稍有不同，导致的。
黄村项目两个地块的所有户型，层高都达到了3.2米，整体领先于大兴其他在售项目。
4、南北双阳台+飘窗可赠送
作为“好房子要点”出台之后的产物，黄村项目在赠送尺度方面，必然要紧跟新政，能送的全送。
0003和0011地块所有的户型，南向都规划了阳台+飘窗。只不过，它们的阳台是开敞式的，不可封闭。
北面也有赠送，花姐猜测是将设备平台，改成了开敞阳台。
以0003地块2#200平户型为例。
南边开敞阳台分为两段，并没有连为一体，进深1.8米，总面积约22平米，赠送一半。
每个单元的户型均在主卧里，设计了飘窗，进深0.6米，面积约2平米，全赠送。
北面的开敞阳台进深1.2米，面积约4平米，赠送一半，未来可设计成厨房，或者小卧室。
200平米户型，所有的赠送面积加一起为17平米，实际得房率，达到了93%。
花姐点评：
大兴新城的楼市，亟待破局，不能一直由大兴国资托底拿地。
越是这样，市场对大兴新城的楼市，就越没有信心。
这一次，0003和0011地块亮相，至少有一个重大突破——南北实现双阳台，且把阳台设计放在明面上，起到了引领作用。
在那两张黑乎乎的图纸上，唯有阳台是雪白的。
之前，只有京玺通过奇偶层，赠送了阳台。
但，在北京南五六环之间，目前没有地铁线，市场能否支撑起180平米以上大平层，是值得怀疑的。
尽管兴创之星貌似卖得很好，供应242套、网签191套，但这里有很大一部分，据说是团购房。
