2025年的楼市，有很多令人措手不及的变化。
第一季度，广州楼市就迎来了一波热潮，回暖忽如一夜春风来。
在政策持续利好之下，广州二手成交同比上涨27.6%，而且新房成交也比起去年，增长了17.7%。
楼市的焦点，在悄悄回归黄埔。
｜黄埔航拍
｜广州楼市发布 摄
这里说的回归，不止是最近黄埔的二手价格企稳，一手成交接近翻倍。
而是，2025年的黄埔，还有大批的供应要来。
单今年3月份，黄埔新房上市面积就高达11万㎡，同比增加276%，遥遥领先于其它区域。
｜广州各区供应量分布
| 广州楼市发布 制
其中，70%以上的新供应，集中在老黄埔。新盘多意味着有竞争，对于整体市场是好事。
但这个竞争其实又暗藏机会，因为今年黄埔的新盘，都是新规产品。
换句话说，这些新盘的存在，将重新定义黄埔买家的选房逻辑：
怎么1块钱掰成5块钱花，给舒适度加杠杆？什么房子能榨干每1㎡？怎么把细节抠到毫米级？
这才是新一代买房的硬核标准！
｜来源：微信免费图库
楼市君更想说，改善买家先别急！
接下来，真正的王炸级项目——黄埔未来城，即将登场！
它由中交城投和科学城集团两大巨头联袂出手，以战略级作品的姿态，带来黄埔首个第四系产品：
使用率约130%、2.81的容积率、纯改善产品、涵盖5所学府...
｜黄埔未来城效果图
虽然说，这个盘还没正式亮相，市场热度和买家关注度也节节走高；但看完楼市君扒来的一手线报，你绝对会感叹：
这盘一开卖，肯定卷爆广州。（想了解更多内部猛料，欢迎先添加楼姐微信~）
为什么说，黄埔未来城非常值得期待？
这两天，楼市君拿到了一份内部资料，发现它有几个与众不同的亮点，和大家剧透一波：
首先，是社区形态。
大家知道，黄埔的居住大城不少，但黄埔未来城不一样：
它处于海丝城创新走廊的核芯位置，坐落于将军山数创园内，决定了它不单纯依靠“外溢买家”输血，而是以产城融合的形式出现。
｜黄埔未来城位置示意图
这是什么概念？
就好比国家级经开区标杆北京亦庄，万亿级产业高地上海金桥，又或者数字经济心脏的杭州滨江...
在这些板块的规划里，它们并不与城市争夺人口，而是有自己的经济造血能力；它们依靠将各地高精尖产业价值放大，形成价值闭环。
要知道，黄埔未来城所在的将军山数创园（一期）项目，已被列入了2025年广州重点项目，官方的重视程度自然不言而喻。
而整个黄埔未来城，是由85万方纯粹高阶社区和产研服务核芯数字智造基地构成。
｜黄埔未来城示意图
|广州楼市发布制
这么一来，它依靠的不完全是天河或其他区的外溢输血，它有自己的“造血功能”。
在这里，社区与城市的联系更紧密，也保证了人才流动，形成“生产、生活”的良性循环，是一座“超级引擎”。
其次，是功能布局。
为了承接New money日益升级的居住需求，黄埔未来城使用的是整体规划、LWP无界生活的理念，在社区内部形成一个丰富的“小世界”。
｜LWP无界生活圈
｜广州楼市发布制
它是怎么做到的？
一方面，它营造了“最智享的1平方公里”。
在项目内部，云集了3所幼儿园、1所小学、1所九年一贯制学校，黄埔未来城的出现，填补了老黄埔在教育配套方面的短板。
而且，项目还把“书香气”延伸到社区内，形成一个优质教育闭环。
黄埔未来城配置了K12目送式教育资源，包括1100方的社区图书馆、220方的文化室、300方的四点半学堂...均为非上学时段补充的教育资源。
｜教育资源示意图
针对广州人的生活喜好，黄埔未来城还打造一个7500平的邻里中心，包括生鲜市场、社区食堂、特色餐饮、儿童游乐天地等等。
也就是说，无论是教育、商业还是休闲，黄埔未来城都能自己支棱起来，不需要去外面蹭别人的。
另一方面，黄埔未来城还顺应背山面湖的形态，打造出“两山一湖8公园”的生态场。
作为大盘，黄埔未来城的优势在于被十里生态绿带环抱，匿于山林之间。
周边有龙头山森林公园、丹水坑风景旅游区、湖滨公园等等。
｜来源：项目资料
在红线范围内，项目还打造8大公园，镶嵌在整个地块中，面积达到整整20公顷。
什么概念？比2个纽约中央公园草坪还要阔绰！
身处在这样一个优美格局中，让人沉浸在静谧与舒展之间。
｜生态场景分布示意图
｜广州楼市发布 摄
在6公顷的运动公园，你可以下班约上朋友来一场飞盘局；或者在夕阳下，挥动起网球拍。
在3.3公顷的微丘公园，你可以迎着微风奔跑，傍晚享受夕阳美景，又是另一种浪漫。
｜园林效果图
项目还创造性地打造了亲子公园，你可以举行一场众乐乐的户外派对，与亲友们度过欢乐的露营时光，小朋友们在森林乐园里嬉戏。
从足球公园、艺术公园、机械城公园，再到乐活公园、屋顶公园，黄埔未来城总有专属于你的一方天地。
生活如同“万花筒”，丰富而有序。
｜园林效果图
这里的原生态山体，加上内部打造的8大公园，在石屎森林般的中心区，显得格外松弛舒展。
可以说，黄埔未来城通过工作、生活、娱乐场景打造，拿出了一套无界生活方案。
它既有内驱力，足不出户就有精彩生活；
它又与黄埔、天河的联系又很紧密，代表广州发展的方向。
除了坚持产城融合，作为双巨头联袂打造的首作，黄埔未来城带来的产品更为重磅——
黄埔首个第四系产品。
众所周知，不久前官方宣布了“好房子”的标准，包括层高、隔音、日照都有了具体要求。
而黄埔未来城，正是黄埔首批好房子试点项目，自然也是值得期待的。
它顺应未来人居的发展方向，带来的“六全雅居产品”，包括全南、全景、全院、全能、全角、全明六大特点，是黄埔前所未有的。
｜六全雅居示意图
黄埔未来城的“第四系房子”，与其他新规产品有何不同？
两个字概括：纯粹！
①老黄埔最低密的社区之一
从规划之初，黄埔未来城不是单纯的居住大盘，它肩负承接科创产业精英改善的生活需求。
在整个老黄埔的一手盘，普遍都是容积率4-5的情况下，黄埔未来城的容积率只有2.81。
｜广州楼市发布制
这是什么概念？
楼市君统计发现，近五年来，黄埔出让了27宗涉宅地，容积率小于3.0的，又在老黄埔的，有且仅有两宗。
这个密度，完全可以媲美琶洲豪宅保利天悦（2.8），甚至比很多珠江新城10万+/平的社区密度还要低。
②对标豪宅的独栋T2板式设计
在黄埔敢做板楼的，一双手就能数得过来。
甚至广州很多主城项目，也仅有楼王单位，才会奢侈地打造T2板楼。
在珠江新城，纯T2板楼也就只有汇悦台、颐德公馆等寥寥顶豪。
板式，赋予了黄埔未来城不一样的级别。
｜广州楼市发布 制图
一方面，板楼带来超高的“均好性”。
比起双拼板楼和传统塔楼，T2板楼设计没有“边户、中间户”的差异，所有户型品质统一。
它有更大面积开窗，更宽的视野，更好的景观，让建筑具备强烈的艺术性。
另一方面，它将带来更强的通透性。
由于没有核心筒和长走廊，T2板楼设计的实际使用面积更高，且做到绝对的南北通透。
从效果图上看，黄埔未来城整体采用行列式排布，且巧妙地融合了“前低后高”布局。
｜黄埔未来城效果图
前排只有16层，与后排高度错开，做到100%全南向的同时，保证每一栋楼的视野。
这么一来，既塑造了标志性的建筑轮廓，又让每户都能坐拥“塔尖级”的采光通风体验。每一个转身，都能与阳光、清风不期而遇。
③规划条件，媲美面粉厂
黄埔未来城的颠覆，还体现在其规划条件。
30%的阳台率、10%的公共空间、产品使用率达130%...直接对标南方面粉厂地块！
这个数值放到在黄埔，是绝对的头部，在全广州都少有对标者。
要注意，黄埔未来城与那些通过飘窗、花池、设备平台等零碎空间拼凑而成的住宅不同，它是真正的全阳台130%使用率。
｜177平阳台示意图
|广州楼市发布制
在这里，使用率130%不再是一个冰冷的数字，而是转化为“空中功能厅”的无限可能——
清晨在绿意环绕中用早餐，午后变身阳光书房，夜晚成为星空会客厅...每一寸空间都物尽其用，是生活品质的大升级。
另外，普通的新规产品可拓展空间有限，而黄埔未来城作为“第四系产品”真的不一样。
其公共空间，还能作为业主的空中庭院。
｜空中庭院示意图
|广州楼市发布制
不仅居住景观更震撼，且不占用家庭内部空间，进一步打开生活的更多可能。
这样的空间利用，给人一种极致感。
在产品打造上，项目主打建面约130-177平户型，配置2梯4户或2梯2户。没有大小户型混居，足够纯粹。
以建面177平的户型为例，使用面积可以轻松超过了200平。相比普通阳台，黄埔未来城的阳台横跨客厅、两个卧室，面积非常惊人。
这种视觉体验，大概率就相当于IMAX影院和普通影院的差异。
在这里，你可以开辟出瑜伽天地、阳光花房，也可以围炉煮茶，看云卷云舒。
｜长辈套房示意图
老人家可以把阳台当成私家花园，种种花花草草、水果蔬菜都不在话下，回归自然生活。
光是整个大方厅，就超过60平。
在这里，你可以举办家族聚会、生日party、品酒品茗、艺术鉴赏...室内和乐融融，室外的城市繁华，一起陪同见证。
足够大的使用空间，让一个家有N种生活方式。
｜客厅示意图
空间上大开大合，细节上则细致入微。
比如，带步入式衣帽间帽间和浴缸，搭配270°转角飘窗，躺在床上，也能开启广角视野。
｜主卧示意图
比如，长辈的生活作息与主人分开，双动线设计，互不打扰。
再比如，入户空间非常宽敞，足以打造一整面收纳柜、艺术柜。
｜入户空间示意图
这些，都是黄埔未来城基于对客户的痛点了解，做出的最大尊重。
想象一下，住在这样的房子里，是一种怎么样的体验？
将尊贵感、通透感、舒展感、沉浸感同时放在一个面积适中的空间，生活的每一秒好心情都是属于你的。
可以说，黄埔未来城带来全新产品的同时，也一并带来了全新的生活方式，以及拥有保值能力的产品。
根据克而瑞数据统计，高品质的“新规产品”在销售均价上，相比非新规宅，大约能溢价15-30%左右！
｜广州楼市发布 制图
更重要的是，在广州超14万套住宅中，真正达到超新规第四代产品标准的仅有约1444套，占比约1%。
其中，黄埔未来城便是这极少数中的典范。
相比之下，新规产品约8000套，旧规产品更是高达12.8万套。
｜广州楼市发布 制图
物以稀为贵，黄埔未来城这样的尖端人居作品，注定是市场中不可多得的珍藏之选。
值得一提的是，即将首开的1#、4#，是黄埔未来城不可多得的“视野王者”。
加上“两山一湖八公园”的环绕，你能拥抱一座静谧松弛的理想人居。
｜黄埔未来城首开楼栋示意图
这些年来，很多新盘都在降标求生。
黄埔未来城以最大力度的投入，为市场上带来难能可贵的“人才乌托邦”。
总之，大家不妨等一等黄埔未来城，它很快以新面貌展示给大家，会很惊艳！
