今年三月，成都二手房28188套的成交量，不只创下了成都市的历史月成交纪录，还超越了北京、上海这些传统的二手房成交大户，冠绝全国。除此之外，今年也第一次出现了二手房成交套数几近超出一手房一倍的历史记录。
成都二手房市场大热的背后，还有成都主城无处安放的首置首改置业痛点。
#01
成都主城进入三万+时代
200万级被挤至二手市场？
众所周知，首置首改置业群体对单价和总价的敏感度很高，成都3月份成交的约2.8万套房子的成交结构中，150万以内的上车型二手房成交占比达到六成，150万-300万总价房源占成交的三成，首置和置换是成都二手房市场的绝对主力。并且，二手房市场的平均面积仅93.4㎡，特征极其明显。
◎大成都3月成交数据（图截自购房通）
有观点认为，首置首改是被价格走高的新房市场挤压到了二手房市场，这并非没有依据。
首先看地价，由四川中原提供数据显示，去年一批次至今供应的主城区三环内土地，平均最高清水限价已经达到28317元/㎡，如果再加上3000元/㎡装修价，主城区超3万+房价水平已经是不争的事实，成都主城区的房价将会是肉眼可见的“贵”。
再看供应。且不说主城区，有数据统计显示，2022年成都中心城区新房市场的套均面积已经是122.4㎡，主城区套均总价最低的区域也要为262.2万元，成都新房供应端改善特征明显，小面积高性价比产品供应严重不足。以致于目前主城200万左右的刚需新房已经几近绝迹，一些有90㎡及以下的产品房源也大多数是人才住房，仅能解决极小一部分人的需求。
◎2022年成都各区套均总价TOP10（数据来源：四川中原地产）
总结一句就是，成都新房的高单价、高总价加上小面积高性价比产品供应少，是大量购房群体涌向二手房市场的重要原因之一。
不过在贝壳往筛选主城200万左右的二手房源，多数房源房龄老旧，且面积较小，小区居住品质与新房差距极大，随着家庭结构的变化和居住需求的升级，未来还将面临置换需求，但置换成本与现在又不可同日而语。
那么，200万就真的无缘主城区新房了吗？
机会很少，但不是没有。
#02
200万入主主城三环
今年还有最后的机会
最近看房够多的购房者会发现，年初有价格优势的项目去化速度很快，经过两个月的消化，主城区已经难觅低于清水25000元/㎡均价的项目了。
并且，由于去年“回归主城”的论调，让很多购房者将买房目标锁定在主城区，他们更加倾向于购买主城眼见为实的配套和资产保值增值能力，以及主城区才有的烟火气、和历史人文氛围。
摆在眼前的事实是，成都三环外，东边的龙泉十陵已经普遍26000元/㎡+，南边三环外更勿提已经是成都的价格天花板区域，城西武侯新城、青羊新城已经普遍来到三万时代……200W买主城三环新房，难道真的已经成为历史？
成都楼市就是这么魔幻，当多数人判断主城三环已经没有200W级的机会之时，机会就来了。即将取证的位于成都成华三环外侧的绿城·锦园项目,或许应该被当前关注主城的群体重点关注。
我们甚至可以肯定地给一个结论：这个项目是主城三环极具性价比的高品质百亩大盘。
◎绿城·锦园示范区实景图
1.三环百亩大盘：三环难得，三环百亩大盘更难得。从稀缺性层面来看，由于成都主城区的土地日渐饱和，近三年主城三环及三环内上百亩的土地供应不足一手之数，土地规模越大，越能形成规模效应，开发商在单宗土地内的规划配套也就越丰富，开发周期相应也更长，对购房者是利好。
◎绿城·锦园建筑布局总平图
价值层面，三环即决定了价值，绿城·锦园周边土地清水限价已经达到24950元/㎡，土拍限价高出绿城·锦园接近5000元/㎡，环顾整个三环，这样的价格都将成为历史。
2.103-132㎡五宽洋房产品设定：绿城·锦园占地约138亩，项目以港湾式布局规划了11-17F的电梯洋房产品，产品面积段为103-132㎡，按照最高清水限价计算，200万总价买入主城三环并非夸大其词。
绿城·锦园户型图
绿城·锦园户型图
绿城·锦园户型图
绿城·锦园户型图
绿城·锦园户型图
就户型来看，整个项目的产品多是四房改善型产品，符合当前购房者试图在可控的总价之内一步到位的需求。绿城在产品设计上保持了一贯的高水准，定位“五宽奢洋房”的绿城·锦园以小围合多中庭规划，做到了户户有景观的“宽社区”，还实现了最大约190m的宽楼间距，享受阔景视野。
◎绿城·锦园效果图
◎122㎡样板间实拍图
绿城·锦园的大部分户型都是横厅户型。以132㎡户型为例，约7m长、1.8m的宽阳台与餐客厅共同构成一个约46㎡的LDK空间，可满足家庭成员的餐饮、休闲、娱乐等多种需求；
◎132㎡户型样板间实拍图
主卧豪华套房开间达3.8m，进深达到4.9m，全可以实现豪华衣帽间的设计，3.5m开间的主卧卫生间，还可以满足豪宅标配的双台面盆及浴缸的需求；
◎132㎡户型样板间实拍图
次卧面宽均3m以上，加上本项目因报规更早，实际使用面积会更大，而不会出现当前很多户型在过分强调横厅空间后，导致次卧面积过度逼仄，还可以根据家庭结构变化改造成大三房。
◎132㎡户型图
可以说，这个132㎡户型带来的尺度感完全可以媲美市面上很多150㎡户型。
3.主城公园洋房——内有40%绿地率+外有四大公园环抱：绿城·锦园内部不单有别墅项目才有高达40%的绿地率，整个社区也是实打实的“长在公园里”的房子，四周被400亩的海滨公园、107亩的市政公园、432亩的东风渠长廊以及800亩的白莲池公园这四大公园环绕，项目东侧，约20亩的瑶溪湖将是绿城锦园业主独一份的园林景观体验。
◎绿城·锦园效果图
相信去到现场看过的人都会被打动，整个项目完全置身于总占地约800亩白莲池文化公园之中，现在已经是周边居民周末露营的好去处。要知道，成都主城区凡是有公园、有湖区的项目都价值不菲。
多围合港湾式布局也正是利用被公园环抱的优势作出的规划，这样直接能使得70%房源可看公园，90%房源可看中庭的项目，景观视野被放大到了极致。
◎绿城·锦园视线渗透
4.主城配套优势：作为北湖板块三大板块中的北湖活力公园住区，绿城·锦园不仅临湖临公园，还无缝连接主城新北天地、人北和建设路商圈；
地铁交通极其方便，9号线和10号线交汇的白莲池地铁站（规划中）就在绿城·锦园门口，可快速通达全城；
同时还汇集熊猫路小学、熊猫路中学、成都七中英才学校、成都嘉祥外国语学校等多龄段教育资源，未来区域内两公里范围内还将开建6所幼儿园，2所小学，1所中学 ；
西部战区总医院、地质医院、成华区第三人民医院将为家人健康保驾护航……比较而言，这里会更适合居住。
◎绿城·锦园配套示意
5.全新规划：值得一提的还有周边的全新规划，除了建设中的几座公园，项目门口就是可满足日常消费的约4000平的社区底商、项目不远处的23号线和9号线换乘站双巴堰站将被打造成为TOD，约1km处的祥源文旅城（规划中）将打造为成都又一文化旅游目的地，驱车即达的北湖公园和全新规划建设的熊猫海洋世界都将是小区业主近在咫尺的城市级配套。
不难判断，拥有主城三环、百亩大盘、四大公园环抱、绿城品质保障、高性价比等多重优势的绿城·锦园将会成为楼市的爆款，近期关注高性价比品质大盘的朋友切莫错过。要知道，200万起入手主城三环的机会或许仅在今年了。
