长假期间，在家无聊，看了看现在各大房企的财报，看着动辄千亿万亿的负债，想起了近20年房价的发展情况，陷入了一种关于经济学怪论的沉思中……
由于太烧脑，一种潜意识的逃避让思绪乱飞，便想去看看别的国家的住房有没有同样令人费解的问题。
于是，上相关网站去寻找，无意中看到了欧洲著名的房产调查机构住房观察站（Housing Observatory）最新发布的一份关于卢森堡的报告。
报告显示，在卢森堡，本地居民的住房拥有率为80%，外国移民的住房拥有率为50%。也就是说，有20%的卢森堡本地人和50%的移民是没有属于自己的住房的。
正常来说，20%的本国原始居民没有住房，这个比例还真不高。
不过，这种放之于四海皆准的说法偏偏在卢森堡并不适用。
为什么呢？
因为卢森堡是一个本土原住民和外来移民五五开的国家，按照该国统计机构在发布的数据，2022年，卢森堡人口60.2万，其中卢森堡人占52.1%，外来移民占47.9%。
这意味着，如果按照权重占比计算，整个卢森堡居民的住房拥有率只有65%左右——这就有些令人费解了。
又是为什么呢？
原因是卢森堡国民留给世人的感觉就是有钱，极度有钱而且人人有钱那种，就连号称土豪集聚地的中东在人均收入上还被其甩好多条街那种。
卢森堡大公国，位于欧洲西北部，被德国、法国和比利时全面包围的袖珍王国，国土面积仅仅2586.3平方公里（大约1/3个广州市那么大）。根据联合国消费者协会发布的数据显示，卢森堡在2022年6月1日到2023年5月31日这一周期的人均收入为119719美元，位列全球第一，领先第二名的挪威超过3万美元之多，更是中东土豪代表沙特人均收入的2倍以上。
实际上，卢森堡在人均收入全球第一的宝座上已经连续呆了超过十年，有点“独孤求败”的感觉。
所以跟你说，这么一个国家，有35%的国民买不起房子，是不是感觉很令人费解？
但，这还没完，重点是，不仅买不起房子，连租房都租不起。
根据Housing Observatory报告的数据，在该国的首都卢森堡市，新建公寓的售价为每平方米13000欧元，而旧公寓的售价为10700欧元。按照这个算法，如果要买一套100平方的新公寓，大约需要130万欧元（折合137.3万美元），代入卢森堡的人均收入对比，一个卢森堡人不吃不喝约11.5年才可以买得起。
这个比例似乎也还可以接受，不过对于很多卢森堡人，特别是移民到这个国家的新卢森堡人来说，并非如此。
根据欧盟工会的数据，卢森堡的蓝领工人平均年收入只有4.7万欧元，哪怕是像老师这种白领阶层，年收入也只有8.9万欧元，距离平均水平不小的差距。那么，这些群体想要买房，难度还挺大。
房价高，自然租房的价格也不会低，同样以卢森堡市为例。在这座城市的郊区，租用一套两室一厅的房子，大约需要2000欧元一个月，而这个价格在市中心只能租到一个单间。
话说回来，为什么在我们看来人均年入百万的卢森堡人，会出现房价高住房难的问题呢？
主要原因有三个：
第一、卢森堡土地资源稀少。别看这个国家人口不多，人均面积不少，但是除去开发不了的和公共设施建设外，留下可以供建房的土地并不多。13000欧元/平方米的房价里，有超过10000欧元/平方米的土地价格。成本高了，房价也不可能低。
第二、卢森堡50%的可建筑土地集中在0.3%的人手里，这些人尽可能地压地不建房，以进一步推动楼市的上涨，来达到自己利益最大化。
第三、外来人口过多，导致供求失衡，抬高了房价。前面我们说到，在卢森堡大约有一半的外国移民，这和该国的产业结构分不开。钢铁工业、金融业和卫星通信业是自然资源匮乏的卢森堡经济的三大支柱产业。极低的失业率和长期出现的岗位劳动力缺口，让卢森堡周围国家那些失业群体不断涌进来。
要知道，在西欧失业的群体，本身能力也有限，到了卢森堡后，自然也是从事体力劳动居多。因此，本地原住民绝大多数从事的是政府和金融工作，而钢铁工业绝大多数雇佣的是外来移民。哪怕是从事一线钢铁行业劳作的移民，他们也是需要居住的地方，租房价格自然水涨船高。
对于那依然没有属于自己房子的35%卢森堡人来说，面临着雪上加霜的现状，那就是在2022年6月1日到2023年5月31日这一周期，这个国家的通货膨胀率为3.4%，而房价的增长率达到了6.7%，房租的增长率更是超过了7%。
因此，很多卢森堡的蓝领和部分白领阶层，开启了此起彼伏的抗议活动。为了平复这部分人的情绪，卢森堡政府推出了一系列措施：比如扩大经济适用房的建筑比例（2023年以前，这个国家的经济适用房每年不超过100套）；比如对空置房进行严格查证，征收高额空置税；比如限制土地空置年限，对于空置超过年限住房用地，政府可以以成本价回收等等。
不过，有意思的是，卢森堡对于将土地和房产继承纳入遗产税的执行，一直都是睁一只眼闭一只眼，哪怕是现在大规模改革时期，也没有任何对此动刀的意思。
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