来源：凤凰网房产 作者：陈维
在上交所向云南城投（600239）就业绩为何大幅亏损发出“三问”之后一个月，后者于2月23日作出了回答。
回复函中，云南城投不仅就艺术家园、大理海东方高尔夫球场项目及近期一口气向集团出售17家银泰系公司股权作出了解释，还进一步阐明了公司下一步会就部分资产进行降价销售的计划，并再次强调向文旅康养转型的愿景。
去年四季度大幅预亏有8个原因
公司主要解释了为何在四季度突然出现大幅预亏的问题。
回复函显示，云南城投2019 年三季报显示，前三季度归母净利润仅亏损 10.63 亿元，但预计全年归母净利润亏损24.50~29.50 亿元，也就是说，四季度的亏损额翻倍还多。
云南城投给出的原因如下：
宏观层面上，2019年三季度起，房地产市场调控加码，融资渠道收窄，融资成本持续升高。加之许雷事件，公司融资额明显下降，2019年全年仅实现111亿元，同比2018年的融资额188亿元下降41%，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。
更惨的是，由于新增融资额及销售回款主要用于还贷款，导致公司后续开发资金严重不足，使得项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，同比大降65%。
受此影响，2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，同比下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用,平均销售毛利率26.75%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，同比下降3.9%。
而四季度经营利润大幅下降的原因主要有8大因素，其中成本费用的上升、银泰系商业项目、艺术家园破产及海东方高尔夫球场项目计提存货跌价准备为主要因素，归母净利润共计亏损加大降价促销力度来实现销售目标，缓解资金压力。
公司在回复函中也提到，公司2019年自持资产总额232亿，占资产总额的26%。随着自持资产占比上升，公司资产周转率逐年下降，财务费用逐年攀升，对经营业绩的负面影响日益凸显。
继续去库存 两个月甩卖资产超350亿
回复函中，有一组数据相当惊人：截至2019年末，公司资产总额约890亿元，资产负债率达93%，有息负债率74%——这样的高负债率决定了云南城投在2020年的整个走向：继续去库存，然后在保利集团和云南城投集团混改中找到自己以后真正的方向。
继去年把成都会展资产大笔甩卖给融创之后，云南城投“去库存”的动作在今年1、2月再次达到一个高峰：短短两个月，已有4次较大的资产出售动作。
首先是1月2日，公司向保利集团旗下保利湾区投资发展以非公开协议方式转让东莞云投置业有限公司90%的股权，交易价款初定为9.41亿元。
其次是1月21日，公司与控股股东云南城投集团签署《合作意向协议》，就出售公司下属17家银泰系子公司的股权进行了约定，云南城投集团拟以支付现金对价的方式，收购这17家公司的股权。在2月23日发布的重大重组进展公告中，公司表示目前还在尽调程序中。回复函中称：本次交易涉及到的资产总额约320亿元，有息负债约226亿元，交易收回的价款公司计划用于偿还债务和补充流动资金。本次交易完成后，预计公司资产规模将大幅下降。
第三，2月18日晚，云南城投连发9则公告，称董事会已全票通过公司转让子公司昆明欣江合达城市建设有限公司60%股权给云南保利实业，作价约4.9亿元，加上同步转让的负债达到约11.6亿元。
第四，2月18日同时公布的还有子公司云南城投置地110.82亩的“拾萃城”项目土地被政府收回，补偿金共计7.04亿元，此前公司获得此三处土地使用权的成本合计为3.32亿元。
可以看出，本次云南城投的资产出售动作力度超过以往，涉及出售资产超过350亿元，相对于2019年总资产890亿元来说，比例近半。
寻找生机：依托两大集团转型
除了让公司变得更“轻”，云南城投还在寻找生机。
公司在回复函中表示，在成本和产品价格上也会继续“做减法”，比如保证工程成本实现“减法”控制目标，加大对现有商铺及车位的去化力度，拟通过改造公寓出售、调价促销等多种方法降低存货占比，预计2020年去化约47万平方米；计划新开工面积为136万平方米，拟竣工面积为72.8万平方米。
其中还提到，公司资金将优先向周转速度快、收益高的在建项目倾斜，加快开发节奏，保障项目按计划竣工交付。“周转速度快、收益高的在建项目”，很显然是以住宅为代表的项目。
云南城投表示，目前，公司已取证待开发的土地面积为6132亩，公司下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标，着力构建“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的三大业务板块。
向文旅康养转型的其中一个保障就是省城投集团与保利集团混改的完成，公司表示，届时将依托两大集团拥有的旅游景区、酒店、医疗、教育、金融等大健康、大休闲领域的优势产业资源，提升公司的运营能力和竞争能力。
公告还透露，云南城投集团与保利集团的混改尚未签订正式合作协议，目前受疫情影响，可能导致混改相关进程延迟。
