兜兜转转，中天金融（000540.SZ）又走上了出售地产业务的“老路”。2018年，中天金融筹划出售地产业务，为顺利收购华夏人寿“筹钱”；三年后，中天金融再度筹划出售事项，这一次为的是彻底“去地产化”，改善财务结构和资产结构，未来聚焦金融业发展。

业内人士分析指出，自中天金融2015年涉足金融领域开启战略转型，就已经在考虑逐步将地产业务剥离上市公司体系，将各类资源集中在稀缺程度更高的金融板块。

不可否认的是，为收购华夏人寿所支付的70亿元定金，以及潜在的定金损失风险，一定程度导致了中天金融的现金流压力。截至6月底，其资产负债率已达85.77%，在地产行业融资环境趋紧的情况下，中天金融已然面临较大的压力，此时剥离地产业务也有回笼资金“喘口气”的意图。

出售核心地产子公司，结束“地产+金融”双主业模式

日前，中天金融公告称，拟出售全资子公司中天城投集团有限公司（以下简称“中天城投”）100%股权给佳源创盛控股集团有限公司（以下简称“佳源创盛”），股权转让价款暂定为180亿元。

根据双方框架协议约定，佳源创盛在8月31日前就此次交易向中天金融支付定金20亿元。据报道，佳源集团或联合国资、央企或其他知名房企共同参与收购交易。

蓝鲸保险了解到，由于交易尚处于筹划阶段，交易最终方案、交易价格等尚需根据尽职调查、审计或评估结果等作进一步论证和沟通协商后最终确定，最终能否顺利实施存在不确定性。

公开信息显示，中天金融主要从事房地产、证券、保险、基金等业务，在贵州当地根基深厚。其中，房地产业务由全资子公司中天城投进行，经营范围包括一级房地产开发、城市基础设施及配套项目开发等；证券业务由控股子公司中天国富证券进行；保险业务由控股子公司中融人寿进行；基金业务由控股子公司友山基金进行。

“本次股权转让是基于未来聚焦金融业发展的安排，有利于提高公司资产的流动性，改善财务结构和资产结构，优化金融业务战略布局，保障金融业务未来发展的资金需要，提升核心竞争力，巩固公司可持续经营能力和盈利能力”，中天金融表示，若交易成功实施，预计未来的主要收入来源为金融业。

值得关注的是，今年7月，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）出具信用评级报告，将中天金融公司主体信用等级评为AA，评级展望为负面，原因在于“受筹划资产重组以及向金融业务转型等因素影响，中天金融房地产业务发展减缓，房地产合同销售面积和金额继续下降，销售回款放缓，结算收入和毛利润同比大幅减少，在建及拟建项目未来投资规模较大，在行业融资环境趋紧及公司‘三条红线’均未达标的情况下，面临较大融资压力”。

公开数据显示，截至2021年上半年，中天金融短期借款余额为15.48亿元，一年内到期的非流动负债余额为209.66亿元，货币资金余额为35.18亿元，存在一定的短期偿债压力，资产负债率为85.77%，较年初的84.35%上升了1.42个百分点。

香颂资本执行董事沈萌在接受蓝鲸保险采访时表示，对于中天金融来说，金融业务和地产业务都面临短期发展压力，同时也是国家重点调控的产业，“相对而言，金融行业的潜力更明显，地产行业却步入低谷，短期难以回调。所以，中天金融近年来一直在寻求机会剥离地产板块，将各类资源集中在稀缺程度更高的金融板块”。对于中天金融来说，将地产业务剥离上市公司体系，结束“地产+金融”双主业模式，亦可缓解经营压力，改善资产负债结构。

转型金融难言顺畅，中天金融净利润连续5年下滑

不过，此次出售地产业务，或也一定程度源于中天金融收购华夏人寿股权悬而未决带来的负面压力。

中天金融上一次意图拟剥离地产板块，是在2018年3月，为“蛇吞象”收购华夏人寿筹措资金。

2015年，中天金融启动战略升级，以“并购重组、创新发展、产融结合”为战略手段，开始布局金融业务；2016年，公司着力实施金融产业布局，持续加大对金融产业的投入，通过并购重组方式，获得了保险、证券等金融牌照，开始转型为以房地产业务及金融业务双主业务并驾齐驱的发展模式。

华夏人寿即是其重要目标。彼时，中天金融拟向同一实控人持股的关联公司金世旗产投出售中天城投100%股权，作价246亿元，优先用于支付购买华夏人寿21%-25%股权转让款，不过这一涉嫌“左手倒右手”的交易行为并未成行。此后，碧桂园入股金世旗产投，意图接盘，后续也作罢。

2018年12月，中天金融称，收购华夏人寿股份的重大资产重组无法在短期内完成，将中天城投100%股权及资产出售后，剩余的金融业务规模偏小，按照第二大股东贵阳城发的提议以及贵阳市政府的要求，为提升上市公司盈利能力，以及保护股东利益，解除股权转让协议。

再往后，华夏人寿被银保监会实施接管，中天金融的股权收购事项，更显遥遥无期，但高达70亿元的股权收购定金却已支付给交易对方，一定程度面临定金损失风险。

中天金融在后续多次披露的进展更新公告中，都提及了这一重大风险。巨额定金被长期占用，显然会导致中天金融的现金流压力，东方金诚根据其约8%的综合资金成本测算，截至目前已产生约19.6亿元的资金成本。

几经周折，中天金融对华夏人寿的股权收购未能落定，进退维谷。8月31日，其披露公告表示，仍在继续推进收购华夏人寿的重大资产重组事项。

“华夏人寿的交易的确给中天金融的现金流造成影响，目前明天系的资产处置仍在进行中，这笔预付款最终还是会得到妥善处置”，沈萌分析指出。

核心的地产业务出售后，金融业务能否支撑起中天金融是关注重点。蓝鲸保险梳理发现，截至2020年，中天金融净利润已连续5年下滑，2020年净利润为5.72亿元，同比下降48.4%；2021年上半年，中天金融实现净利润0.41亿元，比上年同期的6.52亿元缩减93.71%。

从中天金融的金融布局来看，保险业务方面，2020年，中融人寿实现已赚保费121.83亿元，同比增长130.56%；实现营业收入142.77亿元，同比增长46.21%，主要受益于经营模式转变、业务创新及渠道拓展，净利润0.14亿元，同比下滑。证券业务方面，2020年国富证券实现营业收入10.41亿元，净利润1.82亿元，同比增幅分别为34.9%、15.64%。基金业务方面，2020年友山基金实现营业收入3.86亿元，同比下降，主要受收益和投资咨询业务下降所致。

“即使只有一张金融牌照，也足以支撑起一家上市公司，何况是多张牌照，中天金融的问题在于各金融子公司之间还没有深度整合协同，发挥出更大潜能”，沈萌表示。

一位金融业内人士指出，随着中天金融继续推进证券经营资质申请、银行设立和公募牌照申办，未来金融业务规模有望进一步扩大，但金融行业的盈利稳定性易受市场波动影响，且各领域头部公司已形成明显的领先地位，市场竞争激烈，能否从中分羹还有不确定性。