2023年快过去了。
对有些人来说，他们的资产被大众情绪裹挟而下行，还有少部分人，在筑底抢筹等待上行。
对于资产下行筑底的看法，要不共识，要不共情。
共识是理性，共情是感性。
比如无房者高兴坏了，拥有真正资产的人也高兴坏了。
我们只说后者。
什么是真正的资产？究竟哪些人高兴坏了？
01
对于现在的市场环境，有人说：
风口和周期都会过去，资产才是永恒。
这话听起来很有煽动性，接受度也高。
问题是，什么是永恒资产？唯物论中永恒在哪里？
我认为要具备三个条件：
一是要有持续价值，带来稳定利润
这种资产能够提供稳定现金流，高于存贷利率和通胀的回报率。
古往今来，似乎只有拥有一块优质土地最有保障。
当今的IP流量，即便如董宇辉，也得匹配好平台，寄人篱下。
高科技专利，即便如华为，也得受制于外，需要天时地利人和。
但土地自带地租收益、信用属性，流转千年。
当然，前提是你要选对地方。
二是要有护城河，具备明显的金融属性
资产下行期，很多原来的纸面财富显了原形，你以为是资产，其实变成了负债；以为可以抵御通胀，结果跌成了消费品的价格。
真正的资产自带金融属性，一技在身，大杀四方。
三是要有穿越周期的能力
穿越周期，有两个维度：
在经济周期低谷，保值不跌价，回报率也能基本恒定；除此之外，即便在低谷期也是卖方市场，奇货可居，有放盘，必哄抢。
02
很多人对自己用宝贵的时间资产获得的现金流处置，根本分不清是资产还是负债。甚至哪怕月薪10万的高级打工人，去购买奢侈品、背房贷、供国际校，其实都是在拿资产去换负债。
碰到资产下行，经济大萧条期，就会现了原形。
究竟有哪些人高兴坏了呢？
这类人已迈过两个门槛：
一是如巴菲特、芒格，懂得反周期操作，在经济谷底还能拿出千亿现金抄底。现金流的管理、套现离场的时机是他们区别一般投资者的核心能力；
二是懂得什么是核心资产并曾从中获益。
这两项就是能够识别并掌控核心资产的硬性门槛，也是他们的核心能力。
为什么说，这类人在目前世道下，高兴坏了呢？
因为，他们早已看好的真正资产，到了抄底的时候。
有人放盘，他们就敢秒抢。
图源网络：观宸首批次商铺摇号现场
03
最近这种事，发生在重庆观音桥。
先申明，真实事情，无炒作、夸大和广告成分。
观音桥极核中心的中環万象城（据称暂定名）一路之隔，观宸最高建面单价12万的36个商铺于上周末推出，居然请来了公证机构，必须现场摇号选房，才能平衡大佬们争抢的热情。1.2亿货值被一抢而空。
事实上，排队人中，还有几个具备以现金打包瓜分全部商铺的绝对实力。
这种热情，在2023年这个特殊年份，多少让市场始料未及。
此事件对资产下行期的重庆商业市场，具有极其特殊的含义：
第一，经济疲软期，有钱人更有钱。
为什么经济疲软期有钱人更有钱，这是个经济学话题，这里不展开。
从一门生意角度，这些有钱人是稀缺资源，情绪影响不了这群老手，或者叫猎手。跟他们做生意，要不你货不对板，要不跟LV和爱马仕反周期大幅涨价、提高门槛的商业逻辑做法趋同，你要提供匹配的猎物。
这次购买观宸商铺的有三类人：
一是在全国投资商铺的老手，资产全国配置；
这类人对资产的视野和认知，是拉通各地经济指标，评估风险和成本，测算投资大盘子里未来估值和收益搭配，从而根据全国甚至全球标的物梯级匹配不同份额。
本次端头建面单价12万的商铺业主，据说就是某一线城市的外地朋友，紧盯中環万象城很久了。
二是曾经买过北城天街、富力、九街等优质商铺，熟悉区域内商业生态的高手；
观音桥差不多有十年没有商铺供应了，现在随着国际消费中心城市首选区建设推进，小苑、鹞子丘和电测村成为观音桥城市更新核心区的实施，高价值商铺几乎成了明牌，只是看谁在哪个时点具备撬动的能力。
三是观宸、启元的业主，资产配置的熟手。
楼上居家或生意场社交，楼下收租，简直绝配。
三类人都有自己的认知和逻辑，但最关键的，还是前文说过：
他们都是一群已迈过掌控核心资产硬性门槛的人，还有从中获益的成功经历。
第二，在电商冲击线下实体商业的大背景下，回归地段核心、向坪效聚焦成为穿越周期的明牌。
作为一门生意来讲，核心地段的高价值、高预期产品，有足够背书、足够深护城河，就能引来哄抢。
中環万象城所在观音桥极核中心区，是重庆作为全国仅五之一的国际消费中心城市的首选区，是观音桥城市更新规划中的高端居住和商业商务区，是重庆唯二的重奢级商业综合体，观音桥是西南首屈一指的商业步行街。
向核心城市、核心板块、核心地段聚焦，成为了穿越周期的共识。
第三，商铺（资产）要最好最贵的。
相比住宅雷同和标准化更高，商铺都是非标。
这三类人选铺的一致要求是，尽量选最好最贵的铺，价格便宜并非选铺标准。
他们算账的标准是什么？
稍懂商业知识的人，大都会测算，如果月租600元/㎡，那么销售单价在10-12万都可接受。
问题是，这群人，抢这36个商铺秒光的人，大多认为中環万象城旁的一楼商铺，月租可远不止600。
这就很好理解为什么1.2亿货值太少，会被秒光了
这里也许还隐藏了一个秘密：
此地段资产既然自带金融属性，那我就要最贵最好的，因为在信用评估体系里，该类资产最值钱，最易变现，最有资产溢价性。这是生意圈和金融圈共守的秘密。门槛内的人才享此便利。其他人好不容易攒钱买个铺，这钱就只用这一次，他们买可以用好几次，顺便收个租。
值得欣慰的是，这里其实还隐藏了另一个共识：
这群人，在这轮似乎最严重的经济周期底部，仍看好中国经济、看好重庆、更看好观音桥！
这群人的身家、认知、掌握的技能、甚至是生产资料，可不是被情绪裹挟的那绝大部分！
结尾：
观宸和中環万象城的独有价值，除了上文说到国际消费中心城市的政策支持、极核中心区城市更新的规划、华润置地和香港置地联手打造百亿级重奢商业综合体之外，目前入手极核中心商业资产的价值，至少还有两点特别珍贵：
第一，中国经济连续二十年处于货币和信用扩张状态下，带来了持续的投资扩张和消费信心，目前转向经济去杠杆造成了情绪传导，贴现到售价上最大化剔除了资产价格的泡沫，甚至是未来投资回报率的预期增长。
此时具备反周期现金流能力的人还能把握时机建仓，就是在构筑未来长周期资产性收益回报的护城河；
第二，看似通过回归核心地段、核心资产，在减少电商的冲击，在对抗实体商铺价值的贬损，其实是建立在能掌控核心资产门槛之上，获取国运、城运、核心资产金融属性和人性趋势的最大公约数，寻求发挥资产配置类资金的最高效率。
再补充一点，多数人或者一个家族要迈入上文那个门槛，可能一生只有一次机会，这种机会伴随大经济周期，以及正好匹配唯一稀罕标的物，比如整座城只有一个观音桥，只有一个中環万象城、一个观宸。
错过了，就错过了。
