四年腰斩50%！“亚洲第一村”暴跌至1字头

涨的时候普天同涨，跌的时候十头牛都拉不住。

如果要说当下广州卖房割肉最惨的群体，一定要数超大社区的业主们。

这其中就包括了有“亚洲第一村”之称的祈福新邨。

市民小苏20年在祈福新邨300万上车一套大三房，打算娶妻生子走向人生巅峰。

然而5年过去，最新同户型的房源成交价，腰斩了一半，直接把首付都跌没了。

时至今日，这座面积堪比11个梵蒂冈的超大型社区，有1695名业主在排队卖房。

按最新成交价显示，祈福新邨多个组团已经跌到1万+/平了，1字头房源甚至泛滥成灾。

01.从3万跌至1字头祈福新邨惊现“跳楼价”

目前祈福新邨出现“1字头”房源的，大多是老旧组团，比如字母区、湖景居、绿怡居、蝶舞轩等大部分区域的楼梯房，

笔者联系中介去看了三套房型。

第一套是祈福新邨湖景居的一楼两房，建面约66㎡，虽然单价在2万/平，但胜在总价可控，仅需138万。

这套房型最大优点在于一楼有个大花园露台，可以在里面摆上茶几喝茶，或者平时聚会烧烤，养养花草。

房型便是中规中矩的两房，业主把最小的卧室改造为了储物间，次卧的采光相对不足，适合刚需两口之家上车过度。

湖景居的特点在于幽静，虽然是开放式组团，人车不分流，但来往人员较少，而且祈福新邨的安防巡逻做得还是不错，安全系数有一定保障。

看着一排排老式的港式住宅安静伫立，有人在清扫庭院落叶，观感还挺优雅、浪漫的。

第二间看的房源在绿怡居组团，为一套81㎡的三房户型，总价155万折合单价约1.8万/平。

这套就是很典型的三居室，而且户型南北通透，采光优秀，格局靓仔。

按原业主的话说，21年他们曾挂卖220万，但当时不等着钱用，就一直挂着，谁曾想到如今需要置换时，不得不大幅度割肉让利，后悔也没用。

中介对笔者讲，19年的时候更是祈福新邨的辉煌时刻，全部组团没有低于单价3万的。

翻查数据显示，祈福新邨2024年以“1字头”成交的房源，累计就有685套，占比了去年成交量的40%+。

以湖景居这套典型的60平小两房为例，最新成交价为1.5万/平，对比21年的成交价3.4万/平，也就是短短四年跌幅高达50%，几近腰斩。

02.华南第一睡城业主三缄其口的那些事

说起祈福新邨，当年可谓是有“华南第一睡城”之称。

这是一个由港人设计、开发、港味十足的宜居社区。曾是香港人的后花园，如今经过30余年的发展，早已成为中西合璧的“地球村”。

这个“地球村”，确实也做过非常多的壮举。

经过30多年的开发，如今的祈福新邨，占地7500亩，内部小区有20多个，7个会所、2个酒店、8所幼儿园、5所小学、4所中学、三甲医院、消防站、派出所、写字楼、公交等应有尽有.......

常住人口就超过20万，涵盖了多个国家多个地区，相当于一个大型县城的规模。

祈福新村卫星图

当时，祈福新邨就是最富盛名的“富人区”，1991年首期别墅开卖，就轰动了整个粤港澳地区。

很多香港、澳门、中山、深圳等珠三角周边地区都有大量人过来抢，甚至出现“棉被通宵排队”购房的场景。

“睡城”的名号也越来越响亮。

不过，这个称号另一层颇有意思的含义，则是当年由香港蓝领和老板一手打造出的“野史”。

彼时，很多由香港来内地做珠宝、服装生意的老板，由于富裕的经济条件，在这边“安了第二个家”。

广州祈福新村，和深圳的皇岗，东莞的樟木头村等一样，都曾是赫赫有名的“香港后花园”。

祈福新邨，图源见水印

在关于祈福新邨的贴吧里，不乏有业主吐槽周边“情妇成灾”，随时随地都能听到情妇凑堆讨论男人，或者邻居香港老公常年不在家的事情。

事实上，祈福新村作为一个容纳20余万人大型社区，规模相当于一个县城，发生一些社会事件或现象也并不奇怪。

但有一说一，现在的祈福新村，外人还是很难进去的，据周边网约车司机表述，祈福新村安保对于车辆管控非常严格，没有业主证几乎进不去。

这也是以前港式物业做得好的原因，毕竟高达3.4元/㎡的物业费，比周边小区都高不少。

03.祈福新村现在还值不值得买？

最后聊一个核心问题：现在价格也不贵了，100来万就能上车祈福新村，还值不值得买？

毕竟这样的笋盘单位出现，消化速度还是挺快的，就在笔者上周看完盘之后，其中一套三房户型这两天已经卖出。

在回答这个问题之前，或许要问问自己两个问题：

第一，能否接受大型社区的弊病

最显著的问题是塞车，尤其是上下班高峰期，出一个村，往往需要半小时，对于业主来说非常折磨。

乘坐公共交通也不方便，从内部搭乘楼巴去往最近的地铁钟村站或者汉溪长隆站，也会面临堵车的问题。

即便如今有了22号线，由于社区面积实在太大，不靠近地铁的组团，仍需要搭乘楼巴穿越整个社区。

第二，能否接受旧楼龄或者高密度

作为一个开发了30年的超级大盘，祈福新邨最老的二手盘年龄都将近30岁，在产品上也存在一些问题，例如房型老、楼间距近、隐私性差、隔音差等等。

而如果你选择较新楼龄的高层洋房，例如祈福缤纷汇、活力花园，容积率则超过了3.5，楼与楼之间距离非常近。

不过，祈福缤纷汇的商业体做得相当不错，风格很像欧洲小镇，招商也非常优秀，几乎市面上所有受欢迎的网红品牌都有进驻，人气很高。

现在还模仿澳门威尼斯大运河，弄了个类似的景观，它的商业运营并不是止步不前，而是适时更新。

总的来说，祈福的供应量巨大，从楼梯房、电梯房到平价别墅、豪华别墅等应有尽有，单价1万多到10万+，丰俭由人。

当然，供应量大了，也意味着未来如果你想换房，那么竞争压力会很大。

目前祈福新村的最大优势是什么都不缺，但也是它的最大劣势，意味着没有何增量价值，想象空间近乎为零。

加上整个社区非常大，放盘量巨多，二手价格践踏严重，导致在市场下行期时表现得更为明显，最简单地说是最难涨回来的那一批楼盘了。

如果这些问题你不介意，只是出于自住目的，寻找一片安静宜居又不偏僻的居住地，那么现在的祈福新村便很适合你。

对于工作在繁华市中心的打工人来说，祈福新村这样齐全的“睡城”角色，绝对很难再找到第二个替代品了。