老黄埔全新项目——位于中建海丝城一期北侧的地铁5号线双岗停车场上盖，比预想中要来得快。
广州地铁集团于2024年12月10日定向底价拿地后，赶在2025年春节前夕开展设计施工总承包招标。
按这节奏，双岗停车场项目一期很有可能在2025年底，迟至2026年中面世。
这个项目区位、配套及周边环境一般，但以双沙地铁站上盖以及堪称白菜价的拿地价（楼面价仅1.7万/平），仍有可能会在老黄埔核心区外围的一众刚需盘中卷一卷的。
值得留意的是，此次招标单位是广州市品岚房地产开发有限公司。目前股权穿透显示，该公司为广州地铁集团100%控股。
至于后续是否如“品辉”（星汇城）、“品悦”（品秀星樾）等“品”字系列地铁车辆段上盖项目引入越秀地产，暂未确定。
根据此次招标发布的前期成果，项目整体规划、建筑高度、楼间距、交通动线、功能配套等关键指标均一一曝光，就差户型设计了。
对比2024年广州秋季土地推介会流出的项目规划图，此次招标曝光的最新规划图显示，产品定位似有调整——
由“高层住宅+小高层+叠拼”组合，调整为“高层住宅+小高层+超高层”。产品定位也由原来的偏改善，调整为刚需产品。
前期效果图
最新效果图
01
按规划，双岗停车场项目总占地17万平方米，总建面约38.26万平方米，分两期开发。
此次招标的一期总用地面积约5万平方米，总计容建筑面积10.94万平方米，总建筑面积15.4万平方米。
最新规划图显示，整个项目共26栋住宅，预计货量3200套左右，其中一期1000+套，二期约2200套。
一期为高层住宅+小高层组合，共计14栋住宅，基本两栋一组，并列两排布局，前低后高。前排高35米、11层，后排高85米、28层。
从前期规划图来看，一期14栋住宅均为2梯4户全南向设计，产品定位预计偏刚改。
二期为高住宅组团，共计12栋住宅，围合点式布局。其中2栋24层，2栋31层，8栋38层，整体前低后高。
每栋6户设计，产品定位预计为小面积刚需产品。
02
难得的是，规划图上标注了楼间距。
一期较密，前后楼距不到40米、左右楼距约15-20米，尽管前后楼栋有较大高差，但后排低于前排的楼层（11楼以下），视野受阻，日照一般。
二期相对疏朗一些，前后楼距约61-75米，前排左右楼距也有33-36米，后排左右楼距13-20米。
讲到这里，大家需要了解一个选房知识点：
并列式、围合式布局的小区，后排楼栋的视野、采光、通风，取决于前排楼栋的高度和左右间距。
前排独栋布局、左右间距越大、高度越低，后排楼栋视野和采光面相对越好。
其中要留意，如果前排两栋乃至三四栋连体，则建筑屏风效应越明显，后排南向视野被挡。
特别是前后建筑高度差不多的小区，比如富姨在售的R区，后排高楼层南向视野基本楼景，是谈不上视野景观的。
这种设计的小区，高楼层的“视觉舒适度”，就不如中低楼层。后者因与小区内部园林绿化的空间距离更近、更接地气，相对高楼层户型更舒适养眼。
回到双岗停车场项目，二期的视野采光整体好于一期，但二期相对更近广深沿江高速出入口匝道。
03
如何评价双岗停车场项目？
这个项目此前我们已说过多次。简单讲，它的直接竞争对手，就是隔壁的中建海丝城一期和万科黄埔新城，以及后面入市的庙头旧改。
它手里的牌并不多，就一个5号线双沙站上盖地铁通勤便捷，以及北侧靠近龙头山北向户型/房间望山景。
但这1.5个优势，在地铁站密度较高的老黄埔，其实也算不上特别的优势。
而它的缺点，却非常明显。
比如周边物流园扎堆，环境糟糕，噪音粉尘会比较大；北侧大沙东路四期打通后，还将承接东西向老黄埔-云埔工业区的货车疏解功能，也会带来一定噪音。
又比如刚需盘权重较高的教育配套，双岗停车场项目只配建一所18班小学和一所15班幼儿园，无配建初中，小升初极有可能面临摇号。
这也是双岗停车场项目相对于中建海丝城一期最大的短板。
说白了，这个项目只能拼价格和产品交标。
另要注意，地铁停车场或车辆段上盖住宅，基于其地面抬高几十米，天然具有一定的封闭性，而与“白地”建的常规住宅小区缺少一定的联动。
这也导致了此类楼盘的生活配套，更多依赖于自身解决。
如果小区体量不大，或周边较荒，则可能连最基本的社区底商都比较难开起来，人气寥寥，日常生活其实并不方便。
类似的例子如地铁6号线萝岗车辆段上盖品秀星樾。
由于远离香雪站，小区地块狭长，商品房3500多户分散布局三个组团，南北组团之间最远距离近700米，中间又为占地多、户数少的叠拼和学校所切割，导致整个小区人气分散，不聚气。
加之地块抬高20来米，社区底商又布局在小区北端，以致品秀星樾收楼入住两三年来，偌大的底商至今开业者寥寥无几，连广州很多小区标配的钱大妈都不见影子。
位于科学城核心区香雪商圈的品秀星樾尚且如此，对于被物流园包围的双岗停车场地块来说，它的社区商业更难以乐观。
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停车场下方是不是有地铁经过