黄埔，其实缺货

前两天深度跑了一圈老黄埔，发现，老黄埔今年很抢手啊。

先说结论。

1、老黄埔200-400万段卖得最快，但今年货量供应没有去年多，有得抢了。

2、去年年末未来方洲、中建海丝城、珠江春等项目入市，影响了老黄埔的竞争格局，不少旧规网红盘的户型变得不抗打了。

3、明后年，老黄埔新学校扎堆开学，关注教育的家长，需要预留好购房报名的时间。

我们一个个看。

PART.

01

200-400万，最抢手户型供应减少

目前整个老黄埔卖得最快的便是200-400万的户型。

目前有5、7、13号线的老黄埔，直接连通珠城、越秀、番禺万博、科学城等商务区，能满足配套通勤，而且很多项目都配建有学校和商业。

学铁商均有，覆盖足够多的客群，加上200-400万也是比较热门的总价段，所以老黄埔在这个总价段也是出货最快的。

2024年老黄埔200-400万总价段主力出货的项目是：保利中央公馆、未来方洲以及中建海丝城。

2025年，这三盘的小面积供应将减少。

1、中建玖合·未来方洲

开盘五个月已推全盘2/3的小户型楼栋，目前79㎡基本只剩下天地楼层，95㎡东南向无遮挡的楼栋也没什么货可以选了。

目前79㎡起步价格在310万左右、95㎡起步价格在370万左右。

今年，未来方洲依然主力推售文园地块，目前待推楼栋是5、6、7、8栋，其中，只有7、8栋有小户型产品。

待推的7、8栋，79㎡只有两条梯腿，总货量不足100套，95㎡只有四条梯腿，不足200套。

加上目前的余货，这就意味着，小户型的三房，未来方洲今年可能只剩下400套了。

参考项目开盘后，小面积推售五栋都快卖完的销售速度，未来方洲的小户型还是挺抢手的。

2、保利华发招商中央公馆。

目前项目已推售2、3、4、5、6栋，其中3、4、5栋只剩下天地楼层，目前主力在售靠河的6栋。

项目去化速度最快的是81、86㎡的小户型产品，特别是无遮挡不靠路的楼栋，连天地楼层可选的都较少。

目前81㎡价格起步价格在290万左右、86㎡起步价格在365万左右。

今年中央公馆将推售1、7栋，据闻会有70+㎡的小户型产品，具体的户型分布未知，但估摸着三房小户型能提供200套左右

加上目前项目的小户型余货，全盘三房小户型可选的不足300套了。

作为老黄埔均好性较强的项目，中央公馆的三房还是值得看一看的。

3、中建海丝城

项目已推售的5、6、7栋，三房78、88㎡基本没货了，78㎡起步价格在250万左右、88㎡起步价格在280万左右。

目前主力在售3栋，作为中心楼栋，最小面积是88㎡，没有78㎡的小户型。

待推的1、2、4栋，78㎡仅剩六条梯腿，总货量不到200套。

88㎡数量相对较多，有400套左右。

今年老黄埔有部分项目也会补货小户型。

像广州地铁双岗停车场项目，预计会推出100+套70㎡的极致小户型；珠江春今年刚需地块开卖，估计会推出300+套80+㎡小户型（以实际推货为准）；黄埔新城阅海和观澄会推300+套93㎡。

但相比于去年的小面积供货，确实是少了。

换句话说，老黄埔这个最好卖的总价段，供应减少，可选的不多了，要抓紧。

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02

老黄埔新规项目推出，格局重塑

去年中央公馆、中建海丝城、未来方洲、珠江春等新规项目入市，老黄埔换了一次血。

新产品对旧产品的冲击很大，在学铁商不占优势的前提下，部分新项目还卖得便宜，让客户有更多的选择，老网红盘热度逐渐下滑。

如未来方洲的使用率达到了110%、中央公馆的使用率达到了100%、中建海丝城的使用率达到了110%……

相比于旧规产品，造成了明显的冲击。

打个比方，未来方洲300万左右能买到79㎡新规南向三房两卫，近地铁+华师附九年一贯制+万象汇，而中鼎最小的86㎡旧规北向三房一卫，不算特别靠近地铁，对口六中。

客户则会更偏向于舒适度更高的未来方洲。

同理，富颐华庭112㎡仅能做三房，总价接近500万，但这个总价能买到中央公馆116㎡望河涌四房新规产品。

不过，即使去年开售的新盘，也有一些户型被竞品压制，具体不方便这里说，你在考虑哪些项目，想要中肯建议和优惠折扣的，文末加我聊聊吧。

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03

这些项目，能赶上今年读书

老黄埔很多学校都已经兑现或加速兑现中。这对于着急读书的家长来说，很友好，特别是今年读书的家长，留给你的选择真的不多了。

假如今年准备读书，可以优先考虑富颐、中鼎和黄埔新城，学校已经开学，项目目前有现楼在售，能赶在5月前报名，这是你今年搞学位房最后的机会了。

明年上学的，可以同步对比下未来方洲、海丝城等项目，学校不错，但时间紧迫也要抓紧了。