（大家好，我是你们的老朋友----斜阳叶，这是2021年写的第11本书评，愿与你一起读书，遇见更好的自己）
最近20年，全球投资者、学术界和监管部门最为关心的下一个市场是什么？
“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”，房地产市场无疑会是很多人的答案。
十年前买一套房比啥都强，资产升值比死工资永远强的多啦。进入21世纪，关于房产税改革、二套房限购的消息层出不穷。你会发现之前投资的房是小产权房，没有房产证？承诺的商品房，证还没办下来，要开始收房产税了？房产泡沫真的出现了吗？
别着急，关于房地产投资，《中国金融的力量》一书中将有偏僻入里的剖析。本书作者钱军是复旦大学泛海国际金融学院金融教授、执行院长，美国波士顿学院终身教授。
近年来，钱军教授主导完成了包括上海国际金融中心建设等多项省部级研究课题，他关于科创板试点注册制的制度设计和美元体系形成等咨政报告获得了国家重视。他多次接受国内外媒体采访，深入浅出地阐述了对各类经济、金融问题的了看法和改进方式。
该书围绕逆全球化背景下的金融开放、行走于股票市场、债券市场何去何从、金融科技与中国崛起、主导中国金融的银行系统、房地产的疯狂和理性发展、后疫情时代的房地产金融、公募基金的黄金时代、第三方支付的现状和未来之路等核心主题，深度解析中国金融的过去、现在与未来，把握中国金融的时代脉搏，探析中国金融的动力引擎。
自从2008年美国次贷危机的爆发、政府救市以及市场恢复的过程都对于当前中国房地产市场的发展以及监管具有重要的借鉴意义，判断一个市场是否存在泡沫，理解其价格机制至关重要。
市场价格最终取决于供求关系，但是又不仅只局限于供求关系。不是说房子多了就必须降价，买的人多了就势必会涨价，这些都是谬论。
具体到中国房地产市场，其影响因素还包括：土地和各类房产的供给政策、资金投入以及税收等各种因素。
如果说1998年房改正式拉开了中国房地产市场的大幕，那么2008年的经济刺激政策则使中国房地产发展进入了快车道。
一方面：国际上流入中国的热钱越来越多，在全球金融危机大环境下，投资不动产成了首选目标，这直接导致了中国房地产在金融危机中仍处在高速增长状态。
另一方面：从2010年起，国家政策明令禁止银行资金投向房地产行业，但是通过信托业等“影子银行”机构和业务，大量的银行贷款最终还是流入了房地产市场，由此拉动了国内房地产市场的快速增长。
正是房地产市场的快速增长，2008年以来，房价也不可避免地像打了鸡血一样高速增长。调查数据显示，尤其是深圳的房价于2005年开始，其增长速度要明显持续快于收入增长，显示出更为明显的泡沫。
中国房价的快速上升、高处不胜寒，这也使得老百姓更加关注房地产市场的风险程度。
《中国金融的力量》中指出：
总体来说，近年来中国房地产企业风险出现一一定程度加剧，尽管总体仍然基本可控，但已经出现较大程度分化，无论是出现财务困境和倒闭企业的统计，还是基于公司金融理论的实证分析结果，都显示民营企业出现了较大程度的风险上升，国有企业的表现相对稳健一些。
同时从房地产企业的角度来看，中国未来房地产市场发展将面临两个趋势。
一是房地产行业集中度会进一步上升。从历史趋势来看房地产行业在经历一段时间的快速发展后，市场呈现一定程度的饱和趋势，目前已经进入行业整合期，未来5年一定会更加集中。
二是房地产企业会更专注于细分市场和比较优势。任何行业发展都存在着周期性，过去房地产企业。纷纷进行多元化拓展业务，导致涉足的领域和样板过多，业务铺得太开，尤其是跟现在的主业差别太大，使得管理成本迅速上升。
而随着国家对房地产调控政策不断趋严，房地产市场不可避免将面临洗牌，在此过程中专注一些细分市场，找到自身的比较优势，对企业来说是一个不错的转型契机。
除了房地产企业风险，房价上涨导致居民杠杆快速提升，这些风险都不容忽视。
房地产市场风险不可忽视，那么房价是否存在泡沫了呢？现在到底敢不敢再投资房产了呢？如果存在泡沫，一旦泡沫破裂导致风险集中爆发，将会直接影响社会的稳定性和人民群众的安居乐业。
到底有没有泡沫？这个要看影响中国房地产价格的因素：
1、土地开发和使用会受中央和地方政策的影响。
2、中国的房地产租赁市场刚刚起步，还有一个实验探索阶段，不能简单地将发达市场的租赁买卖对比的模型，用到国内城市的房地产定价中。
近年来随着城市化的建设的不断推进，以北上广深为代表的国内大城市涌入了大量的外来人口，对于这些外来人口而言，住房是其最基本的生存需求之一，而高房价和城市限购使得这些外来人口首先选择或者不得不选择住房而显著或隐性的足够不同权，却损害了这些外来人口的切身利益。
因此，推动国内租房市场积极健康的发展，不仅复合中国房地产发展的需要，真是与当前中国化建设、人口结构转型等问题息息相关。所以进一步完善相关政策，大有必要。
3、中国金融体系不能为大量的普通中小投资者提供多元的稳定的长期投资渠道和产品：除了有很强投机性的股市和房地产以外，很难找到其他可投资产品。
4、即便出现泡沫也并不意味着将来一定会破裂，但控制泡沫的规模仍然很重要。
正如肥皂泡会因大而变薄，金融市场的泡沫同样在变大后更加脆弱，更容易破裂而引发系统性风险，对此政府在政策上应选择挤出泡沫而非刺激泡沫，而这不仅需要更加明确的政策调控，借鉴成熟市场的一些金融创新工具，也可能带来意想不到的帮助。
市面上一直有一种误解，认为：如果购房者没有永久的所有权，征收房地产税就失去了法律依据，就可以不用征税了。这种误解还是对当前的政策不了解。
根据发达市场经验，房地产税和税率多由地方政府收取，成为地方政府重要的收入来源。再者，不用地区通过房地产税收的高低，可以起到稳定当地市场价格的作用，且比限购更加复合市场需要。
孟晓苏(上海银行党委书记、董事长金煜，汇力基金管理有限公司董事长、经济学博士)教授曾提过一个比较合理的方案：“尽房皆税，见证退税，从小产权房起征。”孟教授同时也是中国房地产市场改革的设计者、参与者与见证者。
第一，“尽房皆税”，即所有的城镇房屋都要征税。不区分第1套房与第2套房或者第N套房有一套房就交一套房的税，这样既公平又容易征收，也是国际通行的做法。
第二，见证退税，即凭身份证进行退税。通过退税制度的合理设计，鼓励善待婚姻，赡养家庭以及维护外部环境。比如给予低收入家庭和平均住宅面积小的住户适当的优惠，对于住房抵押贷款还没有还完的给予利息退税，对于主动维修外墙的费用给予退税等等。
第三从小产权房起征。小产权房本质上属于历史遗留问题，没有交过土地转出让金，现在强制补缴，执行起来非常困难，如果能够从缴税开始让其合法化，相信纳税人也愿意配合，这样既解决了历史遗留问题，也为房地产税的开征打开了突破口，使其成为一个稳定的、比较丰厚的税源，一举三得。
终上所述，你对中国房地产的未来有信心吗？
《中国金融的力量》围绕逆全球化背景下的金融开放、行走于股票市场、债券市场何去何从、金融科技与中国崛起、主导中国金融的银行系统等核心主题，深度解析中国金融的过去、现在与未来，把握中国金融的时代脉搏，探析中国金融的动力引擎，呈现了中国金融的本质和力量。
聂庆平（中国证券金融股份有限公司党委书记、董事长)说：“这本书是对中国金融问题进行深入研究的力作，讲述的专题不仅具有宏观视野，而且通俗易懂，智慧有趣。”
如果你也想要参透中国金融未来的趋势，把握投资机会，真正赚到钱，那你一定不可错过这本诚意满满的《中国金融的力量》，中国金融的下个十年，有你的参与会更好！
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斜阳叶：热爱阅读的文字爱好者，愿以流年为笔，用时光来泼墨，绘一处文字的水墨流淌！
