大家好，小开嘎山湖又和大家见面了，今天聊的话题是上海房子。

本文内容属于嘉宾个人观点，不代表本公众号。

嘉宾A，老荣，上海人金融系统，住黄浦。

嘉宾B，sky，上海人日企中层，住长宁。

嘉宾C，女噶亮，新上海人公司白领，住奉贤。

坐下后，我首先询问老荣：现在房子，哪能回事体？好点了伐？

老荣说：好什么？一塌糊涂呀。

我说：不是有很多利好呀？还有各种优惠措施。

老荣说：现在的手段就像挤牙膏，一点一点挤出来，又慢又低效，根本没用场。

sky说：我看彭博的消息，房贷利率准备进一步下降，老荣你是业内的，这种算是重大利好吧？

老荣笑笑，说：老早确实是重大利好。但是，今时不同往日，很多事情都变了。

sky说：路透、彭博等媒体都在放风，一线城市，准备放开限购了？如果真的放开，对上海房子应该有比较大的利好吧。

老荣微微一笑，喝了口茶，不紧不慢的说：限购是上海最后一块遮羞布。之前所有手段，都是小打小闹，效果不好也有说辞。但你想过没有，限购消失了，上海房子还是这副腔调，有什么后果？

sky说：那就彻底的捅破窗户纸了，一切都暴露无遗。

老荣笑着说：是呀，所以千万别以为限购是压制房价的，某种程度上，反而护航上海房价。

sky说：现在不是说，上海房子陷入衰退，主要是通缩引起吗？

我插话到：说到这个，我想询问一下。现在有种说法，在某些商品领域是通缩，但另外一些商品领域是通胀，这个怎么看待呢？

老荣思索一会，说：如果你仅仅是看食品价格的话，那确实通胀。不过，这里面也有区分。例如食品蔬菜价格，CPI涨是因为天热蔬菜涨价，但不要忘记，工业出厂价格一直在降。而且，还有个大头没有算进去，那就是房子。

我说：那就是说，CPI并不全面，因为没有计算房子和房租？

老荣笑着说：是的，确实有这个因素。如果把房价、房租计算进去，那CPI惨不忍睹。

sky说：如果这样算的话，那CPI是蛮惨的，上海房子成什么样了？所以呀，很多人都怀念，那个房子上涨，CPI稳步上涨的年代。

老荣说：其实CPI最好保持在2%左右，太高了会通胀，太低了会通缩。

我说：可以简单说说通缩吗？

老荣说：工厂生产东西没人要了，都堆积在仓库了，工人发不出工资，销售拿不到提成，没人愿意投资了，更没人愿意消费了，进入负利率时代，银行求着企业贷款，但没人敢贷了。

我说：这样看来，通缩比通胀还要吓人啊。对了sky，你是外企，又住在长宁，那边以前国际社区，蛮多的吧？

sky说：以前是蛮多的，这2年少了很多。特别是今年，日企走了不少。外国人少了，所谓国际社区，也崩了。

女噶亮问：那你们企业会走吗？

sky笑着说：如果我们企业走了，那上海没有一家日企了。

女噶亮询问sky的公司，然后说：以后找你买电子产品，有优惠吗？

sky笑笑，然后说：没问题，一句闲话。

他们互相加了微信后，我们继续闲聊。

我说：这样看的话，外资的撤离，以及外贸受阻很普遍。那么可以提升内需，弥补这方面的损失吗？

老荣笑着说：这很难的。因为消费能力天差地别。举个例子，有个出口游泳裤的企业，每年出口大量泳裤到美国的一座城市。小小的一座海滨城市，每年消耗上百万条游泳裤。后来企业才知道，美国人只穿一次，然后就扔了。这种消费能力，内需怎么补？

sky说：是呀，像有些市场看起来大，其实很弱的。拉美十几个国家看上去很大，但消费能力并不强。俄罗斯那么大，市场还不如韩国。所以有时候并不是看地方大小，人口数量，还是要看质量的，高质量的消费市场，是企业赖以生存的关键。

我说：无轨电车开的有点远了。还是谈谈上海房子吧。现在好像市区跌，但还相对抗跌。郊区是自由落体，一直跌下去了？

老荣说：这其实也分地方，不能一概而论。比如市区有些地方，以前是边缘地带，后来因为炒作、地铁，各种原因暴涨一番。现在回落，也属于正常现象。不过你说的总体是正确的，郊区跌起来，比市区更狠。

我说：女噶亮住在南桥的上海之鱼，这方面有发言权。

女噶亮说：说到郊区房子，真的是一言难尽。涨起来暴涨，但跌起来也暴跌。有些房子非常惨淡。不是没人买，是连看的人都没有。以前行情好的时候，挂牌一套房子，都有很多市区人、奉贤人来看房子。现在挂牌一套房子，半年都卖不掉的。奉贤人会买南桥老城区，那边比较实惠。市区人会买新房，那边配套更好。像我们这种二手房，真的是非常尴尬。有钱的不会买，没钱的不会来。

我说：这样的话，就是持续的横盘了？

女噶亮说：横盘倒好了，是不断的下跌！

老荣说：郊区房子，特别是远郊地区，是这样的。接盘的人少，地段也相对较差。前些年，上海房子好的时候，确实能趁乱涨一波。但到了现在这种行情，就不来三了。有句话说的好，潮水褪去，方知谁在裸泳。

我说：说的是呀，除了奉贤，其他远郊地区房子也是很糟糕。我有个朋友，在临港做中介的，现在临港那边一塌糊涂。有几个小区，以前一房难求，现在一半跌掉了。

女噶亮说：不会吧？跌掉一半？

我说：跌掉一半算好的，问题是他们还在跌。

女噶亮说：这么看来，临港比南桥跌的更凶。

sky说：临港太远了，又靠近海边，市区人根本不想过去。我身边很多朋友，买浦东，买嘉定都有，就是没有买临港的。

我说：sky，日本房子当年暴跌，也是很惨烈吧？

sky点点头说：非常惨烈，可以说山崩地裂。

我说：具体和我们说说，当年日本房产崩盘的情况。

sky说：日本房子从高点跌下来，87%跌掉了。日本很多高管、社长一夜之间全部破产。日本人当时就一件事情，还债！赚了钱全部拿去还房贷。整整10年时间，日本人都在还债中度过。

我说：87%？那太可怕了，这样算来的话。。。

女噶亮说：不用算了，我早算好了，我们这边老公房跌到30多万一套，商品房跌到一百万一套。

我说：我估计不太可能，真这样的话，那上海房子彻底没戏了。

老荣说：不会那么惨烈的，日本房子就算跌，东京房子也相对保值，这些年东京房子上去一些了吧？

sky说：东京是上涨了，但是怎么说呢，就算是东京，也是山手线内保值。你房子要是买到千叶县了，那就一塌糊涂，没有解套的机会了。

我说：我有个朋友在八王子那边买房子，也算东京吧？

sky笑笑，说：八王子是东京，但相当于上海和崇明的关系。

我说：那么可以得出一个结论，就算房子以后会稳步企稳，缓慢复苏，也要买市区核心位置黄金地段，这样才有可能保值，而不是郊区远大新的住宅？

sky说：简单的说，可以这样理解。

我说：那么按照日本的经验，上海房子以后会怎么样呢？

sky说：上海地理位置放在这，所以我相信，未来会缓慢企稳的。但是，当到了这个区间后，会产生严重分化。 黄金地段企稳，甚至会小幅回升。但是那种虚胖地段、郊区，则会继续沉沦。

老荣说：我差不多也是这个意见，但是我比他更谨慎一些，东京房子最后企稳，小幅上涨，是建立在日本走出泡沫经济，最终健康可持续的房地产基础上。而目前，并没有看到这方面的可持续发展，更多的是来一剂猛药，救一下房地产。所以，我认为上海房子的复苏之路更为漫长。

女噶亮说：这样说来，我的南桥房子，估计也是大灵不灵的。不过好在我也不急着卖，目前就自住了。涨也好，跌也好，我心态都平稳了。

我说：你有房子，以后结婚也算有房产了，总归是好事体呀。再说，上海之鱼也算奉贤核心地段，奉贤其他地方自由落体，这地方还是可以保一下的。

女噶亮说：拿什么保？造地铁都没钱了，奉贤线遥遥无期，15号线至今没动静，对于上海郊区，我劝你冷静一下，别有太高期望值。

说完，大家陷入了沉思。