《房产合同律师以案释法:现金出资借名买房,法院如何定归属?》

房产靳双权啊 2024-12-17 17:16:52

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产市场发展的历程中,存在着一些因时代政策背景而产生的借名买房现象。本案便是一起源于上世纪 90 年代初,因当时购房政策限制,张启峰借用北京市 F 公司名义购房,而后就房屋过户问题引发的纠纷。此类案件涉及到对历史事实的追溯与法律关系的厘清,对于当事人的权益保障具有重要意义。

二、案件事实

1. 购房经过:

1992 年 12 月,由于当时国家尚未出台允许个人购买房产政策,张启峰经协调时任被告公司(F 公司)领导,以单位名义借名购房。F 公司出具购房介绍信后,1993 年张启峰携带 323,750 元现金到 W 公司,换取等额转账支票用于支付购房款,并取得房屋钥匙、准住证,与物业公司签订合同并支付生活缴费。1998 年,张启峰领取房屋所有权证并入住至今。

2. 证据情况:

- 张启峰提交时任 F 公司员工林晓勤出具的《关于张启峰借名购房的说明》及证人证言,详细阐述了借名购房过程中公司协助出具介绍信及提供支票的情况,公司认可书面说明形式真实性但无法核实内容,对证人当庭陈述无异议。

- 提供 W 公司于 1993 年 1 月 18 日出具的收到张启峰购房款现金的收条,公司认可形式真实性但无法核实证明内容。

- 准住证、社区居民委员会开具的《居住证明》、与物业公司签订的《物业管理合同》及部分物业费、供暖费交纳凭证,证明其实际占有使用房屋,公司认可部分证据真实性但不认可证明目的。

- 持有房屋所有权证原件,公司认可真实性但不认可证明目的,且承认所有权证不在公司保管。

- F 公司 2021 年 7 月《关于张启峰主张房产过户有关情况的分析汇报》,公司认可真实性但不认可证明目的。

3. 法院调查情况:

经张启峰申请,法院调取房屋相关登记档案,并向出售方核实购房款支付情况,因时间久远,出售方无法提供当时的购房款支付凭证。

三、各方诉求

1. 原告张启峰诉求:

请求法院依法判决被告 F 公司协助其办理北京市丰台区 A 号房屋的过户手续,其依据是自身实际出资购房、长期占有使用房屋以及持有相关证据证明借名购房事实,认为房屋产权应归自己所有,被告有义务协助过户以维护其合法权益。

2. 被告 F 公司辩称:

- 由于时间久远,无法核实购房款是否为原告支付,虽认可原告部分证据形式真实性,但对证明内容无法确认,且 W 公司已停业,无法获取购房款支付凭证。

- 表示自身无法自行协助原告进行过户。

- 提出若法院判决房屋过户,产生的相关费用应由原告承担,同时称直到去年才知晓原告此事,此前未对房屋主张任何权利,房屋相关费用也非公司交纳。

四、法院裁判结果

北京 F 公司于本判决生效之日起七日内协助张启峰将登记在北京市 F 公司名下位于北京市丰台区房屋的所有权转移登记至张启峰名下。

五、律师案件分析

从法律视角来看,本案的关键在于认定张启峰与 F 公司之间是否存在真实有效的借名买房合同关系,以及在此基础上对房屋过户诉求的判定。

首先,在借名买房关系的认定上,张启峰提供了较为充分的证据链。其持有房屋所有权证原件,这在一定程度上反映了其与房屋的紧密联系;提交的购房款交付凭证,虽因年代久远公司无法核实,但结合证人证言以及 W 公司出具的收条,能够形成证据闭环,有力地证明了其实际出资购房的事实。再者,张启峰长期实际占有使用房屋,缴纳了所有生活费用,而 F 公司自始至终未对房屋权属提出异议,也未参与房屋交易及后续管理,从事实上进一步佐证了借名买房关系的存在。

基于此,根据相关法律规定和司法实践中对于借名买房关系的认定标准,法院确认双方存在事实上的借名买房合同关系是合理合法的。既然借名买房关系成立,且张启峰已履行了出资义务并实际占有使用房屋,那么其要求 F 公司协助办理房屋过户手续的诉求就应当得到支持,这也是保障当事人合法权益、遵循公平原则和诚实信用原则的体现。

本案也为类似因历史政策原因导致的借名买房纠纷提供了参考范例,提醒当事人在处理此类问题时,要注重证据的收集与保存,以便在纠纷发生时能够有力地维护自身权益。同时,也反映出法律在解决历史遗留问题时,既要遵循现行法律法规,也要充分考虑案件的历史背景和实际情况,做出公正合理的裁决。

每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!

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