购房者在购买二手房时，可能会遇到一个比较纠结的情况：想要生活便利，房子非市中心莫属，但是市中心的房子不仅价贵，往往也是“老破小”的“聚集地”，居住体验较差；想要住着舒服，房子非新区“远大新”别论，但是新区的房子入住率较低，等配套成熟了，怎么也要三五年以后，黄花菜都凉了。
于是不少人在鱼与熊掌不能兼得的情况下，可能还是会倾向于选择市中心的“老破小”，主要是因为地段上的优势，比如工作地原因、孩子上学需要、老人看病就医便利等，让购房者别无选择地考虑往市区范围靠近。另外由于市中心少量新楼盘价格较贵的原因，“老破小”就成了选项之一，特别是手头不太宽裕的家庭。
按理说，买房重点考虑地段是对的，毕竟“位置论”被业内外人士普遍接受。但是按照内行人的看法，任何事物都不可能永恒不变，特别是处在当前的楼市环境下，虽说市中心的位置还是那个好位置，房子却不再是从前的房子了。那么买房肯定不能只考虑位置因素，而是要综合其他因素通盘考虑。而按照内行人的看法，之所以不建议购买市中心的“老破小”，是因为再过5年这些房子将面临8个“难题”。
第一，难升值。老房子其实在前几年房价高速上涨时，也跟随着新房价格的上涨升值了不少，但是由于存在房龄上的缺陷，升值的空间终究没有新房子的空间大。
而以目前的房价整体上涨幅度来看，受调控监管趋严和房子总量过剩等因素的影响，新房子的平均涨幅已很难超过5%，与之前的涨幅相比明显收窄了很多，今后5年新房的价格也很难出现大幅上涨，那么老房子价格今后不仅上涨的希望渺茫，还存在下跌的可能。
虽然从市场行情来看，并不是所有的老房子都难升值，毕竟像北京、上海等一线城市的老旧小区经过改造后，由于有外来人口持续流入，不算太老的房子还是很受外地人欢迎的。
但是，全国多数城市都存在人口流出的问题，老旧小区的房子再怎么说也过了最佳使用期，今后随着使用寿命的不断缩短，多数老房子都将面临难升值的问题。
第二，难拆迁。棚改项目实施期间，房子越老越“值钱”。因为一旦赶上了拆迁机会，就可以让人一夜暴富，因此一些投资客将目光投向老房子，买下来等待拆迁，包括“老破小”在内都不愁卖。
但是自2021年以后，大规模的棚改结束了，取而代之的是旧房改造。旧改就是在不大拆大建的基础上，对老旧小区进行翻新改造，节约住房资源，延长房屋使用寿命。
如此一来，老房子将失去拆迁造富的机会，而且由于旧改项目中，国家和个人都投入了大量的资金，改造后的小区在5～10年之内都很难被纳入到拆迁规划，因此今后“老破小”房子只能用于简单居住，一旦入手将很难卖掉，也就失去了流动性。
第三，难贷款。房价在高速攀升期，新旧房子的贷款都好做。这背后既有需求大幅增加的原因，也有购房者看涨预期形成的缘故。关键是，当时有货币宽松政策的支持。
但是，2021年国家出台了“贷款新规”，也就是房地产贷款集中度管理的通知，银行给购房者贷款的额度受到限制了。这就意味着，当贷款人很多的时候，银行就会从中筛选优质客户。
而众所周知的是，二手房交易，地方上只能收取少量的契税，但是卖掉新房子，地方上却能获得大笔的土地出让收入，因此地方的楼市政策，通常对二手房“并不友好”。而银行出于风险防控方面的考虑，则会对新房的贷款给予政策性倾斜。
因此，对于房龄超过20年的老房子，一直以来银行要么直接不予贷款，要么减少贷款额度。而即便到了楼市低迷的当下，尽管利率、额度、首付比相对宽松了，但“双政策”也还是会厚爱新房市场，而“抛弃”二手房市场。
而在5年后，随着存量房越来越多，老房子更加衰老，新房市场的优势地位无疑也将坚如磐石，老房子的贷款申请将会继续“不招待见”。那么购买老房子，就需要准备全款或大笔的首付款，购买难度之大也就可想而知。
第四，难出行。老旧小区顾名思义就是建筑年代久远的小区，有些甚至建造于上世纪五六十年代，由于当时的建筑理念还比较落后，人们的生活条件还很艰苦，因此所建造的房子，多以“能住人就行”为标准，很少考虑到舒适性。
不仅小区绿化面积小，道路狭窄、出行受阻，周边的配套设施也不齐全。关键是，很多老旧小区的布局很紧凑，与相邻小区间的道路也很窄，并不是所有的老旧小区都能实现城际公交联网。加之部分小区楼栋少、占地小，从而导致无法对其进行有效改造，即便经过旧改，也难以达到满意的效果。
而多数老旧小区都没有电梯，虽然相关政策要求加装，但是由于楼上楼下住户意见不统一，实际上不是所有的小区都能如愿加装的。那么如果是上下楼不方便的中老年人购买，而且买的又是老旧小区的高楼层，入住后出行难的问题，将会是困扰老年人的最大难题。
第五，难停车。正是由于老旧小区的建造理念存在代差的关系，以及受到经济条件限制的原因，因此2000年之前建造的小区，普遍存在停车位不足的问题。同时，由于早期小区规划的格局太小，旧改也是没地方扩充停车位的。
而随着经济条件的不断改善，如今的私家车已经普及，一些富裕家庭甚至购买了两部以上的车子，那么车子如何停放，就成了困扰有车家庭的大问题。
而没有足够的停车位，肯定会给生活造成极大的不便，因此现在的购房者对于小区停车位的要求相当高。特别是购房主体年轻人，先不说能不能看上老房子，仅仅见到停车位不足的缺陷，基本上就会选择放弃了。
那么随着时间的流逝，以及私家车数量的持续增加，老旧小区停车位不足的矛盾，就会更加突出，老房子的受众面也会越来越小。
第六，装修差。现在人们在买房子的时候，还会对室内的装修环境提出很多要求，因为美观舒适的居家环境，能够让人心情愉悦，充满生活情调。
然而老旧房子的装修材料和装修风格早就过时落伍了，而且由于老房子长期有人生活居住，很可能室内空气质量也不理想，甚至有股难闻的老旧气味。如果人长期生活在这样的环境中，就会影响居住体验。
反观市面上推出的新房，不少都自带精装修，不仅装修的风格新颖靓丽，符合时代潮流，不愿麻烦的人，也乐意拎包入住；毛坯房则可以按照个人喜好，在装修时融入个性化元素，符合另一部分人的需求。
而如果对老房子进行翻修，需要一大笔费用、耗费时间不说，装得再好的房子，房子的本质也是旧的。所以越来越多的人去购买新楼盘，都是因为老房子装修过时的原因。
第七，环境差。城市是慢慢成长起来的，而“老破小”是经年累月形成的。过去建造的小区，由于只追求简单的居住功能，因此房子变老后，基本上再无居住体验可言。
虽然经过旧改后小区的内外环境会有很大的改善，相应的服务配套也会更加完善，但是很多老小区的物业管理很不到位，车辆乱停乱放堵塞消防通道、垃圾随意丢弃无人过问、小区居民遛宠物不牵绳等情况较为普遍，加之很多原居民都因改善搬走了，大部分的房子变成了出租，物业任由外人随便进出，常驻人员构成比较复杂，治安状况也很差。
而现在的人们对居住环境的要求越来越高，改善型需求在当前乃至今后5年都会成为主流，那么环境差、管理差、服务差的老小区，将完全丧失竞争优势。
第八，失去学区房优势。很多人之所以愿意购买“老破小”，其中一个重要原因是为了孩子上名校。因为过去的房子与教育资源深度捆绑，一些“老破小”在当地顶尖教育资源的加持下，也就“草鸡变凤凰”——身价百倍；家长们即便倾其所有，也要花高价购买这类房子。
但是由于高价学区房导致优质教育资源分配不公，根据4月份教育部文件精神，要求今年起对于教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推行“多校划片”，即一个小区可以对应多所学校，这就改变了有钱人家孩子才能读好学校的现状。
另外，不少城市的教师已实行“轮岗制”，即优秀教师不再固定在某个具体的学校长期任教，而是实行轮岗交流，资源互补。
其实自去年起，北京、上海、深圳、成都等重点城市就已经加快了学区房改革步伐，那么5年之后，全国将有更多的城市会跟进。如此一来，“老破小”的学区优势将不复存在，买的人就会大幅减少。
从老房子存在的以上8个“难题”不难看出，很多问题是结构性的，比如“升值难”、“贷款难”、“拆迁难”、“停车难”、“出行难”这几个“老大难”问题，不是通过旧改可以彻底改变的；而“环境差”、“装修差”，则直接影响到居住体验，相较于新房而言，“老破小”根本没有可比性；尤其重要的是，“老破小”一旦失去了学区优势，其所谓的“价值”将直线下降，房价存在的泡沫在瞬间破裂不是没有可能。因此，内行人认为买房不能单纯考虑房子的位置因素、提出不要买市中心“老破小”的建议，是有一定道理的。
