很多人在想现在行情不好，开发商为什么不打骨折降价跑路呢。

其实原因很简单，地价摆在那，而且同一片区域地价基本上不会下降，波动是最大的调整。

我们以申花为例，看一下什么叫永不下降的地价。

申花大开发要从2005年说起，滨江和昆仑摘牌，打造了后来的万家花城和橡树园。万家花城地价为2800多，2007年首开入市的价格是7000多。

随后申花地价、房价价格是一路上涨。

2008年上尚庭地价6000+，2009年香槟国际1.1W+。随后市场调控，经历了2010、2011年的沉寂，接着又开启进一步上涨。

2012年天阳尚景国际地价1.2W+，2013年天阳尚景国际二期地价达到了1.7W+，此时申花地价上涨第一阶段才告一段落，期间基本上是本土开发商的角逐。

2010、2011年只是没土地出让，也不存在地价下降的选项。

或许2005-2013年这一波上涨消耗完了本土房企的战斗力，2014-2015年申花成为了外来开发商的主战场，金茂、景瑞、碧桂园、九龙仓纷纷上场，但是地价基本上保持在14000-16000之间。

2016年随着全国行情的爆发，申花自然是一路狂飙，2016年初天阳1.9W+拿地打造武林邸，但到2016年末融创拿地打造宜和园时地价已经达到了3.4W+。

2017年地价继续上涨，最终止步于4W+，即融信摘牌后来和万科合作的古翠隐秀。

有可能是2016-2017年步子迈太大，扯到了蛋，也可能是限价原因。2018年地价又保持了平稳，在4W左右波动。但是这个期间土地较为复杂，公租、自持、配建、商住，导致看起来土地价格比较乱，但是大致在4W左右波动。

申花经过了初期的起步阶段以后，经过了2次腾飞期，两次平稳期，地价从2800到4W，2年约涨了13倍，只有波动没有大范围回撤，地价没大范围回撤的情况下房价想大范围回撤基本上是天方夜谭。

申花新房房价从7000多5W5左右，涨了7倍；如果二手房按7W算，也仅上涨9倍。

房价还涨不过面粉价，面粉还不降价，所以降价真的很难。

那么面对不断上涨的地价，市场低谷时开发商怎么存活，市场又怎么继续呢？

答案是政府松点口子，开发商实现产品创新。

2007-2009年，万家花城、橡树园能做出了90方左右的3房1卫产品，使刚需更具有居住舒适性。这期间还有偷跃层的产品，不展开说。

2010-2011年，行情火爆，闭着着眼睛卖，开发商在户型上也不够认真，建筑规范也越来越严格，所以户型出现了倒退，部分项目90方重新倒退为2房1卫，如上尚庭、绅华府等

2013-2015年，行情不好，面对高地价开发商要要实现目标价格必须要突破。天阳创新性得将90方3房2卫、130方4房2卫产品引入申花，即天阳尚景国际。后来金茂悦等产品也基本都延续了尚景国际的设计。这就是后面被广泛使用的经典的户型，90方3房朝南中间套。

2016-2017年，在高地价的背景下为了实现高溢价，改善户型出现变革，于是就有了四叶草、四开间朝南、3房南客餐连厅的户型。

2018-2024年，由于建筑规范，以及摇号买房，开发商失去对于户型创新的追求，而是追求标准化、极致快周转，所以户型出现了倒退，同样户型但是面积要多了10多方，类似于2010-2012年期间。期间唯一稍有创新的是沁园的方厅设计，使公共空间进一步开阔，增加豪宅感。

摇号不取消，我觉得开发商应该都相对缺乏创新的动力。如果摇号放开，我觉得肯定会出现户型变革，而房价会出现进一步上涨。

当然创新不只停留在户型上，还有物业形态上的创新。

比如2016年高地价以后，申花出现了一大批高低配项目，出现了排屋、洋房等溢价物业以获得更高的货值，合景天銮、融信ARC、融创宜和园、杭州金茂府等等项目均是通过这种方式实现了价值突破。

只有市场归市场，建筑规范上松一松，好产品才能王者归来，才能拉动沉寂的市场。

啥时候松一松？土地不好卖的时候吧，比如广州不就松了吗。