如今的行情下，竟然还有人疯抢老破大，你说奇怪不奇怪。

01 被疯抢的老破大

8月9日，开发区武夷山路576号的两套老破大法拍房被疯抢：

武夷山路576号1单元（西单元）101户（东户），建筑面积为108.94平方米，居住性质，户型为3室1厅1卫，评估价103万，起拍价72万，被13人疯狂加价322次，最终成交价165.44万元。

武夷山路576号1单元（西单元）201（东户），建筑面积为108.94平方米，居住性质，户型为3室1厅1卫，评估价106万，起拍价74.5万，被4人加价54次，最终成交价92.8万元。

我们以这套101户为例，成交价为起拍价的2.3倍，为评估价的1.6倍，单价达到了1.52万/平方米。

这两套房子的土地使用期限是2012年5月20日止，也就是已经过期了；根据我的调查，房子的实际建成年代应该是1992年左右，至今已经30多年，妥妥的老破大。

这从所在楼栋的外观也能看得出来，确实太破了：

同样位于武夷山路、位置更靠南、房龄更新（2000年左右）的唐岛湾B组团，只能卖到7000+：

上述老破大何德何能可以法拍到1.52万/平方米？

这里面的原因，就是出租回报率。

02 高租金是根源

根据法拍信息，上述两套法拍房源均是带租拍卖。

武夷山路576号1单元（西单元）101户（东户）：该标的房屋存在租赁，租赁期为2020年6月1日至2025年6月1日，租金为70000元/年，付款方式为年付。

这则房源靠近医院，实际为花店租用，年租金达到7万元。若以起拍价计算，租金回报率9.7%，以成交价计算，租金回报率4.23%。

武夷山路576号1单元（西单元）201（东户） ：该标的房屋存在租赁，租赁期为2024年3月10日至2027年3月10日，租金为13000元/半年，付款方式为半年付。

也就是说这套房子年租金为2.6万元，现状为培训机构，若以起拍价计算，租金回报率3.49%，以成交价计算，租金回报率2.8%。

作为对比，现在国有大行定存利率已正式告别“2”时代，普遍进入了“1”时代：

很明显，上述两套法拍房的租金回报率已经超过了存款利率。

现在理财、期货、炒股、炒房等传统投资途径越来越不保险，很多人手持大量现金却找不到保值增值的方法。

这种高租金回报率的房子，或许正是他们寻找的一种投资方式。

03 未来租金是唯一楼市投资方式

我前几天写过一篇文章《青岛楼市还剩最后一个投资机会！》，里面分析了青岛市区不少老破小、公寓的租金回报率已经超过存款利率，未来将是青岛楼市的最后一个投资机会。

很多人看过之后意见很大，但我们计算之后会发现这确实是实际情况。

市区的老破小、小公寓依靠低总价、高租金跑赢，而上述两套法拍老破大则依靠一楼、可以出租为商业而跑赢。

对于这些房子，对于青岛所有的房子，未来期望房价上涨都是不太现实的；可房价降低了，租金没怎么降，也总有人有租用需求，那么出租未尝不是一种投资渠道。

我这种理论，也得到了央行的“认可”。

8月11日，央行发布“二季度货币政策执行报告”。这份报告专门设立“专栏3”，分析未来住房的租赁投资价值。

这个专栏，其实就是央妈的一篇“楼市价值分析报告”。其中有一个非常非常值得重视的结论：相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

方向定了，那么什么样的房子可以靠吃租金跑赢通胀呢？

我还是那个理论：离地铁近的、配套较足的、面积小点的、单价低点的，可以是老破小、小公寓，当然也可以是一楼可商业。

对于新房、次新房，因为房价太高、租金没有明显优势，反而在租房收益市场不太吃香。