在青岛楼市，这种现象太多了。

01 商品房背刺人才房

前几天，青岛政务网出现了一则网友询问：

主要内容就是，商品房价格跌得太惨了，已经和人才房相差无几。

另一方面，人才房的位置、楼栋、户型、品质等都不如商品房，这让人才有点心寒啊。

相关部门及时进行了回复：

大概意思就是，你不要着急嘛，商品房降价了，人才房也要降的，“目前，已有项目开始执行该政策，保持人才房价格优势”。

这种现象，妥妥的就是商品房背刺人才房。

其实这种背刺现象早就出现了，除了市区的人才房还有优势外，郊区的都快没人申请了，高新区的更是有一部分转为商品房销售。

背后原因就是，商品房还有一定的市场属性，卖不出去就降价；人才房的降价则没那么容易和及时，毕竟还属于政策房。

02 二手房背刺新房

上面说到，同属于新房的商品房降价，背刺了人才房。那么新房的降价，又是被谁背刺了？

答案是二手房。

像上面提到的某公园，原来价格在2万+，可李沧的二手次新房价格已经跌到了1.5万左右：

这么大的差距，大家自然会选择二手房，还没有交付风险。

于是，某公园只能选择降价。

另一个突出的地方是张村，二手房价1.5万左右：

新房价格4万+：

虽然新房在房龄、品质、户型上更占优势，但这么大的价格差，就把这些优势给消灭了。

性价比就是最大的优势，谈其他就是“耍流氓”了。

正是这种二手房对新房的价格优势，今年以来除6月外，其余月份二手房的成交量均超过新房。

截止到7月底，青岛二手住宅签约38533套，而同期新建住宅签约32387套，二手房比新房成交量高约19%。

新房成交量高的6月份，还是一些特殊任务在起作用，实际还是不如二手房。

原因还是对市场的反映速度不同，二手房东是一个个的个体，想降价就降价，为了尽快卖房可以无底线的降价；新房的背后则是一个公司，很多还是大集团，做出降价的选择比较“龟速”。

另一方面，很多开发商还高高在上，感觉自己的新房各方面都比二手房好，就应该卖的高。可惜，市场教会了他们怎么做人。

03 郊区背刺市区

前面提到，李沧区的李村、东李很多次新小区价格都到了1.5万左右。

其实不止李沧，市北区滨海欢乐城的某次新小区的成交价也到了一万三四：

可令人诧异的是，城阳核心区的某小区，成交价竟然还在2万+：

其中原因，我认为有二：

一是这个小区品质高，二是位置好，在各方面都可享受到城阳区最好的配套。

在楼市下行期，充足配套可不是那么容易就得到的。以前画个饼，可能慢慢会兑现；现在各方面都缺钱，这个饼可能就只能飘在空中了。

所以现在大家更加看重已经摆在眼前的配套。像城阳、黄岛核心区的配套，就比李沧、市北非核心区的要好。

慢慢的，城阳、黄岛核心区的房价，超过李沧、市北非核心区的，也就在情理之中。

这是楼市下行期，买房者的一种理性选择。