今天咱们就来分析分析。

01 新房库存现状

下图是青岛新房库存的走势：

从现在的库存来看，确实是历史低点，已经降到2018年青岛楼市最红火的时候。

因此，说青岛新房库存告急，有一定道理。

但青岛新房库存快速下降的原因，和2018年不同。2018年是因为卖得房子多，销量大于供应；今年却是因为供应减少，供应小于销量。

下表是青岛近4年的土地供应和成交情况：

2023年，青岛成交的土地宗数已经断崖式下降；2024年更惨于2023年。

恰好青岛新房库存也是从2023年开始断崖式下降的，这和土地成交趋势是对得上的。

也就是说，青岛的新房库存下降，不是因为市场好了，恰恰是因为市场不好，卖不出去土地，供应端减少造成的。

上面第一张图中的黄线是去化周期，在新房库存下降的同时，去化周期是逐渐拉长的，截至7月31日去化周期是19.6个月，仍然居于高位。

而且，即使新房库存居于低点，但青岛底子“厚”，库存面积仍达到了约1189万㎡，套数约9.3万套，这在国内同级别城市中是比较高的。

02 同城不同命

虽然青岛新房库存下降了很多，但不同区市之间差别很大。

截至7月31日，西海岸新区新建商品住宅存量2.29万套，胶州市存量1.76万套，城阳区存量1.64万套，是全市新建商品住宅存量最高的三个区市。

西海岸新区虽然库存最高，但去化周期却不那么显眼。

胶州去化周期33.6个月，是全市最高。可见炒房客撤走后，其自身的消化能力不佳。

即墨是去化周期最短的地区，宅存量0.87万套，去化周期13.5个月，主要还是受益于这几年土地供应大幅减少。

市北、李沧、崂山库存相当，都是0.5万套，但崂山区去化周期较高，为28.7个月。

其实，不仅区市之间差别明显，不同区域之间也是相差悬殊。

像市北区的浮山后，在F4尾盘供应后，一直没有新地块出现，现在新房库存寥寥，买家只能去二手次新房寻找替代品。

而相邻的崂山区张村区域，则因为集中拆迁，新房库存较多。

库存和消化周期，一定程度上代表着区域未来楼市的走向，库存大的地方有可能会降价，少的地方则会更稳一些，这是买房者应该关注的问题。

03 二手房库存企稳

我有记录二手房在售量的习惯，我们先来看几个数据。

2023年3月1日青岛二手房在售量是8万套；2023年11月11日，则是11.7万套；2024年4月21日12.5万套；2024年7月18日12.6万套。

而今天，9月9日，是12.9万套

很明显，青岛二手房库存基本稳住了。

背后的原因，一是价格下降太大，不着急用钱的房东出售意愿降低；二是二手房销量居于高位。

我在去年就说过，青岛楼市已经进入了存量时代。

今年前8月，青岛新房住宅成交量大约是3.74万套，二手住宅则是4.35万套，高于新房住宅。

内中原因，除了新房供应减少外，二手房价格降幅更大、更有性价比是主因。

和新房的各种受控不同，二手房东是一个个的个体，自己的房子自己来定价，着急用钱的甚至打骨折似的竞相降价，让二手房的价格相对于周边新房更有优势。

简单来说，就是“以价换量”这四个字。

因此，无论青岛新房库存的下降，还是二手房库存的企稳，都不能说楼市好转了，相反恰恰是还处于“深度泥潭”中。

目前尚未看到好转的迹象。