摘要：分红、拿地、大鱼吃小鱼一个不落下（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

谈到华润置地，在地产、商业圈，那简直都是太响当当了。房子卖得好，万象城为代表的商业地产也搞得成功。

地产界的人生赢家有几个，华润置地绝对算一个。

但是，大赢家华润置地的2022年营收、利润居然也下滑了。2022年，看来对谁都是不堪回首。

今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第9期。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

1、营收利润、签约金额面积下滑，但价格坚挺

2022全年，华润置地总营收为2070.6亿 元，同比小幅下降2.4%。

其中，开发物业（主要即房地产开发业务）营业额为1761.6亿元，同比下降4.2%；

投资物业（包括酒店经营）营业额为170.2亿 元，同比降2.4%，如剔除租金减免影响，营业额192.6亿元，同比增长10.5%。

从这一组数据对比中，我们会发现，地产开发业务2022年是真的惨，谁都不例外，哪怕是含着金钥匙的华润置地也不例外。

同时，持有优质商业物业的开发商，其物业价值得到更好的彰显。

2022年，华润置地综合毛利率26.2%，2021年同期为27.0%——无论绝对数字，还是降幅，放到2022年的背景下，真的是挺厉害的，杠杆游戏服气。

分类别看，华润置地的开发物业毛利率23.0%，2021年同期为23.7%；投资物业（包括酒店经营）毛利率65.6%，2021年同期为68.2%。

如上图，华润置地毛利从2021年的近572亿元，下滑到小543亿元。

2022年，扣除投资物业重估增值，华润置地的核心股东应占溢利为270.0亿元，同比增长1.5%；计入投资物业重估增值后的股东应占溢利为280.9亿元，同比下降13.3%，2021年，该数字为324亿元。

2022年，华润置地每股股东应占溢利为3.94元，2021年同期为4.54元，可以理解，2022年居然下滑了6毛；每股核心股东应占溢利3.79元，同比增长1.5%。

华润置地2022年的签约额为3013.3亿元，同比下降4.6%，权益签约金额2088.1亿元；全年实现签约面积1425万平米，同比下降18.8%。

2022年，该司实现开发物业结算营业额1761.6亿元，同比下降4.2%，结算面积1233万平米，同比下降16.5%。

上述数据说明华润置地的房子，价格很坚挺啊。

截至2022年末，华润置地已销售尚未结算的签约额为2493亿元，有待陆续结算。其中，已锁定于2023年内结算的开发物业营业额1632亿元。

2、分红、拿地、大鱼吃小鱼一个不落下，财务费用增长

这年头还能分红的房企不容易，华润置地董事会建议宣派末期股息每股1.219元（折合港币1.394元），计入中期股息每股0.182元（折合港币0.208元），2022全年股息按年增长1.5%至每股1.401元（折合港币1.602元）。

有人饿死，有人还能分红，而且分行在归属净利润下滑的情况下，竟然还增长，虽然幅度不大，让人羡慕啊。

最牛的要属逆势大幅拿地，杠杆游戏看到其年度业绩公告披露，2022年，华润置地新增土储计容面积1095万平米，截至2022年末，华润置地总土地储备达6478万平米。

另外还搞了大鱼吃小鱼：

在市场化原则下，开发销售型业务斩获优质收并购项目；

万象生活高质量并购禹洲物业服务有限公司、江苏中南物业服务有限公司和四川九洲千城物业服务有限公司，物管规模挺进行业前十。

截至2022年末，华润置地在手现金及现金等价物975亿元；总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；三道红线指标稳居绿档；标普、穆迪及惠誉维持其Baa1/BBB+投资级信用评级及稳定展望。

虽说三道红线如今放松了很多，但依旧维持这个水平的，恰恰说明财务之稳健。

对了2021年末时，华润置地的净有息负债率为30.4%，2022年竟然增加8.4个百分点——当然依旧是行业低位。

央企就是央企，截至2022年末，华润置地的加权平均融资成本3.75%；平均债务期限拉长至5.4年。

当然，杠杆游戏发现，即便是融资成本这么低，2022年华润置地的财务费用居然还是增长了。

如上图，2021年该数字为小14亿元，2022年增长到近17亿元。最明显的还是各种借款、票据的利息增长。

3、应付账款增长，豪门也有转型压力

此外，我注意到，截至2022年末，华润置地的应收账款及应收票据（已扣除减值拨备）为超32亿元，2021年末该数字为23亿元多。

不过，增长得多都是1个月内的。如上图。

应付账款、其他应付款项方面，2021年末时为近1317亿元，到了2022年末增长到1408多亿元。

当然，这个看怎么理解，生意做这么大，这点增长，虽然绝对值不小，但也算正常。

2022年经营性不动产业务一般都受影响较大，华润置地也不例外：

1）购物中心2022年营收137.6亿元，同比降 1.3%，上文杠杆游戏写过减租因素，否则还是增长的。

不过出租率96.2%,同比降低0.8个百分点。

2）写字楼实现营收18.7亿元，同比下降3.0%（还原年内减租影响，同比实际增长10.1%），写字楼出租率79.2%，同比持平。

3）酒店业务营收13.9亿元，同比降低11.1%；酒店平均入住率41.7%，同比降低4.6个百分点。

此外，地产趋势和过去不同了。

在年度业绩公告中，华润置地说得很清楚，“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市，做到精准投资。2022年新获取的71个项目，92%都在一二线城市。

有意思的是，华润置地明确说，经营性不动产业务强化重奢品牌的招商运营，全面优化门店的运营效率，持续提升综合体资产价值，筑牢商业综合实力第一的护城河。

轻资产管理业务方面，提出以创建世界一流企业为纲领……打造第二增长曲线，还有长租、产业地产、代建代运营业务，比如成都大运会、杭州亚运会等文体场馆的运营。

看来不管什么层次的企业，都有自己的转型需求和新的发展考虑。

看完华润置地2022年的故事，有没有发现优质企业在逆周期中确实不一样；同时，央企地产公司，优势似乎越来越大。

本文未标注出处的财务图表，均源自华润置地有关公告，特此说明并致谢

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