为什么来自东欧的移民在西班牙购买房地产，哪些地区受欢迎以及投资者如何成为非法居民的受害者。长期以来，西班牙一直被认为是房地产投资的热门目的地：其温暖的气候、发达的基础设施、美味的食物和文化多样性使该国成为旅游天堂和有吸引力的投资目的地。通常，市场上最活跃的是英国人、德国人和法国人。然而，自俄罗斯对乌克兰的战争开始以来，波兰公民对住房的需求有所增加。
2022 年，波兰人对西班牙海岸的平方米表现出最大的兴趣——这一数字增加了 161%。从那时起，波兰的买家一直在更新每年购买的房屋数量的记录。
这种兴奋不仅与搬到更温暖地区的愿望有关。许多在西班牙买过房子或公寓的人担心俄乌战争也会影响波兰。
根据 Bank Pekao S.A. 的数据，仅在 2022 年前 9 个月，波兰人就在西班牙购买了 2,300 处房产，比 2021 年全年增长了 102%。在此背景下，西班牙房地产市场达到了过去 15 年来的最高水平：2022 年，共售出约 70 万套房屋和公寓。房屋和公寓。
西班牙也是乌克兰购房者的热门土地。仅在第一次世界大战的前六个月，乌克兰公民就在那里购买了 1,237 处房产，比过去 60 年的平均水平高出 15%。
对战争的恐惧在乌克兰战争和繁荣增长的背景下，波兰人多年来一直在西班牙购买公寓和别墅。2022 年，他们购买了 2,300 处房产，是 2021 年的两倍。到 2023 年，这个数字已经是 3,118 件物品。
2024 年，来自波兰的买家进行了 4000 笔交易，预计到 2025 年，这一数字将更高。投资活动的激增使波兰在与外国房地产的交易数量方面排名第四，仅次于英国、德国和法国。
波兰人在西班牙房地产市场中外国人的份额正在稳步增长：如果说 2019 年为 1.6%，那么到 2023 年，这个数字已经翻了一番。在科斯塔布兰卡的 Marina Baija 和 Marina Alta 地区，波兰买家对新建筑的投资比西班牙人本身还多。
截至 2022 年底，西班牙每平方米房地产的平均价格为 1,700 欧元。随着需求的增长，成本也在增加：2023 年下半年，非居民平均每平方米支付 2,715 欧元。
波兰人通常立即付款，无需抵押贷款，并且更有可能选择公寓（占交易总数的 65%）而不是别墅或房屋。别墅的买家选择面积为 250 平方米的对象。m 至 600 平方米m 设有游泳池。大多数买家停留在价格从 350,000 卢布起的期权上。到 150 万欧元。
波兰人最常选择太阳海岸和科斯塔布兰卡。在较富裕的买家中，巴塞罗那、马德里、瓦伦西亚、马贝拉、马拉加和卡尔佩很受欢迎。根据太阳海岸房地产所有者 Agnesa Marciniak-Kostrzewa 的说法，需求激增反映了波兰对乌克兰战争的担忧以及对战斗会蔓延到波兰领土的担忧。
“我可以挑出两波购买房地产的兴趣快速增长。第一次是在 2022 年 2 月，就在第一次世界大战开始之后。第二次是从 2024 年 2 月开始的，在俄罗斯前线攻势加剧的背景下，“她说。
据她称，特朗普在 2024 年 2 月的声明中表示，他在第一个任期内威胁要“鼓励俄罗斯”攻击其中一个不履行对联盟的财政义务的北约成员国，这让波兰人感到震惊。波兰总理唐纳德·图斯克 （Donald Tusk） 关于欧洲“战前时代”的警告让许多波兰人想到了在国外安家。
“在特朗普和图斯克发表这些声明后，我们接到了很多电话，询问是否有可能在三天内来购买房地产，以及获得钥匙的程序需要多长时间，”马尔西尼亚克-科斯特热娃说。
在西班牙和波兰之间工作的律师玛丽亚·鲁伊斯·洛佩斯 （Maria Ruiz López） 表示，三年来对公证人和律师服务的需求“大幅增加”。“我们的客户说，在西班牙购买公寓和房屋的主要原因是对战争的恐惧。她解释说，人们害怕俄罗斯，所以他们希望有一些地方“保留”。
卖家和中介承认，波兰人有时会在情绪的影响下决定购买住房。根据Marciniak-Kostrzewa的说法，她的一个客户因为害怕战争蔓延到波兰，在西班牙买了一套公寓，并要求以他可以快速入住的条件出租出去。当有人向他解释说驱逐租户需要一些时间时，他回答说： “那就让它空吧。”
波兰人希望“保留”住房的另一个例子是 70 岁的养老金领取者维斯瓦夫，对他来说，波兰战争的前景是“黑天鹅”，即不太可能发展具有高度影响的事件。为了安全起见，他在安达卢西亚买了一套小公寓并出租。
“达成这项协议的导火索是乌克兰战争。当我听说乌克兰人经常被迫离开他们的家园，留下几乎所有的财产时，我意识到我所有的财产都在波兰，如果能有另一个家就好了，“他说。
在俄罗斯威胁侵略波罗的海国家的背景下，立陶宛人和爱沙尼亚人越来越多地投资于西班牙的住房。在西班牙销售公寓的塔林房地产经纪人 Livia Illak 承认，她在 2023 年收到的此类请求明显更多。
我开始收到越来越多的非常小的公寓请求，因为在爱沙尼亚和立陶宛，人们不想把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。他们想得到一个“备用机场”，这样他们就有了一个可以快速移动的地方。显然，我们在北约，但事实上，许多人非常害怕战争，“Illak 强调说。
经济因素对住房的需求也增加了波兰人购买力的增长。该国正在经历一个“经济奇迹”。波兰的成功表现在人均GDP增长了两倍，科兹明斯基大学讲师Marcin Piatkowski说。
“共产主义垮台 30 多年后，波兰人比以往任何时候都更富有。许多在 1990 年代初创业的人现在都想退休。由大流行引发的远程工作让年轻人选择西班牙温暖的气候，过上更无忧无虑的生活，“他说。
许多波兰人将房地产视为一种稳定的投资，尤其是在面对全球不确定性的情况下。他们通常在西班牙购买房地产有两个原因：搬家或租房。短期租赁的潜力正在增长：2024 年上半年的游客人数与 2023 年同期相比增长了 13%。
波兰买家被不太高的生活成本、温暖的气候和发达的社会基础设施所吸引。波兰国家商会的 Agnieszka Durlik 指出，除了安全因素外，优惠的价格和生活在温暖气候中的愿望是波兰人对西班牙兴趣日益浓厚的主要原因。
西班牙一平方米的住房价格比波兰便宜几千兹罗提。在西班牙东海岸，一套 60 米高的公寓可以以大约 40 万兹罗提（约 95,000 欧元）的价格购买。
与此同时，波兰的房地产价格增长率被认为高于西班牙。此外，自 2023 年 9 月以来，兹罗提兑欧元的汇率走强，因此在国外购买房地产变得更加有利可图。
下一个因素是经济状况。尽管西班牙受到 2008 年全球危机和 2012 年欧元区危机的严重影响，但该国现在正在恢复到充满活力的发展状态。旅游业的“新冠疫情”危机也已经过去了。
此外，您可以从开发商那里购买房地产，准备好生活。外国投资者只能购买家具，而无需进行其他大额投资（例如，控制员工）。
需求增长的另一个原因是有利可图的交通连接。从华沙到马拉加只需 4 小时的飞行即可到达。
获得优质医疗保健的机会也吸引了投资者。大多数波兰投资者属于 35 岁“以上”的年龄组，他们中的许多人都有家庭，因此医疗服务的质量是他们的首要任务。除了公立医院，该国还有许多高级诊所，尤其是在太阳海岸。
在西班牙政府为该行业引入新规则后，当地房地产市场可能会对波兰人更具吸引力。今年1月，首相佩德罗·桑切斯宣布了一系列措施，这些措施应该会使住房更加负担得起。计划中的步骤包括增加对游客出租物业的税收，以及对非欧盟居民购买住房征收100%的税。
根据桑切斯的说法，仅在 2023 年，非欧盟居民就在西班牙购买了 27,000 处房产。这些购买不是为了生活，而是为了盈利，这给西班牙人自己造成了住房短缺。
税收的增加将给波兰人带来优势，非居民买家将受到“黄金签证”计划的缩减。如果你在房地产上投资至少50万欧元，这个项目允许你获得居留许可。此外，波兰人认为 西班牙很容易适应。波兰学校正在该国开设，来自波兰的移民可以在该国的所有地区找到。
此外，波兰人倾向于过地中海生活方式，阳光明媚的天气和户外休闲活动，这与波兰阴沉的冬天形成鲜明对比。欧洲阳光最充足的十个城市中有六个在西班牙。
吸引乌克兰人、波兰人和俄罗斯人的磁铁加拿大版的《环球邮报》描述了东欧买家对西班牙房地产的兴趣日益浓厚，并引用了阿利坎特省科斯塔布兰卡上的一个小城市托雷维耶哈的例子，它已成为波兰人、乌克兰人和俄罗斯人的真正磁铁。最近的一次人口普查显示，这几乎是 10 万的一半。该市的居民是外国人，波兰人、乌克兰人和俄罗斯人是最大的族群。
房地产经纪人承认，他们几乎无法满足这三个社区的需求。“这太疯狂了。他们并不都搬到这里，但他们想从这个动荡的地区拿走他们的钱，并将其投资于一个更安全的地方，“Ro Spain Real Estate 的 Katarzyna Stadnicka 解释说。
阿利坎特省对住房的需求最大的是波兰人。2023 年，他们在该地区购买了 2,160 套房屋，几乎是 2021 年的三倍。
该地区有更多的俄罗斯人。尽管受到制裁，但在 2022-2023 年，他们还是成功购买了近 2500 套别墅和公寓。乌克兰人也在阿利坎特积极购买公寓和房屋：2022 年，他们成为 1,036 件物品的所有者，到 2023 年——1,400 件。相比之下：2021 年，他们只进行了 376 笔交易。
自战争开始以来，西班牙的住房需求和乌克兰人的购买总体上有所增加。仅在 2022 年上半年，乌克兰公民就购买了 1,237 套房产。这比 2021 年同期高出 73%，比过去 15 年的平均水平（774 栋房屋）高出 60%。
Donpiso 房地产连锁店的发言人 Emiliano Bermudez 说，在大多数情况下，这些买家是具有中等或低购买力的买家，他们正在寻找没有特殊要求的公寓。
乌克兰豪华房地产买家的典型特征是寻找带露台的别墅和带花园的房屋的家庭，靠近巴塞罗那或绿地。根据 Uniko International Real Estate Agency 的数据，平均售价超过 50 万欧元。
阿利坎特省、瓦伦西亚省和巴塞罗那省最受关注，占 2022 年搜索查询总数的近 60%。乌克兰人在 2022 年住房市场需求方面在西班牙排名第 12 位，在外国人交易数量的增长率方面排名第二，仅次于波兰人。
乌克兰公民的高需求仍然存在：仅在阿利坎特省，在第一次世界大战的头两年，他们就购买了近 2500 万房地产。
美中不足：骗局和 ocupas尽管对西班牙房地产的投资具有吸引力，但市场参与者警告说，欺诈计划普遍存在。在西班牙，已经出现了欺诈开发商欺骗外国人的情况，特别是利用了公证契约必须用西班牙语起草的事实。
此外，如果没有人永久居住在房屋或公寓中，则存在被非法移民 - okupas 扣押的风险。Okupas 的出现有多种原因，从迫切需要屋顶到有组织的盈利计划。
这一切都始于 2008 年的全球金融危机：许多西班牙人没有什么可支付的房租，因此当局决定支持他们：允许他们免费住在租来的公寓里。
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这种慷慨被不诚实的居民，特别是非法移民所利用，他们闯入别人的家中，在那里换了锁，然后安顿下来。这就是 okupas（来自西班牙语 - 捕获）现象的产生。
当业主上法庭时，“占用者”捍卫了他们的权利，称他们租下了这处房产，他们无处可去。事实是，西班牙宪法规定了住房的不可侵犯性：居民在被证明无权居住之前是不可侵犯的。这项权利通常被广义地解释，因此只有在经过漫长的法庭斗争后才能驱逐非法居民。
在克服了金融危机后，公寓和房屋继续在全国所有省份被没收。 与此同时，“占领者”不再总是非法移民。 有时候他们会以体面的租户的身份搬进来，然后停止付款。 这就是为什么西班牙房东开始要求居民在搬进来之前证明他们的财务能力。
“占领者”的受害者通常是外国业主，他们不是永久居住在西班牙，而是每年来几次度假。此外，在没有视频监控和安全系统的贫困社区的房地产最常遭受非法定居。在这样的地方，空荡荡的公寓很容易成为猎物。
根据西班牙内政部的数据，2024年记录了16,426起入侵事件，比2023年增加了7.4%。 加泰罗尼亚在自我扣押的评级中遥遥领先，达到7000起。 投诉 - 这占所有案件的40%以上。
如果没有当局的干预，这种情况就无法持续下去。2025 年 4 月，一项刑事司法改革生效，这应该会改变打击“占领者”的范式。案件将在“快速程序”的框架内进行审议。
“这将加快 ”占用者 “闯入房屋或非法没收财产的情况下的驱逐速度。这是从缓慢的官僚程序到快速程序的过渡，理论上，人们可以在短短 15 天内被驱逐。是的，司法系统缓慢且有问题，它不会是瞬间的，但会比以前快得多，“律师 Javi Abat 解释说。
根据新法律，如果“占用者”没有为自己做出积极决定，法院将发出驱逐令，不得上诉。确定了具体日期，法院代表监督驱逐。
今年3月，法院给了房主另一个论点：有权关闭被没收房屋的电、水和煤气，而不会受到刑事起诉的威胁。现在，当“占用者”住在自己的房子里时，被没收房屋的业主没有义务支付水费、煤气费或电费。
