种种迹象表明，2022年的楼市并未出现预期的“反弹”，反而在进一步“下沉”：

首先，12月14日中指研究院发布的数据显示：11月北京楼市新房、二手房均下滑，其中二手房市场量价齐跌，价格环比下跌0.13%，成交量环比下降4.1%；新房市场成交规模环比下降近4成，价格环比涨幅进一步收窄至0.03%。作为房价长期领跑的头部城市，在春节前夕却出现了量价齐跌的现状，在过去也是极为罕见的现象，原因很简单，相较于其他城市来说，一线城市的房价抗跌性更好，因此一定程度上反映了当前楼市并不理想。

其次，二线城市的降温趋势依旧在持续，百城价格指数数据显示，2022年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。十大城市二手住宅均价环比由持平转为下跌，跌幅为0.25%；同比上涨0.72%，涨幅较10月收窄0.22个百分点，连续15个月出现收窄。环比来看，十大城市二手住宅价格环比一涨九跌，唯一上涨城市为上海，涨幅为0.20%，其中武汉、南京跌幅最为明显。

一直以来，二手房都被称为楼市的“晴雨表”，原因是它能够更加真实的反映出当前楼市的现状，住房交易依靠买卖双方自主意愿，几乎不受政策调控影响，而当前热点二线城市出现的“九跌一涨”的现状，同样证明了当前楼市现状较为低迷的实际情况。正如经济学家年初预测的那样：一旦楼市出现“两个18”，即销售额突破18万亿，销售面积超过18亿平米，意味着楼市的发展已经到达顶点，未来将会出现触顶反弹的情况。

最后来看看整体房价走势，公开资料显示，纳入统计的339座城市中，155个城市出现了上涨，181个城市房价出现了下跌。可能有人觉得依然有40%的城市房价上涨的，但需要注意的是，根据以往的经验来看，一般临近春节期间，房价的走势往往会偏向于上涨，许多购房者都会趁着春节来入手中意的房子，希望能在第二年有个新气象，自2000年以来，春节前夕房价下跌城市过半的情况仅出现过2次。

也就是说，随着楼市不断的调控下，当前楼市的泡沫正在不断消除，房价也正朝着合理的方向发展。中指研究院副部长表示：2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点，房地产开发投资额仍面临下行压力。制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素，2023年房企新开工规模或难有明显改善。明年上半年，楼市将迎来新一轮“变价潮”，有内行表示，未来房价或令人心酸，主要有三个方面的原因：

第一是楼市调控方面，自2016年确定了“房住不炒”的核心思想后，各地的楼市调控都在不断收紧，调控次数也在逐年增加，通过及时调整楼市调控政策，提高楼市调控政策的针对性和有效性，促进楼市的健康发展。另一方面，通过加强楼市监管，提高楼市运行的透明度，防范楼市风险，保护投资者的合法权益。据不完全统计，截至2022年12月1日，楼市调控次数已经超过750次，而2021年全年楼市调控次数为651次。

第二是空置房数量持续增加，2017年西南财大公布的数据显示：2017年我国空置房数量为6500万套，空置率为21.6%，属于“商品房严重积压区”的水平，有专家统计目前我国空置房数量已经超过一亿套。房子空置时，房子的供给量增加，但房子的需求量可能不会增加，导致供求关系失衡。这种情况下，房子的价格可能会下降，导致投资者的损失。其次，房子空置可能会影响房子的价值。当房子长期空置时，房子的状态可能会变差，房子的价值也可能下降。这种情况下，投资者可能会担心房子的价值，放弃投资，导致市场需求减少。

第三是去化周期不断增加，换言之开发商的房子越来越难卖掉了。楼市去化是指楼市存在过剩房产，导致楼市供求关系失衡，房产价值下降的现象。楼市去化周期越来越长，意味着楼市去化程度加剧，房产价值下降的趋势加强。这种情况下，投资者可能会担心房产价值，放弃投资，导致市场需求减少。也就是说越来越多的刚需选择了观望态度，并且楼市也无法吸引更多的投资者。

因此，对于未来准备买房的刚需购房者来说，需要意识到当前的楼市已经从本质上出现了变化，不会出现像过去一样的无脑上涨的情况了，因此不要抱着投资的心态去持有多套房产，随着未来房价不断变化，市场供需关系进一步收缩，多余的住房可能会面临“无人接盘”的情况，相较于新房二手房则会更快的回归到合理的水平，随着泡沫不断消除，住房的价格可能会让多套房持有者感到“心酸”。

此外，许多购房者也在担心未来房价会出现大跌的情况，未来房价是否会暴跌呢？答案显然也是否定的，房价暴跌可能会使得投资者遭受损失。当房价下降时，投资者可能会因房屋的卖出价格低于购入价格而遭受损失。此外，房价暴跌还可能会导致房地产市场的低迷。当房价下降时，投资者可能会担心房屋的价值，放弃投资，导致市场需求减少。这种情况下，房地产市场的发展可能会受到阻碍，对经济的发展也会产生不利影响。这也解释了为何许多城市要通过“限跌令”来进行楼市调控的情况。

也就是说，对于刚需购房者来说，未来房价既不会出现大涨也不会出现大跌的情况，对于房价泡沫较高的城市，房价则会加速回落到合理水平，此外随着人口的不断流动，一些人口流入量较大的热点城市房价可能会有更好的保值能力。因此对于今明两年计划买房的刚需来说，有条件可以选择热点城市的典型地段，这样住房抗跌性更强，不容易出现下跌的问题，对于经济能力不足的家庭来说，也没有必要和过去一样着急买房了，就算今年买不起也可以等明年再买。