来自魔都房房房

前几天楼市真热闹，房屋养老金以及降存量房贷利率激起全民热烈讨论。

上海呢，完善了个楼市政策，这个政策的出台标志着上海“7090政策”（规定一座城市的新房90㎡以下户型必须占到70%以上）正式退休。

也意味着未来上海新房户型面积更大，相应的总价也更贵。

对于预算宽裕的改善客们来说，可选择面更多，并非不是个好事。

8月底，上海几个热盘喜报连连，浦东陆家嘴前滩公馆、徐汇中海领邸玖序纷纷触发积分。

再不久前，内环的越秀苏河和樾府首期卖光，另外黄浦的俩姊妹盘，融创外滩壹号院和锦园也表现非常好。

内环的新房一直算上海楼市的扛把子，但并非个个大卖，卖不掉的不在少数。

1 内环也压力山大

上海从前有些新房好卖到，压根没有售楼处，也没有销售，等项目认购的时候，派几个工作人员收收资料就行了。

但这样的好日子，一去不返。

现在上海的新房，可以说是被中介渠道全面渗透。

对新房项目而言，开通中介渠道意味支付佣金，也说明项目不好卖了。

大多数开渠道的新房项目集中在中外环、外环外和郊环。

但其实内环的新房也有顶不住的，也需要中介渠道来增援。

比如杨浦内环的中海海上和集，开盘三次后还剩下一些没卖光，就只能开分销甩卖。

这个盘前期成绩其实不错的，去年3个月卖了近800套。

不过前期再牛的盘，到尾盘阶段再叠加楼市下行因素，很难不疲软，于是只能引入渠道带货，

相当于卖掉一套建面约179㎡的大户型房源，佣金可以达到约40万。

另一个项目，保利琅誉联合抖音数字营销团队，在抖音、短视频等流量媒介进行线上营销，按照成交结果付费。

成交佣金也有激励，呈阶梯式递增分布，成交得越多，佣金就越高。

除了线上促销，他们还开启全民营销，采用“以老带新”的促销方法，老业主能享受物业管理费抵扣券以及20000元的奖励。

当然内环的项目肯定不止这两个开分销，之前就有。

而且内环几乎所有风貌别墅项目，都开分销了，毕竟最低总价大几千万的项目，根本没那么容易卖。

所以内环的新房，也并非都是自带光环的。

2 哪那么容易卖光

虽然上海内环豪宅动不动日光，大几十亿成交被宣传得铺天盖地。

但真实情况是，上海市区有些新房，想清盘都没这么容易。

从新房网签情况看，市区部分新房可售房源还有不少呢。

今年上海的新房，从各环线认购情况整体看，同比降了很多。

认购率能突破100%的新房项目眼下算称得上优秀，要知道三年前认购>100%只是及格线。

大多数项目只能慢慢卖，像郊区的项目不仅开中介渠道还要搞花式促销。

但即使一套促销组合拳下来都未必达到理想去化效果。

截止到8月最新入市的新房，上海今年一共入市了206个新房项目，但内环内只有21个，内中环只有22个。

内环内、内中环的楼盘因为量少，所以总体认购以及去化率相对不低。

只是即使这样，项目也并没有都卖得动，

现在，上海新房，整体趋势就是不好卖。

而且从内环新房的成交价看，内环内真的贵，成交均价15.5万/㎡，套均2955万，接近3000万。

而且内环各区之间，价格分化得也很厉害，反而越贵得豪宅越好卖。

3 内环天花板还不够贵

近5年来，上海内环内新房涨幅：41%，内中环新房涨幅：34%，中外环新房涨幅：15%，外郊环涨幅：26%，郊环外涨幅：9%。

内环的新房涨幅被豪宅们疯狂拉高。

而90%面积在内环内的黄浦区，入市的新房均价已经临近17万。

内环的新天地板块，大黄浦绝对得天花板板块之一。

今年新天地板块的中海顺昌玖里以17.2万/㎡均价入市，尽管一次性推出512套房源，最终认购超过730组，轻松卖光光。

再结合历史上新天地板块的楼市表现，新天地的豪宅认可度确实高。

接下来，新天地板块的另一顶级ip翠6吊足了上海楼市的胃口。

网传翠6的过会价格是20.6万/㎡，虽然几周前就说过会了，但是一拖再拖。

只是这20.6万/㎡的定价合理吗？

你看不在内环的徐汇滨江都干到18万单价了。

翠湖4期，接近10年的房龄，低区成交仍能22万+，这还没算交易成本呢。

3年前入市的翠湖天地5期，当时新房入市价格16.5万/㎡。

但产品、社区升级，户型更好的翠六3年多时间才涨4万，给有钱人省钱咯？

对于翠六这种顶级豪宅，步子为什么不再迈大一点呢?

刚需的归刚需，价格该控控、该限限，那顶级豪宅们，干脆市场化一点，给开发商们来点动力，稍微多那么点利润，何乐不为？

总的来看，

上海内环内的新房也开始不好卖，同样碰到滞销、去化难的问题。

而且内环的风貌别墅们更难卖，大多都开了中介渠道。

当然，新房不好卖，已经是上海楼市一个不奇怪的共识。

从前楼盘日光的盛况早就过去，内环新房的崩溃绝不是偶然。