原创 韬略哥
今天是香港回归祖国25周年，随着新一届特区政府官员宣誓就职，香港翻开了历史新篇章，一系列重要变化正在发生！
在经济方面，至少有三大变化：
第一，国家对香港依然寄予厚望，希望香港在民族复兴中发挥独特作用。香港作为中国经济和世界之间的“超级联络人”功能，将更加巩固，这也是香港未来更大的舞台。
第二，国家要求香港对接“国家十四五规划”和“粤港澳大湾区规划”，全力解决民生问题，尤其是要为青年人的学业、就业、创业、置业提供更大空间。这个更大的空间不仅在香港，更在粤港澳大湾区，尤其“深港都市圈”。
第三，香港被定位“国际科技创新中心”，而承载这个功能的是靠近深港边界、占香港总面积大约30%的北部都会区。这意味着，香港结束了“缓慢生长”、“产业空心化”的时代，将适度“做大做强”。
香港的三大变化，将给深圳带来新机遇。尤其是北部都会区的开发、深港“双城三圈”规划的推进，一个人口、资金、经济密度、科技集群均位居全国第一的“最强都市圈”——深港都市圈，横空出世了。
深港都市圈，将成为中国重要的增长极。
01
中国最强都市圈，为什么是深港？
1、经济层面
从经济总量来讲，2021年，深圳GDP突破3万亿元，而香港也达到了2.37万亿元人民币，深港相加经济总量达到了5.37亿元。纵观全国，任意两个相邻城市以同样面积创造的经济总量，没有能超过“深港”的。
从经济密度来讲，深圳本就表现极为突出，人均GDP高达15.4亿元/㎢，数倍于上海、广州、北京等城市；再叠加“小而精”的香港，GDP密度高达17.9亿元/㎢，堪称遥遥领先。
从地均资金总量来看（即金融机构本外币存款余额除以面积），深圳高达56.3亿元/㎢，也是远超上海、北京、广州等城市，叠加了“小而精”的香港后，“深港”地均地均资金总量高达76.2亿元/㎢，表现更为突出，是上海的2.75倍，北京的6.2倍，上海的7.6倍。
2、科创力量
根据世界知识产权组织(WIPO)发布的“全球创新指数报告”，深圳-香港-广州科技集群在全球科技集群中，仅次于东京-横滨位居第二。
其中“深圳—香港—广州”集群的主要贡献出于深圳，深圳2021年PCT国际专利申请量高达1.7万件，相当于德国的总量。
截至2021年1月15日，我国科技股总市值超过49万亿元，其中深圳独占10.64亿元，位列全国第一。
香港虽然缺少世界级科技企业，先进制造业家底也不丰厚，但高校教育资源首屈一指，在QS教育集团最新的世界大学排行榜上，进入全球TOP50的中国高校有8所，其中香港独占3所，为全国城市之最（北京、上海各占2所，杭州1所）。香港世界一流的高校资源、基础研究能力，正好跟深圳强大的企业研发、市场化形成互补。
所以在全球科技创新版图中，“深港”处于非常重要和领先的地位。
3、人口密度
深圳面积约1997.5平方公里，根据第七次人口普查数据计算，深圳人口密度全国第一（如下图），遥遥领先于第二、第三名。
香港总面积约1095平方公里，2021年底人口约740.31万。“深港”叠加合计3092.5平方公里的土地上，居住人口约2500万，平均每平方公里居住人口8084人，人口密度依旧领先。
所以无论从经济密度、资金密度、人口密度看，还是从科研能力看，“深港”都是中国名副其实的“最强都市圈”。
02
深港融合，哪里汇聚生长红利？
去年10月，香港正式提出了“北部都会区”发展规划，拿出占香港大约30%的面积，发展科技创新，跟深圳共同构建“双城三圈”。
深港双城三圈，最值得期待的是以前海（深港现代服务业合作区）为核心的“深圳湾优质发展圈”和以河套（深港科技创新合作区）为核心的“港深紧密互动圈”。
其中河套深港科技创新合作区不仅写入了中共中央、国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，也写入了《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，战略地位非常重要。
中央要求在河套的深港科技创新合作区“探索协同开发模式，创新科技管理机制，促进人员、资金、技术和信息等要素高效便捷流动”。这意味，河套将成为中国的“科技特区”。
这也让深圳形成了 “西有前海，东有河套”的发展新格局。
而由于前海这些年来价值不断被兑现，土地成本和不动产价格已经走到高位，因此有着明显价格优势的河套（深港科技创新合作区）片区无疑将成为“深港都市圈”的最大受益者，汇聚生长红利。
我们一起来深度解析一下原因：
1、成本要素：深港科技创新合作区的深圳园区，包括福田、皇岗口岸、以及福田保税区等子片区，这个区域的二手房价格，只相当于后海、深圳湾总部基地的60%左右。
不要小看成本要素，吸引人才看经济产业，留住人才看生活成本。根据58同城统计今年应届毕业生，选择一线城市工作的仅27%，一线城市由于生活成本（尤以房价为主）导致的职往分离的弊端越来越明显，也因此，核心区域的“成本洼地”更加难得，也将产生更强大的聚集效应。
2、商业要素：深港科技创新合作区背靠深圳福田CBD和香蜜湖新金融中心，交通发达、商业繁华，再加上有完整的金融产业链支撑，科技企业进驻之后，不仅可以享受合作区的政策红利，还可以更便捷地拿到风投创投，乃至实现上市。
近在咫尺的深圳证券交易所，不仅是中国率先建立起多层次资本市场的交易所，还是股票成交额最大的交易所。
3、产业要素：河套作为创新资源汇集的新热土，汇集了各类科研院所和创新企业，目前已有140多个优质项目落地，5所香港高校、8家港澳知名仲裁机构在此布局。
这里是深港合作创业区，河套的粤港澳青年创新创业工场目前工场已培育23家团队，其中港澳背景团队21家，比例达91%；6个团队产值从零迈入千万元级，企业获得融资共2.775亿人民币。
这里还是“数字经济”神速区、“生物医药”协同区、“大数据及人工智能”深度融合区，这里更是微电子和半导体革新的“湾区芯谷”。
产业奠定发展，发展积聚价值，汇聚了高精尖产业且已实现逾百高端科研项目落地的“河套深港科技创新合作区”何愁没有未来？
4、政策要素：诚然政策大礼包来临，“双城三圈”都将迎来新一波利好，但福田河套深港科技创新合作区，在规则衔接、机制对接方面率先破除障碍。6月16日，经济日报用了大半版面称赞“河套深港科技创新合作区”。
目前，河套深港科技创新合作区里已经有深港跨境车辆业务、关地一体政务大厅“e站通”、商事登记等557个事项实现“一站式”办理。
深圳市福田区税务局还专门面向河套合作区推出“白名单”管理、专人答疑直联直通、一号通办等13项定制化的一揽子税收服务举措，并联动社保、海关等部门协助解决涉税难题，纳税人办理涉税事项更加便利。
跨境、跨制度、跨关税区的独特优势，吸引了大批一流科研机构和企业落户河套深港科技创新合作区。
政策红利下，金融和科技在福田河套牵手，将产生奇妙的化学反应，带动整个片区价值的提升。
03
深圳湾畔，稀有的一线海景住宅新盘
如果问过去5年，在中国主要城市里，哪个片区同时引领了价值和颜值的风标，成为超级网红？
毫无疑问，就是深圳湾！
这里已不仅仅是深圳的“颜值担当”，更成为中国的新一代“都市封面”。入住深圳湾，已经成为很多人梦想或奋斗目标。
遗憾的是，深圳湾的土地开发已接近尾声，未来可以诞生住宅新盘的地方极其有限，可能不会超过3个。
如今，一个位置绝佳的住宅新盘来了，这就是中信城开红树湾。
中信城开作为位列世界500强第115位的中信集团一级全资子公司，以“产城融合”战略布局，据点深圳，统筹粤港澳大湾区的城市综合开发运营，实力雄厚。
该项目位于“深港科技创新合作区”西北角，红花路和香樟道交汇处，东侧邻近福田保税区，西侧紧挨着深圳红树林生态公园。
为什么这个项目值得关注？或者说未来有哪些成长价值？
1、交通利好，将打破保税区孤岛效应
由于被广深高速分割，福田保税区及其周边区域交通不太方便，由此产生了一定的孤岛效应。现在随着“深港科技创新合作区”的设立，这种局面即将全面改观。未来片区内不仅有地铁3号线，还会有10号线（南延）、22号线、20号线，分别连接福田中心区、机场、会展新城和华为等核心区。
据2019年3月深圳商报报道，福田区政府在答复市政协委员提案时，表示将“优化广深高速公路(福田段)的交通功能，弱化货运功能，强化跨境客运交通功能，研究广深高速福田保税区段下沉的可行性方案”。
这意味着，未来福保片区不仅地铁站密布、堪比前海，广深高速的“切割效应”也将随着下沉而完全消失，这对于周边物业构成巨大利好。
2、界面升级，区域形象迭代
随着深港科技创新合作区的发展，保税区产业将全面升级，区域界面也将随之发生重大变化，未来重点产业、未来入驻的大学研究院，科技总部企业大增，周边都是科技园区，区域内遍是高精尖人才，居住需求增加，居住要求也将随之升维。
而中信城开红树湾恰恰满足高精尖人才的居住升维要求。为什么这么说呢？
1、深圳一线观景台：项目位处深圳湾和河套两大片区的叠加区域，更是深圳湾头排的稀缺的位置：背靠福田，直观香港，CBD地标勾勒城市天际线，直面无敌的城市景观；正面头排看海，一线海景绝佳视野；左侧紧邻红树湾自然保护区，绿意莹然。
中信城开红树湾示意图
2、家门口的自然博物馆：项目西侧紧邻红树林生态公园，家门口就是368公顷永久自然保护区，汇聚300余种珍稀动植物，其中还有6种国家一级保护动物。如果说绿水青山就是金山银山，那一线城市核心区、家门口就是自然博物馆的生态人居则堪称“宝藏”！
中信城开红树湾示意图
3、便捷的生活配套：交通方面，项目距离最近的3号地铁线福保站约1.2公里米；另外规划中的22号地铁线福保西站距离约200米。商业配套，项目自带有商业裙楼，周边有天虹商场、福田口岸商业广场、永旺超市、卓悦INTOWN购物中心、星河COCOPark等超200万㎡商业集群。
4、优质的教育资源：中信城开红树湾所在位置，根据目前福田教育局的学区划分，幼儿园是福田区第八幼儿园，小学为福苑小学，初中为福田外国语学校南校区初中部（具体学区划分以教育局公布为准）。尤为值得关注的是去年福田中考状元就出自福外南，成绩已经得到了证明。
5、低密度、高品质住宅产品：项目占地面积9467㎡，总建筑面积约6.67万㎡，容积率4.7，项目受限高影响，共规划有10座14-15层高的小高层住宅，梯户比有2梯2户、2梯3户，居住密度较低。产品面积约60—144㎡1-4房，改善和刚需都有选择空间。
项目建筑外立面采用海浪型曲线，与稀缺的一线观海交相辉映。内部设计酒店式入户大堂、雅趣园林、星级景观泳池、拾趣景观步道以及空中花园会客厅。
中信城开红树湾示意图
再对标周边二手房价，深港科技创新合作区带相同学位的小区单价区间在8-12万/㎡之间，最贵的也是最新的天健时尚名苑均价到了14.8万。本项目带装修的新房有可能备案价在10万上下。由于政府限价带来的“差价红利”，这个项目就“更香”了。感兴趣的朋友可以去现场了解下！也可扫码进咱们打新群，了解更多信息。
