3月一过，就到了检验“小阳春”成色的时候，今年亦不例外。多空博弈，市场焦灼，小阳春如何，事关楼市预期走向。
无论悲观还是乐观，但都须客观：北京楼市在过去的一季度，确实经历了一个不错的小阳春。我们做了统计，2025年一季度，北京新建商品住房成交8754套，成交面积突破100万平方米关口，成交总金额645亿元。
相比2024年同期，2025年一季度成交套数增长28.47%；成交面积和成交金额的同比增幅，也突破了20%关口。从总体数据上看，市场自我修复正在进行当中，大方向没有问题。小阳春确实是“春”了。
但是，这不是全部真相。仔细分析数据后，我们发现，这个小阳春并非阳光普照，而是只在少数项目上发生，这个比例甚至只有10%左右。
统计数据显示，一季度，成交套数排名前30的项目，一共卖掉了4119套房，占8754套总成交量的47.5%，将近一半。以成交金额口径看，排前30名的项目贡献322亿元成交额，占645亿总成交额的大约50%。
只看这个比例数据，还不会有直观感受。当把前30项目的成交额，与北京楼市一季度所有成交项目的总数比对时，一个让人意外的比例关系出现了。
一季度8754套房、645亿总成交额，一共是由316个在售项目“贡献”的。将这个数据与前30名项目的成交额、成交套数比对就能发现，北京楼市排名前三十、总占比约10%的项目，卖出了总成交量的一半。剩下的一半，由200多个项目分食。
这意味着，在这个确实到来了的小阳春，幸福只属于少数人，甚至只属于个别人。北京楼市现在二八分化已经不过瘾，现在是“一九分化”。
最能说明这种态势的就是海淀功德寺的和樾望雲，3月21日开盘，以网签口径计，到3月底卖出480套，成交金额64.88亿。和樾望雲一共只用了10天时间，就卖出了全北京300+个项目3个月网签金额的10%。
这就是北京楼市当下的真实现状，位势靠前的项目欢呼雀跃同时，绝大部分项目其实还是“卖不快”、“吃不饱”，在生存线上焦灼拉锯。数据不会骗人，对大部分新项目而言，房子比去年可能好卖了些，但是，这个小阳春“温暖”不到他们。
甚至还有更“零和”的痛处。海淀楼市三月下旬“大火”，直接带热了整个市场。然而，繁华之下，还有虹吸效应。
一个操盘非海淀区新房项目的朋友告诉我们，海淀热度爆棚之前，他的项目每周都会有若干组非本区客户到访，甚至还有不低的成交。但是自从海淀“大热”以来，到访也好，认购也罢，都彻底“本区域化”了，“跨区客户都去海淀了”。
这个判断，透着酸楚，却也是铮铮的事实。这个小阳春，不是传统意义上小阳春，更与黄金年代的小阳春没有可比性。因此，不要看着数据就乐观。
小阳春里有“虹吸”效用的，不仅是海淀这个因素，还有“好房子”。它给市场带来的冲击，我们在《“好房子”拉响警报，北京楼盘降价“大逃杀”》中已有详尽说明，在此不赘述。有开发商朋友做了细致的监测，目前市场上以更高得房率、更大使用面积为特征的“好房子”，供应量大致在3000多套，到3月底，成交比例约在1/3左右。
由此可以想见，在一季度成交中，“好房子”类型的产品也不在少数。这也形成了类似的虹吸效用，在一定程度上也为小阳春“一九分化”，推波助澜。
这个小阳春，还带着鲜明的周期性特点。具体而言，就是卖得好的、排名靠前的项目，很多都是在土地市场热度较低，甚至是低点时拿下的地块。当海淀朱房村、树村地块相继高溢价成交引爆了小阳春的热度之后，这些低点拿地的项目，吃到了这波热度上升的“红利”。
一季度成交套数排名靠前的越秀星樾、长安华曦府，甚至和樾望雲等几个项目，都属于这种情况。越秀的这种操作手法最为典型，越秀星樾2023年拿地，虽然报价触顶触发了竞争配建，但在配建上的竞争力度并不大，越秀以相对合理的价格条件拿下，这是因为当时市场预期偏冷，土地市场还处在相对低点。
大约一年之后，土地市场热情还未回升，越秀又在同一区域拿下小沙河地块，也就是现在的星耀未来项目，这次甚至是直接以底价拿地。一个月之后，越秀又在海淀功德寺地块坚决出手——那时的土地市场，仍然不热。
此后，朱房村地块、树村地块先后高溢价成交，后者甚至还创下了北京土地楼面成本单价的新纪录，土地市场彻底火热，楼市交易的热情也被点燃，小阳春开始。正是在这时，“首开”入市的功德寺和樾望雲也好，顺销期的越秀星樾也罢，底价拿地的星耀未来也即将入市，这几个拿地拿在低点的项目，踏踏实实地吃到了市场周期“回热”的红利。
在一季度销售排行榜上，和樾望雲排第一，越秀星樾排第三，星耀未来的蓄客情况也很好，“大卖”没有悬念。这种“低点买地，高点卖房”的“时间差”，确实是开发商最理想的状态。当然，踩中这个周期的，不止越秀一家。这些开发商，是北京楼市这个小阳春的最大受益者。
从技术性因素看，这一轮周期切换，有两方面因素造成：
其一，央国企开发商几乎在相近的时间内获得了大额融资。去年10月，我们就写了《央国企又要开始大举拿地了》，准确地披露了这种趋势性的变化。这篇文章刊发后不久，即在年底前后，很多央国企拿到了大笔融资或银行授信，挥舞着钞票杀进北京、上海等高能级城市的土地市场。
于是，底价成交，或者低烈度竞争成交的态势不再，钱多必然溢价，土地市场的低点区位由此结束。
其二，北京、上海等高能级城市，把压箱底的好地都拿出来卖。北京海淀最典型，往年一年甚至出不了一块地，而仅仅今年一季度，就有朱房村两地块，树村地块这种区位、本身条件俱佳的土地出让，后面还有不少优质地块等待陆续上架出让。
央国企有钱，政府出好地，两者一拍即合。央国企补货，政府财政补仓，也结束了土地市场的“低位区间”。
这两点因素共同作用还有一个后果，土地市场趋热之后，开发商都开始积极冲入市场拿地。高点拿地之后，当转化为项目入市时，又会变成新房供应的高点，竞争烈度势必提升，这个周期里的开发商，压力不可谓不大。
因此，能抢在这一周期开启前拿地——入市的项目，都是节奏大师和受益者，踩对了周期，躲开了红海。“别人抢地他卖房”，等到“别人去化存量”绷紧现金流的时候，他们再去土地市场上寻觅机会。这是最理想的循环。
把目光放到20年甚至更长的历史纬度上看，中国房地产市场分别在2005年、2009年、2013年、2016年经历过4次地王潮，每一次都是开发商扎堆抢地。抛开“绝对强周期”的地王潮不说，在北京，上一次开发商扎堆拿地还是抢限竞房地块，结果就是大部分项目都以赔本的结局收场，而那时的楼市大势，还未逆转，更与今日之市场境遇，不可同日而语。
等到这一波土地市场“强周期”的项目集中入市时，市场会是怎样的一种状况，该做好的心理准备，一定要提前做好。
这个只属于少数人的小阳春，已经做了最好预警。
