5月17日围绕着房地产救市，又出台一系列大招，引发资本市场强烈反应。

首先是5月17日午间，关于房贷，央行政策“三连发”。

1、公积金利率下调。

“中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；

这个其实也不意外，因为过去两年5年期LPR利率不断下调，今年2月更是一口气下调25基点，当前5年期LPR利率只有3.95%；

现在不少地方的首套房的房贷利率是低于3.4%的，甚至只有3.1%的房贷利率，跟公积金贷款利率差不多。

所以，这次降低公积金贷款利率，也是顺应趋势。

毕竟公积金贷款利率跟商业贷款利率差不多，这是说不过去的。

不过，这次公积金贷款利率下调幅度也不算大，只下调25基点。

首套房公积金，5年以上的房贷利率是2.85%，虽然比目前市面上商业贷款利率低，但也没有低太多。

2、降低首付比例。

“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。”

去年8月，我们已经下调了一次首付比例，把首套房首付比例下调为20%，这已经是历史上首付比例最低的水平。

这次是把首套房首付比例，从20%，下调到15%。二套房首付比例是从30%，下调到25%；

下调首付比例，看起来只下调5%，但实际能起到的“加杠杆”效应还是比较强的。

其实对购房者来说，提高自己杠杆率，并不是什么好事，容易放大风险，还是得量力而行。

3、“取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

这个虽然看起来比较吸引眼球，但反而这3条新政里，这一条影响最低。

因为之前我们虽然有一个全国范围内的房贷利率下限，是5年期LPR利率-20基点。

但允许各地方自行设立房贷利率下限，去年为了刺激楼市，很多地方的房贷利率下限基本是5年期LPR利率-60基点。

到了今年，本月初已经有60个城市取消了首套房贷利率下限，所以有的银行的首套房贷利率甚至低至3.1%，比5年期LPR利率3.95%低85个基点。

在越来越多城市取消首套房贷利率下限的情况下，全国层面的房贷利率下限，早就形同虚设。

至于很多人会觉得没有利率政策下限，利率是不是就可以非常低，这个倒不是。

首先，银行是需要靠息差去维持运营，房贷利率再怎么降，也不会低于银行的资金获取成本。

银行的资金获取成本，主要是有两部分，一个是逆回购利率，一个是MLF利率。

我们央行逆回购，就是把钱借给银行，期限通常是7天，目前逆回购利率是1.8%；

MLF是中期便利借贷，同样是把钱借给银行，期限通常是1年，目前利率是2.5%；

MLF利率基本就是银行获取资金的成本。

银行要维持日常运营，正常需要维持MLF利率+90基点的息差。

现在一些地方首套房贷利率只有3.1%，仅比MLF利率高60基点，这意味着除非央行下调MLF利率，不然银行继续往下降首套房贷利率的空间比较有限。

得央行下调MLF利率，银行才有在3.1%房贷利率的基础上，继续往下调。

所以，取消首套房贷利率下限，并非真的没下限，MLF利率，基本就是首套房贷利率的地板。

今天除了午间这三条新政，还有一条比较重磅的救市举措。

就是央行将设立3000亿元的保障性住房再贷款。

这个消息之所以比较重磅，是因为这个“再贷款”是支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

不少人把这个跟2014年开始的棚改货币化相提并论，不过我们仔细看，还是有很多区别。

首先说一下什么是棚改货币化。

2014年4月提出“更好运用开发性金融支持棚户区改造”，于是央行创设抵押补充贷款（PSL）来作为支持棚改的资金来源。

2015年5月开始，PSL开始大规模投放资金，2015年-2018年，共计投放超3万亿元的资金。

一些机构测算PSL杠杆率大概是2.5倍-3倍。

也就是PSL投放3万亿元资金，可以撬动大约8万亿左右的贷款。

这么庞大的资金规模，是2015年房价暴涨的一个重要因素。

但这次“保障性住房再贷款”，目前投放规模是只有3000亿元。

而且央行有明确规定，按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

这个杠杆率也是远低于PSL。

从资金规模和杠杆率，至少目前“保障性住房再贷款”还比较难起到类似棚改货币化的效果。

其次，这次“保障性住房再贷款”的投放路径跟棚改货币化截然不同。

我们先看棚改货币化的投放流程。

首先由央行向银行投放PSL资金；

↓

银行以发放棚改专项贷款的方式为地方政府提供棚改资金支持；

↓

地方政府通过货币化安置向棚户区居民提供货币补偿；然后再通过拆迁卖地偿还银行贷款。

这里，央行的货币就流入到棚户区居民手里，完成货币直接投放。

然后棚户区居民拿着拆迁款，去大量购买商品房，从而直接推动了房价上涨。

那么这次的“保障性住房再贷款”是如何投放呢？

根据央行介绍，这3000亿“保障性住房再贷款”，首先是对21家全国性银行定向发放，利率只有1.75%；

然后银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

可以看到这个投放过程，货币最终是到房企手里，而不是到居民手里。

而现在房企资金链如此紧张，房企拿到这笔救命钱，在当前严厉监管下，这笔钱更多就是拿去保交楼，完成保交楼后，如果有剩余钱，还得拿去还贷，降低负债率。

所以，整个投放过程，这笔钱基本不会流向市场，对房价很难起到类似棚改货币化的大规模推涨效果。

而且，房企也不是白拿到这笔货币，房企是得把“已建成未出售商品房”，以“合理的价格”，出售给地方国企，才能拿到这笔钱。

这里重点就是什么才是“合理的价格”。

央行今天吹风会也是提到，“支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。”

我个人猜测，这个“合理的价格”，应该是会低于市场价格。

因为保障性住房的价格就是比市场商品房价格低，地方国企不可能做亏本买卖。

本身，过去这两年，很多房企因为面临资金链断裂的严峻形势，自身都有这种“打折促销”的动力。

但是，往往房企前脚刚“打折促销”，就会被地方出台“限跌令”阻止。

我个人是一直比较反对一些地方的“限跌令”，因为“限跌令”让有实际刚需的居民，不能用比较实惠的价格去购房，那么只会让刚需购房群体观望情绪越发浓厚，让房地产市场成交量越发低迷，这只会让房企的资金链断裂风险更严重。

本来房企如果用7折，甚至5折价格促销，可以激活很大的成交量，那么至少房企还可以快速回笼资金，避免资金链断裂。

但是，现在因为限跌令，让很多地方的房价是“有价无市”。

二手房市场，房价看着挺高，但真正要挂牌出售，不大幅折价，很难卖出去。

这使得，房地产成交量越发清淡，反而让房企日子越难过，越来越多房企因为资金链断裂，面临破产风险。

在去年不断出台房地产救市措施后，今年1-4月，全国房地产开发投资仍然同比下降9.8%；

今年1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；

这都是相当触目心惊的数字。

所以，当务之急是得激活房地产市场的成交量。

这种情况下，这次出台的“保障性住房再贷款”，相当于是绕过“限跌令”，属于一个折中的办法。

地方国企“以合理价格收购已建成未出售的商品房”，然后再按照“保障性住房”的价格出售，去满足工薪收入群体刚性住房需求。

这个过程，我觉得还是需要严厉监管。

地方国企的“合理价格”如果比市场价格低很多，那么得确保按照“保障性住房”的价格出售，不能比购入的“合理价格”高太多。

这个“保障性住房再贷款”的初衷，是减缓房地产市场滞销压力，降低房企资金链断裂压力，助力保交楼，而不是给地方国企用于牟利。

用“合理价格”购入，就得按照保障性住房的“合理价格”售出，这样才能让刚需购房者得到一些实惠。

今天央行也是不断强调“所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。”

“按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。”

但这个过程，还是需要严厉监管，不然很容易给地方一些利益操作空间。

这个政策初衷是好的，就怕到地方执行出现变形。

另外，从这个“保障性住房再贷款”的投放过程分析下来，我们可以发现，其实“保障性住房再贷款”执行下来，反而对房价是不利的。

因为“保障性住房再贷款”相当于绕开限跌令，让房价可以“实际下跌”。

本来的商品房，现在按照“保障性住房”价格去出售。

但房地产的刚需市场就这么大，一部分符合“保障性住房”购买要求的刚需购房群体，转而去购买“保障性住房”，那么原来的商品房市场就会少一部分需求。

说白了“保障性住房再贷款”根本目的就是为了救房企，让一部分房企可以快速回笼资金，避免资金链断裂，在这个过程，也能通过“保障性住房”满足一部分刚需群体。

所以，并不像当前舆论鼓吹的，把“保障性住房再贷款”吹成“棚改货币化”，这完全就不是一回事，不至于就马上引发房价新一轮暴涨。

当然，这个只是从全国宏观层面来说，具体到不同城市不同地段，不能一概而论。

但总体来说，当前房地产市场寒冬，再加上人口开始长期下降趋势，这些救市措施，更多只能稳定房地产市场，而不是让房价暴涨，我们宏观调控也不会允许房价又出现一轮暴涨。

我们当前最核心目标，就是要确保完成保交楼，不能出现系统性危机，这是重中之重。

本文作者：星话大白。