楼市简直不忍看了。去年我国个人房贷余额同比下降了1.6%，出现历史首次下降，绝对值比2022年减少6300亿元。

本来今年1月房贷增加6272亿元，完美实现了开门红，结果2月数据直接跳水，增量转为负值，着实让人大跌眼镜。

这一跌势，从商品房的销售数据中，也能得到呼应。

据国家统计局数据，1-2月新房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，销售额10566亿元，下降29.3%。

可以明显看到，走势图的销售额与销售面积呈现跳水态势。你可以说春节因素影响了数据，但这并不能作为市场太差的主要理由，一来2023年同期的销售指标已经处于下降状态，今年又再次下跌了20%，再者，销售额降幅比面积降幅多8个百分点，这意味着，新房已经很难卖出去，即使卖也是靠降价换的。

按照中国经济周刊统计，全国房价比峰顶下降23%，每平方米下降2816元。

房地产惨不忍睹，不止房企严重失血，照市场这个跌法，老业主也很难撑得住。毕竟，普通民众在买房这事上，从抗拒到积极参与的主要原因，是基于“房价上涨”这个契机。尤其早些年敢于贷款买房的人，几乎都在房价上涨的大背景下实现了收益最大化，只不过这种方式存在不少风险，一旦房价难以维持高增长水平，那些贷款比例过高的购房者，将有可能房屋市值跌破房贷总额，也就是所谓的资不抵债。

所以去年以来，我们看到购房者普遍有两个动作，一是提前还房贷，二是“资产保卫战”。前者好理解，毕竟技术层面上，大部分理财产品的收益明显跑不过房贷利率，提前还房贷就成为最好的理财方式。

而后者，完全是业主的非理性行为，面对越来越看空的市场情绪，引发了老业主不满，纷纷出手干预，试图稳住岌岌可危的资产，不得不说，吃相过于难看了。

去年，类似房子降价维权的事件并不鲜见，昆山惠州成都厦门都曾发生过，而且气人的是，几乎都遂了老业主们所愿，楼盘不是被封，就是停业整顿，又或是将低价卖的房给退掉。

进入2024年，市场还在调整，降价维权更是越来越频繁。前有深圳坪山一楼盘因降价卖房，激得老业主以断供相逼。

今有广州、杭州打响新一轮的价格战。

连最抗跌的天河也扛不住了，曾经单价卖到7万的保利天汇，直接4.9万开卖，导致不少老业主前去售楼处讨要公道；

黄埔网红盘翔龙天汇降价15%-19%吸客，老业主不干了：没收房就损失百万，开发商怎么也得赔偿损失。

相比广州的常规操作，杭州、深圳的业主则选择直接发起进攻，对唱空楼市的文章或者视频进行举报。

那感觉，就跟有多大仇多大怨似的，下手太狠了。

平心而论，像这类维权事件，在当前楼市发展进程中是屡见不鲜的，尤其当新房降价越来越多，并且官方并没有管控、叫停的意味时，无论出现什么情况，说实话都不意外。毕竟人性本私，自己的利益高于一切，已然是一些前期上车业主的普遍心态。

只是，这样做能起到作用吗？真的能够让房价重回历史吗？

房说君始终认为，市场和趋势并不以人的意志为转移。站在市场角度，老业主们没有任何底气要求地方干预，也没有任何理由要求开发商不再降价。央行调研显示，目前近42%的家庭持有2套或以上房产，伴随着绝大多数城市房价都跌了，尊重市场走势都是他们回避不了的。

一线城市如此，其他城市亦然，如果每个楼盘的老业主都去维权，市场还如何运转。更何况业主的这些做法，可能会加剧无房群体的焦虑心态，更不敢轻易出手了。

而站在趋势角度，“保房价”可能更难了，从近期密集释放的两大信号来看，房地产的攻守之势已经彻底变了。

一，已经挖到韭菜根了，楼市走到今天，越来越缺少合格购房者。

现在房地产的问题很纠结，因为一切都得刚需来加入才能形成闭环，但最为关键的需求问题却一直在萎缩。不光人口二连降，在新生儿跳水之下学区房需求萎缩，特别是一些三四线城市，本身年轻人口就不多，又被中心城市虹吸过去，为了补充刚性需求，不得不出奇招激活市场。这不，日照最近就出了新措施，农民进城买房，补贴房款20%，还能抵首付。

表面看挺美好的，在没有打破新房限跌的前提下，变相给房价打了八折，一下子解决了缺人又缺钱的问题。但，问题还是那个问题：农村人去到城市，尤其是小城市，属于韭菜根一般的存在，不仅收入不稳定，而且小城市的消费不见得就比大城市低多少，却用了高杠杆，算不算楼市的最后一搏？

二，二手房全面承接了刚需上车的改善置换需求

据贝壳2023年财报，全年总交易额同比增长超两成，净利润58.9亿元。单纯靠买卖二手房和新房，年度交易额就突破了3万亿，贡献了贝壳75%的净收入。

虽然一定程度上，贝壳卖的房子越多，说明开发商卖得房子也多，毕竟贝壳自己不生产房子，不过据了解，在3万亿交易额中，二手房的交易额占了2/3。

这么看来，也不难理解开发商的惨状了。事实也证明，二手房成交规模正在加速扩大，一方面去年二手房成交量同比涨幅超36%，另一方面，倾向于买二手房的人还在不断上涨，优先选择新房的客户占比则从31%下降到18%。

可想而知，如果没有更有利的政策支持，以及价格竞争优势，买新房其实并没有给购房者带来多大的实惠，反而容易增加心理负担，毕竟房价在很多人看来并没有跌到位，勉强上车不过徒增烦恼罢了。

房说君有话说，说到底，楼市就一个字，钱。地方要钱来建设城市，开发商要钱来盖更多的房子，但他们的资金实力都撑不住大幅扩张，怎么办？

只有购房者的钱包和未来的月供了。所以樊纲6个钱包理论，其实早已侧面诠释了楼市本质，那就是老百姓能不能借的起债，是维系楼市是否稳定的基础。

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