上周，广州停止审批商务公寓的消息传得沸沸扬扬。

如果一旦文件真的落实，对整个广州公寓市场格局会产生哪些影响？

克而瑞数据显示，最近三年广州公寓成交量逐年下滑，去化慢也就意味着库存高企。

数据显示，截至2024年3月，广州公寓库存套数为28155套，去化周期为31个月。

从近十三个月的去化周期走势可以看到，广州公寓去化周期已有10个月保持在30个月以上。

在库存面积段上，数据监测显示，截至2024年3月，广州公寓库存套数最多的面积段是30-50㎡，共有15075套，占比达到54%。尽管这一面积段是市场的主流成交面积段，但是无奈去化缓慢，去化周期高达37.4个月。

反而是144㎡以上的大平层公寓去化情况较好，库存625套，去化周期仅16个月，甚至比住宅的平均20个月还要低。

区域库存方面，克而瑞统计显示，番禺区5148库存套数排在全市第一，去化周期36个月；而白云区的去化周期全市最长，达到64.5个月，库存套数为4919。

综上所述，整体而言，库存积压是当前广州公寓市场面临的一个严峻考验。而在去化不畅的情况下，从严执行商服物业政策、停止新建公寓审批似乎也在情理之中。问题在于，一直生活在商服物业的灰色阴影下的广州公寓市场，本身也是商服物业库存高企的产物。

从克而瑞的统计来看，截至到2024年3月末，广州商业物业的库存面积为333.58万㎡，去化周期为73.8个月，办公物业的库存面积为224.36万㎡，去化周期为79个月。

由此可见，与公寓相比，商业和办公的去化压力有过之而无不及。

最后需要指出的是，实际上，广州公寓市场除了这些明面上的商服性质的产权公寓，还有大量的更低“购买门槛”的使用权公寓存在，侧面也说明了在一手住宅市场小面积产品几乎绝迹的情况下，客观上给小面积公寓产品提供了生存空间。但这个生存空间在保障性住房的供给跟上之后，很有可能会被进一步压缩。